劝人买二手房？是
突然决定写这篇文章，是因为最近来找我们咨询买房的客人中，刚需很多。
很多人对新房念念不忘，首付不够，但要求很多，担心不能按时交付。
石榴叔很理解，毕竟买房是大部分人一辈子做的重大决定之一。目前，随着市场趋势的变化，选房的逻辑也在变化。
01
执念是怎么来的？我从楼市看到的更多。
目前生活比较艰难，新楼盘推广成为楼市自媒体最大的收入来源，僧多粥少。
软套路都快麻木了。先把商业体吹到地上，再把名校校园吹进去，最后拿出沙盘和效果图来谈配套。
在踩二手房的同时，利用所谓的圈子和地段，制造刚需买的不是房子，而是美好未来的假象。
缺点？完全没有广告费。洗脑无非就是刚需坚定买房就买新房。
真的不能买二手房吗？当然不是。
对于刚需来说，目前二手房是个不错的选择，很多价格都被打回了原形。
今天，不要抱有买房就能实现阶层跃升的幻想，尤其是预算不多的情况下。现实一点，多考虑居住属性，少考虑投资属性。
02
为什么要找出真正的需求？
其实很多人都是刚需，对想买什么房子并没有明确的认识。
为什么要用“清醒”这个词？因为看得太多，听得太多，已经忘了自己买房的初衷，追求的都是不切实际的东西。我设想名校入驻后会有学区房溢价，建高楼意味着CBD可以汇集顶级资源。
说白了，现在的市场，真正好的新盘，不打广告就会被抢光，只有卖不出去的，才会花钱到处打广告。
不要太迷信售楼处。创造奢华生活的感觉与你无关。房子卖了，就要拆了。
石榴叔刚需，大多买房结婚，自住是主要需求。刚毕业的年轻人希望小区质量高，但对地段要求不高。30岁左右的现实要多得多。希望配套设施完善。最好有学区，不能离单位太远。
当需求落地，变得务实，你会发现现在选择二手房更实际，更容易感知，因为你可以对地段、配套、布局、朝向、楼层做出越来越细致的要求。房子是用来住的，而且会住很久。
有句话叫二手房以后很难卖了。新房不会变旧吗？真正宜居的房子永远不会缺少家。关键在于属性。
现在很多总价低、地段差的新房，都是虚幻的方案，销售承诺的匹配有风险。即使顺利交付，入住率也不会高，根本卖不出去。
03
有人说新房更便宜。
如果充分考虑到交付周期，硬件匹配的确定性，以及各种风险，再对比两者的价格，就会得到另一个答案。
根据我们最近的观察，在二三线城市，倒挂现象正在消失，很多没有优势的房子，踩踏现象突出。说白了，投资人要跑路，就是看谁能接受更低的价格。
这些新房，不管是刚需还是刚改，都可以抓住机会，大胆砍，八折。也许可以铲到底。
现在有一种操作，就是选择某个小区，把心仪的价格和要求报给中介，让他们找房子，和业主谈，心仪了，等有了确定的消息再通知你。
在一些社区，房价就是这样被“打”下来的。
04
最近接触的刚需都有一个共同特点，就是首付很紧，但是收入高，有的甚至想首付两成。
可能吗？
中介买二手房是有办法的。买二手房的一个特点是首付和贷款弹性大，但我不推荐。
对于未来经济的判断，老南在很多文章中反复强调，现在不是过去，不适合最大化杠杆。一定要考虑到家庭未来的风险，可以适当削减1-2个诉求，眼前顿时一亮。
结
总之，新房卖的是未来，二手房卖的是过去和现在。
对于刚需，尤其是预算不多的人，买房一定是以住为主，因为以现在的情况来看，住个七八年甚至更久都是有可能的。保值增值，这就变了。
最后提醒大家，买房要多做调研，做足功课，不要被牵着鼻子走。
石榴叔作为预告，就最近大家关心的学区房写一篇深度分析。
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