一、商店选址程序
连锁企业的门店选址是综合考虑各种影响因素的结果。客观上要让选址各方面都满意，往往并不容易。因此，选择合适的区域和位置只能在平衡各种因素的利弊后才能确定。
开发店的选址需要经过以下程序，如图。
1.确定选址标准
确定选址前提条件，综合考虑各种相关因素，制定企业门店选址标准。
比如连锁超市的选址标准一般包括门店发展政策、人口和家庭因素、经营状况、道路和地形、居住区、城市规划、城市整体状况等。
2.确定备选商店位置
初步确定备选门店位置有两个基本思路。
一、以目标客户为中心，设想其可能的目的地，往往能找到成功运营的机会。根据目标客户的需求，可以大大缩小一个城市的可选区域。
第二，你可以根据房地产商的产品定位来确定他们的目标客户，然后决定你是否适合在这里开店。
3.评估可供选择的商店位置，并确定最佳位置。
在上述备选门店选址和商圈中，采用适当的区位评价方法，包括多因素分析法、效益评价法、比较评价法、关键指标评价法等。，或者综合运用多种评估方法和进一步的实地考察，确定拟开店的最佳位置。
4.撰写选址报告。
选址人员在确定合适的门店选址时，需要做出详细的选址分析报告，供决策层审核。
新店区位分析报告的主要内容包括:新店周边地理位置的描述——新店开业后的预期辐射范围——新店商圈居民和流动人口的消费结构和水平——新店商圈的商业环境和竞争——新店的交通便利——新店的物业情况——新店的投资效益分析——商品结构和经营的建议 新店开业后的特点——新店开业后的风险分析与防范——新店未来前景分析等。
二、选址评价的方法
1.多因素分析
多因素分析是一个最优决策问题。首先确定影响门店选址的各种因素及其重要性，然后对每个备选门店选址进行评分，最后确定最佳门店选址。影响店铺选址的主要因素有14个。对每个备选店的每个因素进行评分，计算最终得分。
选址的多因素分析方法如图所示。
注:每个因素根据其重要程度分为五个等级，每个地址的每个因素得分分布在-10 ~ 10的范围内。
综合各种因素，3号店得分最高，可以作为最佳店。需要注意的是，不同业态、不同业务类型的门店，其选址的影响因素和权重是不一样的，需要根据以往的选址经验来判断。
2.效益评估方法
效益评估法是指根据拟建店铺的预期经济效益来评估备选店铺位置，通常是计算拟建店铺的投资成本和经营潜力，然后通过计算投资利润率、投资回收期、销售利润率等相关指标来确定店铺位置的价值。
拟建商店的商业潜力。
拟建店铺的经营潜力可以通过预测店铺的销售额来确定，一般根据以往类似环境的经验、同行业的一般水平或调查、统计、分析来计算。
有一个简单易行的方法，根据拟开店商圈的消费者数量、离店距离、每月商品购买支出比例、新店在该区域的市场占有率来估算。
开店投资和经营费用的计算。
一家新店的营业额可以通过商圈调查来估算，但店铺是否值得经营，必须联系其前期投入成本和未来经营费用来考虑。
开店投资前估算。开店投资主要包括:
一是设备，如冷冻/冷藏设备、空调节设备、收银系统、水电设备、车辆、后台设备、内部仓库设备、店内展示设备等。
二是工程类，如内外招牌、空调度工程、水电工程、制冷/冷冻工程、安防工程等。连锁总部应提前确定项目投资项目、供应商和金额。
开店后预计运营费用。营业费用可分为固定费用和可变费用。如基本工资、商品损耗等。
3.比较评估方法
比较法，也叫类比法，是将备选店与参考店的各种因素进行比较，得出相应结论的一种评估方法。采用比较评价法的步骤如下:
在已开店中，确定一家在店铺规模、商圈大小、人口特征、竞争情况、商品规划、价格水平等方面与拟开店接近的店铺。，作为参考标准；
将参考店的商圈分成几个区域；
利用门店内部数据或客户调查，预估各区域的销售额；
用每个地区的预计销售额除以其人口，计算出每个地区的人均支出；
通过将参考店的预计人均支出乘以拟建店每个区域的总人口来估算拟建店的销售额；
考虑即将开店的具体因素，增减预估销售额；
将调整后的销售额与拟开店的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。
比较法的优点是根据实际店铺来估算拟建店铺的经营效益。数据是内部的，所以相对容易采用。
4.关键指标的评价方法
关键指标评估法是指连锁企业通过计算拟开设门店的指标数据，采用多个关键指标对门店价值进行评估。
常用的关键指标包括选址比和截流比等。这里介绍选址比指标的应用。
选址比的计算公式为:
位置比率=销售额/成本
一般来说，区位比必须大于等于1，店铺才有开店的价值。当然，理想的比例应该大于1，最好是1.5。
如果新店的区位比小于1，根据经验，目前在该店开店的风险较高。当然，这并不意味着其未来几年的发展前景不好，具体情况还需要从战略角度进一步分析。
另外，选址比例会因为连锁企业的经营性质而有所不同，有一定的经验，但其指导意义不容忽视。
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