上海达比成律师事务所周玉龙律师提醒您:实践中，建议承租人将房东必须履行的某些义务作为明确具体的条款写入租赁合同，即明确规定义务实际包括哪些内容，出租人不履行应承担哪些后果。
[案情简介]
大伟是一名餐饮商人，打算为自己的餐厅再开一家分店。经多方调查，大伟在A公司商场内找到了一个商铺，不久大伟与A公司签订了一份《xx商场餐饮租赁合同》，约定A公司将位于xx商场三楼的xx商铺租赁给大伟进行餐饮经营；未经A公司同意，大为不得改变用途或转租；a公司有义务协助大伟办理营业执照；商铺租期2年，免租期一个月，用于装修；月租10万元，免租期后按季支付；定金10万元，签约当天付清；如一方违约，违约方应赔偿守约方人民币50万元作为违约金，造成损失的，应赔偿经济损失。
合同签订后，A公司将商铺交付给大伟，大伟按合同约定支付了10万元定金。收到房子后，大伟很快进行了墙面粉刷、线缆布置等简单装修，花费了3万元。
场地差不多准备好了，但只布置了室内桌椅。大伟着手办理相关手续，却被证照持有人告知，由于土地性质和消防原因，店铺不能用于餐饮。因此无法取得大伟餐厅的食品许可证、环保许可证、排污许可证、营业执照等证件。由于大伟一直无法正常经营，他与A公司交涉，要求解除双方签订的租赁合同，同时要求A公司退还全部费用，赔偿损失。
A公司同意解除合同，并于当日完成了钥匙交接，但认为大伟也使用了该商铺近一个月，故押金应冲抵当月租金不予退还，也不认为大伟有任何损失。
双方协商未果，大伟起诉至人民法院，请求法院判令:1。甲公司赔偿大伟装修损失3万元，并支付LPR自起诉之日起至付款之日止计算的利息；2.A公司退还大伟定金10万元；3.根据合同约定，甲公司应向大为支付违约金50万元。
[法院判决]
法院认为:
1.大伟与A公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应根据合同行使权利，履行义务。
2.因为权属证书、地理位置、结构等。租赁的房屋不符合经营餐饮服务业的条件，大伟没有办法办理营业执照。而且租赁合同明确约定租赁房屋的用途为经营餐厅，还特别约定未经A公司同意，大伟不得改变用途转租，因此大伟签订合同的目的无法实现。
3.大伟要求解除合同，A公司同意并完成交接。应当承认，自该日起，合同已经以协商一致方式终止。
4.合同终止的原因是营业所需的证照无法办理，这是双方在签订合同时没有考虑到的。是认知错误，双方都不存在违约。合同的终止是不能归咎于双方的原因。
5.房屋租赁合同签订后，经A公司同意，大伟对房屋进行了装修，但装修后并未开业，其装修价值保持不变或受损。关于装修损失，根据公平原则，从对租赁物用途的认识、大伟租赁店铺的注意程度和义务程度、装修后的使用时间等方面考虑，本院判决A公司分担70%的损失，计21000元，并支付LPR自起诉之日起至付款之日止计算的利息。
6.由于租赁合同在免租期内已协商解除，甲公司主张以大为押金冲抵租金的依据不足，应返还押金。
7.因本案系不可归责于双方的原因导致合同解除，大伟要求A公司支付违约金的请求不予支持。
综上，法院判决如下:1。甲公司应于本判决生效之日起15日内支付大伟租赁房屋装修损失21000元，并支付LPR自起诉之日起至付款之日止计算的利息；2.甲公司应于本判决生效之日起15日内向大伟返还定金10万元；3.驳回大伟的其他诉讼请求。
[律师声明]
上海达比成律师事务所周玉龙律师提醒您:实践中，建议承租人将房东必须履行的某些义务作为明确具体的条款写入租赁合同，即明确规定义务实际包括哪些内容，出租人不履行应承担哪些后果。
[相关法律法规]
《中华人民共和国大气污染防治法》
第八十一条排放油烟的饮食服务经营者应当安装油烟净化设施并保持其正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟排放达标，防止污染附近居民的正常生活环境。
禁止在没有专用烟道的住宅楼、商住综合楼和商住综合楼内与住宅楼层相邻的商业楼层新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务。
任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。
中华人民共和国民法典
第五百六十六条合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
因违约而解除合同的，权利人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。
主合同终止后，保证人对债务人应当承担的民事责任仍应承担保证责任，但保证合同另有约定的除外。
最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第九条承租人经出租人同意装修，合同解除，双方对附属装修的处置没有约定的，人民法院应当按照下列情形处理:
因出租人违约而解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；
因承租人违约解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意使用的，应当在使用价值内给予适当补偿；
因双方违约导致合同终止，造成剩余租赁期限内装修残值损失的，双方根据各自过错承担相应责任；
因不可归责于双方的原因导致合同终止的，剩余租期内的装修残值损失由双方按照公平原则分摊。法律另有规定的，适用其规定。
文案:丁
编辑:李玉新
审核:华力
