本报记者刘郭上海报道。
上海北外滩的黄金地块，成为众多头部房企的“致命诱惑”。中海、华润、万科在土地拍卖中跌跌撞撞。
4月10日，《第一财经日报》记者从上海市普陀区人大常委会相关人士处获悉，上海市公安局经济犯罪侦查总队已对该区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅采取刑事强制措施。
随后几天，多家媒体报道华润置地华东区副总裁兼总经理陈刚、华润置地上海区执行总经理宋友友、万科上海公司相关领导被要求配合调查。
因为一次土地拍卖，很多高管被密集调查。在此之前，有6家房企竞得虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。该地块是近三年来第一个优质纯住宅地块，对住房分配和自持的要求非常宽松。
矛盾的是，在拍卖的最后阶段，华润和万科不约而同地放弃了报价，而中海地产却以底价拿下。
4月15日，记者联系中海地产上海公司，相关负责人未能给出明确答复。记者多次致电华润置地上海相关负责人，对方表示正在开会，不做回应。
目前，上海经侦部门、规划和自然资源局都在调查土地“围拍”问题。
上海市规划和自然资源局公众参与处一位负责人表示，由于出让过程中出现问题，该地块交易暂停。虹口区规划和自然资源局办公室相关负责人表示，该地块对虹口区的发展起着非常重要的作用，暂时在等待市里和经侦部门的调查结果。
华润高管相继被查。
4月14日下午1点，在上海虹口区海伦路周家嘴路口一处不起眼的建筑工地，两名工人正在用钉子加固围栏。
站在工地围墙外，向东南方向望去，是陆家嘴的地标上海中心大厦。向西走两个街区，你会找到著名的历史建筑1933老厂坊。
工地的两扇铁门早已生锈，里面没有任何建筑。裸露的黄土地被编织网覆盖，一台挖掘机和一辆渣土车正在做最后的平整工作。
“过年前有几栋老房子，现在都拆了。”负责附近街道保洁的老徐说，这里以前是虹口区158、161栋的老房子。被征用后，有一段时间被用作交警支队的停车点。
如无意外，该网站的公示期将于4月3日结束，届时应该会迎来它的新主人。
3月31日上海土地拍卖，中海地产以34.3亿元起拍价从万科、华润、招商、绿城、平安等品牌房企手中竞得虹口区嘉兴街HK271-01地块，楼面均价6.3万元/平方米，已售面积21724.2平方米，溢价率为零。
该地块是虹口区近3年纯宅地首卖，楼面价创下了上海宅地最高单价。
有一个特点让房企眼红:该地块除了5%建筑面积的保障房和自持建筑面积1500平方米的菜场设施外，没有其他自持要求。
要知道，上海从2016年开始实施纯住宅地块15%自持要求，自持面积必须用于租赁。嘉兴街HK271-01地块没有自持要求，相当于增加了实用面积，降低了实用面积成本。而且项目附近有很多豪宅，大部分均价都在10万元/m2以上，未来会有很大的利润空。
根据土地出让条例，该地块以竞价方式出让。根据房企资质、之前是否拿地等因素进行分级排名，然后根据排名决定是否能参与拿地。
当时中海地产有限公司、昆山奇特企业管理有限公司、嘉兴润生企业管理有限公司的分数分别为130分、130分、120分。根据“优先原则”，三家房企均可参与后续拍卖。但在土地拍卖中，只有中海举牌，万科和华润则陷入“沉默”。
“三家房企应该在拍卖前就已经私下串通好了。”参与本次拍卖的房地产公司华东公司项目开发主管告诉记者。
据上海市普陀区人大常委会相关人士透露，4月8日，上海市普陀区召开第十六届人大常委会第二十九次会议，审议关于允许上海市公安局经济犯罪侦查总队对普陀区人大代表崔帅采取刑事强制措施的决定。会议还审议了关于请求崔帅暂时中止代表职务的报告。
普陀区人大官网显示，经2018年6月28日普陀区人大常委会主任会议审议确认，中海发展有限公司总经理崔帅为普陀区53区第十六届NPC代表。
4月16日，据《第一财经日报》报道，华润置地副总裁、华东区总经理陈刚被带走调查。经查，嘉兴润生企业管理有限公司的法定代表人是陈刚。
“竞价”的致命诱惑
在中海地产的崔帅、华润置地的陈刚被公安机关带走配合调查后，涉及中海、华润、万科三大头部房企的神秘项目团队逐渐浮出水面。
零溢价背后，业内猜测中海拿地后，与华润成立项目组，万科也以财务投资角色参与其中。随着崔帅的“意外”，项目组当场解散。是什么样的诱惑让房地产行业的三大巨头铤而走险？
据浙江好地研究院区域院长朱祖远介绍，招投标又叫串标，是指几个投标人相互约定，一致提高或降低投标价格进行投标，限制竞争，排挤其他投标人，使某一利益相关方中标，以谋取利益的手段和行为。
在他看来，就土地出让而言，竞价的危害主要体现在两个方面。一是土地价值没有充分体现，导致国有资产流失；二是损害了正常的市场竞争，从而对其他市场参与者造成损害，不利于市场的健康发展。
“我这两天一直在关注这件事。”潘蔚是上海一家大型上市房地产公司的投资管理部经理。他在接受记者采访时透露，近两年来，其实上海土地出让溢价率极低的背后，是房地产公司在拍卖开始前合作拿地、互相打招呼的默认操作。
“其实就像买东西一样，希望能一起砍价，买的越便宜越好。只是这一次，和以前相比，溢价率太低了。”潘蔚说。
上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授表示，主要原因是对于各类企业来说，利润最大化是共同的目标，其次才是企业的商业模式。“一般不是企业自己的经营理念和行为。更有可能的是系列中一些中高层管理者的个人行为。”
对规模扩张的渴望也可能是此次事件的原因之一。
值得一提的是，崔帅在2019年初公开表示，2020年中海地产上海公司的销售目标是300亿元。
事实上，从2017年开始，中海地产已经转变保守态度，在土地市场上相当活跃。数据显示，2016年至2019年，新增地块18宗，新增地块76宗，新增地块63宗，新增地块53宗，新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米。
中海地产2019年新增土地中，也有两宗位于上海；2018年，中海地产在上海“一口气”拿了5块地，其中包括上海市中心最大的城中村项目，金额高达93.99亿元。
然而，华润置地在华东地区多年来一直在“退步”。2019年业绩报告显示，2019年集团合并营业额1477.4亿元，同比增长21.9%。而华东地区占20.5%，连续三年下降。
公示期结束13天后，4月16日，在上海土地市场网站上，涉事地块目前的成交状态仍显示为“交易中”。
潘蔚告诉记者，按惯例，如果没有政府部门介入调查，4月3日公示期结束后，这块地就已经出让成功，中海早就拿地了。“业内人士都在看政府最终如何定性，等待进一步的调查结果。”
崔光灿指出，如果最终被认定为投标，一般情况下，政府会对该地块重新招标；如果市场环境发生较大变化，政府预计此时不会出售，那么招标进程可能会放缓。
土地转让规则变了。
虽然公安机关仍在对事件进行调查，但如果认定为“竞价”，对三家房企和涉案个人都将是一个沉重的打击。
根据我国《刑法》第二百二十三条规定:“投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。投标人与招标人串通投标，损害国家、集体和公民合法利益的，依照前款的规定处罚。”
“招投标不仅涉及串通投标罪，还涉及行贿罪。”北京金诉律师事务所主任说，串通投标通常有“内外之分”。根据招投标法，底价必须保密密封。很多串通投标的人会通过内部人员获取其他投标人的名单，方便操作。“这些行为往往滋生贿赂”。
王雨辰告诉记者，如果查证属实，第一次投标无效，一切努力都白费；其次，应该对个人和公司进行罚款。情节严重的，要取消其一至两年的投标资格，甚至吊销其营业执照。对陪标人员和企业，还应没收其非法所得，并给予相应处罚。
事实上，北外滩事件无疑会对上海现行的土地拍卖规则产生深远的影响。
4月10日，官网，上海市规划和自然资源局，挂出两宗宅地，出让方式显示为“招拍挂大院”。这两个地块分别是松江区永丰街H单元H24-07地块和中山街SJC10010单元37-01地块。
耐人寻味的是，这次土地出让规则有两大变化:有效申请人不足6人的，直接以挂牌方式出让土地，有效申请人为“竞买人”；如果有效申请人的数量为六个或更多，土地将通过竞争性招标出售，有效申请人将成为“投标人”。“竞价”风波前推出的地块都是三个人。
“基本上规则没怎么调整。和原著相比，入围的只是多了一点。”潘蔚认为，放宽准入门槛实际上反映了一个更加公平竞争的市场环境。“预计经过这次事件，上海本地的拍卖规则会更加放开，让公平或竞争更加充分，增加市场化的意义。”
“从经济学上讲，招投标本身并不是一种完全合理的机制，而是评标公平与效率综合考虑的产物。”崔光灿认为，此次土地出让规则微调的主要目的是促进竞价的公平性，增加市场的竞争性。“这种涉嫌竞标的行为既影响了土地转让的公平性，也影响了土地转让的效率，因此应该相应地改变规则，以找到效率和公平之间的平衡。”
怎样才能减少竞价的现象？崔光灿直言“很难”。他说，上海原来的做法是从控制地价和房价的角度出发，希望有品牌、有实力的企业开发建设，减少对后续住房建设质量的影响。如果放开竞价，出价最高者胜出，那么竞价问题就解决了，但原有的市场稳定性也会受到影响。
北外滩拍卖后，现行的出让规则是否会调整完善，将成为未来拍卖市场的关键。上海市规划和自然资源局公众参与处一位负责人表示，目前公安机关正在调查，不方便回应未来土地拍卖规则的变化。
