1.不要开大牌的店。
我看了一些人的开店经验，说是星巴克、麦当劳、肯德基哪里开店就跟哪里。是真的。我告诉你，你的店可能撑不过三个月。因为那些知名品牌自带流量，品牌知名度很高，哪里的生意都不会太差。况且很多大品牌开的新店也不赚钱。但他们的动机是出于整体战略考虑，可能是为了抓住机遇，排挤对手，也可能是为了满足区域分公司的需求，或者是为了布局未来市场。总之，他们资金实力雄厚，买得起不盈利的店。
而新的风险商店没有这个资本。而且最重要的一点是，通常这些大品牌无利可图的店铺都开在新开发的商圈，出租方尤其是购物中心会以极低的价格，甚至免租1-3年，把大品牌拉进来，以此来拉动商圈的人气。因为只有这些大品牌入驻，才能启动其他店铺的招商。在选址的时候，如果你在一个新的商圈看到很多知名品牌，你的信心会不会大大增加，然后你还敢租它的商铺吗？但不同的是，那些大品牌的租金可能只是你所付租金的1/5，甚至是零。你能跟上吗？
2.不要吝啬房租。
开餐馆，钱都要省，就是房租不要省。并不是越贵越好。而是要找一个物有所值，流量尽可能大，目标客户更多的地方。这钱花得值！我们来算一笔账:和最佳地段相比，如果选择一般地段，租金成本可能会节省一半，但客流量基本会减少一半，营业额自然也会减少一半。但是你的装修，人工，原材料，水电，办理各种证件等费用不会减少一半吧？你选择了贵的旺铺，等于变相降低了其他成本。所以，什么钱都要省，就是选址的时候不要小气！
3.尽量不要选择转租的铺位。
这一条是针对个人出租自己的商铺，主要是临街商铺，购物中心通常不存在这种问题。为什么不转租铺位呢？转租的商铺不好管理，或者会加很多转让费，或者有一些潜在的问题，比如周边有什么市政规划，或者有一大群游客，比如医院，学校要搬走。所以除非有特殊情况，比如知根知底，尽量不要转租商铺。第二，房东之类的更要注意，逛市场一定要确认产权人的产权证和身份信息。
4.看硬件设施是否符合要求。
对目标场地的各项建设指标有详细的了解，比如电力供应是否充足，因为通常是不足的。要增加额外的容量，场地是否有排烟通道，很多场地没有提供，哪些墙可以拆哪些不能动，空放入水中。很多细节事先并不清楚，等到施工甚至开业的时候就来不及了。找商场或者出租方要场地图纸，然后找装修队看。如果涉及到场地改造，就要提前谈好，否则一旦租下来，基本上就要自己动手，或者自己花钱，费用通常都是比较高昂的。
5.租期越长越好。
开店从装修成本到设备成本都很大。如果租期太短，比如很多只跟你签了一年，他们连成本都赚不到。不要相信出租人说的租约到期可以优先续租的话。如果到时候不租，或者涨价太多，那就没办法了。所以最好尽量多签几年，至少2年，最好签3-5年。虽然房租每年都会涨，但只要约定的上涨幅度合理，基本不会有损失。
你可能会担心经营不好，想提前撤店，签合同时间太长。会被绑起来吗？其实如果你想退出，你损失的只是房贷押金，剩下的基本不用承担法律责任。但是租期短，人家又不租给你，风险大。
6.注意政策风险。
购物中心在这方面风险较小，因为购物中心会为你考虑这些，街边小店要特别注意这一点。要多了解所选地点及其周边的现状，以及政府未来几年的规划，不要在觉得合适或出租方催促的情况下急于做决定。比如自由市场对面的店铺，看着人来人往，市场很快就被长长的护栏隔开了。或者医院附近有个街边小店，签了3年的合同开了个花果店。但是半年后，附近的医院搬走了。如果没有这家医院，我当初认为性价比高的房租也算是天价了。所以在签约之前，在小区里走两天，和周围的邻居聊聊天，或者去民政局了解一些公开的未来市政规划数据。
7、不看流量，只看流量。
商场招商部或者街边小店房东喜欢给租客看客流量数据，甚至简单粗暴的让你站在店前自己统计客流量。虽然看起来人可能来来往往，但看起来像一个繁荣的商店。结果你租的时候发现根本不是那么回事。人来人往，就是不进店。为什么？确实人很多，但一定要冷静观察，客观分析。这些人真的是你的目标客户吗？如果没有，如何转化为流量？
比如地铁口有很多人，这叫人流。但是如果店铺在地铁口或者过道，这些奔向目的地的人就可以转化成很少的顾客，因为他们没有购物的心态。如果你的产品定位中高端，坐地铁的工薪族不会光顾，但你为这些人付出了高昂的租金。所以不仅要看人流量，还要看精准目标客户的数量。
8.选择成长期的商圈。
看商圈环境的时候，选择眼下正热火朝天的商圈，租金明显很高，而且不一定有合适的空泊位。你刚入行，业务能力不足，可能会亏损。不要选择已经经历过战火的。在没落的商圈里，再次重振雄风的可能性很小，因为它之前很出名。虽然在下降，租金还是很高，但是贬值很快。最好选择正在成长的商圈，估计以后会逐渐火爆，也就是有潜力的商圈。如果觉得估计不准确，宁愿选择火起来的商圈，最后选择的是走下坡路的商圈。
9.以目标客户和自身特点作为选址的依据。
要明确定位目标消费者，做好目标消费者画像，然后去他们最常出现的地方开店，而不是只凭感觉选地点。“最适合的店铺”不是最热门的地段，而是最适合你的地段。比如你要开的店是一家定位年轻人，走二次元主题，消费适度低的咖啡店。也许最合适的位置是校园附近的商业区，而不是城市闹市区最繁华的商业区。但后者的租金可能是前者的两倍，但前者的营业额可能超过后者。这是根据目标客户选择合适位置的结果。
作者简介:美国Tutti Frutti中国连锁餐厅CEO，清华大学EMBA总裁班特聘讲师。连续创业者。
