我是刁大爷，专攻楼市十余年，在几十个城市投资买房，长期实地市场调研。我的选择大于我的努力！未来10年，买房躺着还能赚钱
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问题:刁大爷，金融城和鱼珠哪个天花板高？需要多少年才能繁荣？子弹80，老家的房产能管能贷300多，总预算450元左右，每年还款30-40元，准备450元投资一套，然后经营性贷款把钱取出来再投资一套300元左右。利率5%的话，年息正好30-40元。你准备持有3-5年，然后卖掉，投资其他地方。鱼丸能在3-5年内兴盛起来吗？看到金融城和玉竹的小区都很老了，我怕几年内价格上不去，或者不好卖，所以我在考虑:方案一，一套三居室450左右，一套两居室300左右。这两个小区朝南的中高层基本都要4.6左右。我的想法是，如果涨幅不理想，第二套新公寓可以保留5-8年再卖，但是那些已经卖出去的。计划二。在黄埔花园第二新城和钟鼎和君城选择一套约450间的三居室，然后着手一套88平，300万元拆迁玉木小区旁边的玉木公安宿舍。刁叔叔，帮我看看有什么比较好的。
回答:金融城天花板比玉竹好，未来10年大概还是以珠江新城为主。与鱼珠相比，金融城与对岸祝新、琶洲的距离更为优越，其次才是产业定位。金融IT一般是一个城市的两大主导产业，玉竹目前定位还不明确，但是玉竹滨江拆迁快，阻力小。相比金融城，这是一个很大的优势。目前玉竹地区比金蓉城便宜。一个板块发展起来，不是高楼林立，而是产业引进，人来了就完了，还有进一步的深化。另外我想说，这个板块还是值得持续投资的，这个强势板块的优势会持续下去。如果未来10年有2-3波行情，金融城和鱼珠的房子不会一波接着一波涨，后续会有源源不断的新运营商进驻。
问题:一锤子，一个广州的猪蹄，最近一直在关注毕华翠山的蓝天花园。感觉过了豪宅线就有更多公寓了。我喜欢这个公寓，但是看绿色中介的报价很不友好，刚过线就要多交很多税。你建议从什么单价开始比较合理？或者说买方支付的总价应该是多少才算合理？另外，这个公寓是不是不匹配？谢谢！
回答:说到二手房的交易价格，国际上并没有统一的标准，因为二手房的定价是一件极其专业化的事情:1。最重要的是市场的平均价格；2.业主出售的紧迫性和紧迫性；3.业主对这套房子的心理价位，是否会受到外界的干扰；4.这套房子的交易条件，税费，是否唯一，是否可以延期；5.房子的付款方式。
问题:我目前住在荔湾，82广场，楼梯楼，小三房，其中一间是暗房，所以没用。估价3.5-3.6万/平，因为程度一般，而且小区环境一般，楼也老了。加上今年生了第二个孩子，第一个孩子2022年就要上小学了，所以想最晚明年之前换房改善一下。之前主要看新盘，我看的是广钢，现在基本不考虑了，因为对那里的程度有异议。上周末，我去看了珠江花城。我们水房129平米，但是现在单价5.2-5.3，比之前开盘前的4.8-4.9贵很多，而且面积越大越贵，超出预算。所以最近很头疼，不知道从哪里改。我的要求是首先是学位，其次是小区环境好。希望尽量有3-4个房间，带电梯，预算600元左右。我在猎德工作，我老公接下来就在公园前工作。同时，我们需要卖掉现在的房子来支付第二套房子的首付。想听听刁叔叔的建议。
回答:其实我不建议去珠江花城。单价高很多，程度不明。对于刚需来说其实不太友好。你还去了广钢，说明你能同时接受东方和西方。还是去海珠或者天河看看吧。如果单纯说小学，天河这边学位最好的自然是华阳、华景、龙口西、天府路、天河小学。如果预算在600万左右，可以看看华景和天府路小学。其他几个都达不到，而且太贵了。可以看看华景新城，比如新华花园，芳满园，翠安农园等天府路。你看海珠的话，新世界东一可能性价比更高，海珠前三学位，海珠实验小学，同福中路第一小学，菩提路小学，还有一个口碑不错的宝育智小学。其中，会有一些与同福中路相对应的小型新社区。例如，你可以看看中海联盟和傅锐大厦，佳兆业君辉尚品，万科金域华庭和兰亭皇家花园光大。比如中海金荣湾，楼龄10年，质量很好。你可以看一下，买学位房不建议选新房。溢价太高，很多时候都是名校挂牌。实际效果还不得而知，师资力量有限。如果属于同一个教育集团，就享受不到同样的师资。你仍然需要一个学位。
问题:刁叔叔，请问400万的预算是多少？可以关注哪些社区？3号房，离地铁不超过2公里。
回答:抛开歪瓜裂枣，比如2000年以前的房子，比如单体建筑，比如楼梯楼，400万3房在金融城真的做不出来，金鱼丸也就那么好。不如去文冲万科城市花园看看。
问题:200万以内，全款买广州哪个楼盘比较好？
答:总价200万的预算有两个考虑:1。天河东侧的小面积，但是可以做成50-65平的两房，比如天河公园的东城花园、西居、天润大厦，电梯大厦，或者再远一点的，东圃的雅逸阁、东圃广场，感觉有点老小；2.或者买番禺。
问题:刁大爷，首贷首套，首付90元，流水15000元，二胎家庭，大宝就要满三岁了，因为要跳槽，不考虑通勤时间但需要交通便利，所以可以居住和投资。请推荐他。谢谢你。
回答:首付90万，总价300万左右。如果用一点杠杆，就300-350万左右。结合有限的信息，要求通勤方便，自住加投资:1。老黄埔区:地铁13号线、5号线沿线第二个新楼盘，三居室，总价330-360万，如万科城市花园。
提问:刁叔，听说剑法穹顶，虽然是公寓，但是可以积分上学，有学位。不知道值不值得买。
答:建发小穹顶公寓位于热点区域光明，6号线和13号线双地铁口，带燃气阳台，三房39平，总价160万，四房49平，总价200万。听起来你真的很想抢套房。但是我要揭开小穹顶华丽的长袍，给你看里面的虱子。第一，小穹顶所在的光是伪光，远离光的核心区域，周围环境很差；第二，6号线小巨蛋到红花山站距离1000米，步行20分钟。13号线开通还是遥遥无期。三、39平三居室是复式三居室。复式公寓没问题。问题是层高只有3.9米，隔成两层后的体验。想象一下二楼卧室只有1.3米高的体验。第四，光明公寓确实可以赚积分上学，但是积分和租房是一样的。你还有优越感吗？找出一堆虱子。你能永远不买它们吗？我不这么认为。看资金刚需程度，预算一百多万，一大家子要住，还没资格买房，想快速升值。你为什么不去天堂？公寓，环境差，居住体验差，可以，但是低总价秒杀一切！至于升值的问题，比如龙岗的海洋新天地，64平三居室，16年卖160万。四年后，挂牌价达到260万，成交价达到240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器联手，居然能跑出50%的涨幅，龙岗很多房子都毁了。所以一切都是绝对的，只要没有同等价位的替代品，就是有价值的。
问题:刁大爷，首付预算才70-80万。我想住在番禺，有三个房间。穿过JLH有SFSD的地方。我看万博和番禺广场前景基本不错。我的预算买不了这两个板块的三房。请刁叔叔指教。如果你住在稍微舒适一点的板块或社区，如果你不住在里面，你会担心。希望你能住进去，投资进去。另外，我的队友看上了新建的谷玮新村。这个小区值得买吗？
回答:首先，你要做的是回家把你的团队打一顿。哪里是谷玮新村，四周都是村庄，到最近的新建车站直线距离1.8公里。第一套房子第一次贷款70-80万你疯了吗？就买万博的小二居，花园会所第二个新电梯，有些选择，尽量买万博，落户番禺广场。
提问:刁叔叔你好。朋友每个月固定时间转的钱，持续半年多。你觉得这种跑路银行会认吗？
回答:暂时，要看具体银行。这是模拟公司为了避税而进行的私下转让。效果肯定比正规工资条差很多，银行可能会让你提供一堆证明材料。比如转让方是公司的法人和股东有收入证明，你的相关社保证明等等。如果有自己的付费，有一些相关性作为辅助会稍微好一点。而如果这是唯一的收入，那就比较困难了。而如果你和对方倒钱的银行恰好是房贷银行，银行可以看到你和对方所有的资金往来，那就呵呵了。事实上，很难回答一个问题是或不是。
问题:刁大爷，海珠区的高收视率会比天河多。也就是说，同样大小的房子。100万首付可以在天河买一套，两个50万首付可以在海珠买两套。同样首付不限制房票买天河还是海珠两套好？请教刁叔叔
答:从鉴定价格来看，海珠、天河、越秀、番禺的鉴定价格都在走低，尤其是新年后的3-4月，部分地区的鉴定价格不忍直视。这种情况下，如果你是纯投资者，注意杠杆，你的房票不受限制，那么你可以考虑买入多个区域，利用杠杆。不过刁叔的建议是，投资期限不能少于3-5年，所以一个区域和楼盘的增量不能忽视。反正我买房的投资期是5年以上。
很多人在评论区给我留言提问。很抱歉因为精力有限，不能一一回复。
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