来源:中国经营报
原创新型城镇化提速广东推进保障性租赁房建设
本报记者陈京斌广州报道。
近日，广东省住房和城乡建设厅发布《关于公示2022年保障性租赁房、公共租赁住房保障和城市棚户区改造计划的决定》，明确2022年全省计划建设保障性租赁房约29.51万套、公共租赁房1.57万套、租赁补贴近4.68万套。
《中国经营报》记者了解到，广东计划建设保障性租赁房的背后，与中央在“十四五”规划中对新型城镇化的要求有关。
作为保障性租赁房重点城市，广东省10市将建设129.7万套房源，居全省目标之首。中国房地产数据研究院院长陈升告诉记者，广东作为人口流入的重点城市，计划建设保障性租赁房制度，就是要贯彻租售并举的原则，让新增城镇化人口住有所居。
上海立信会计金融学院孙文华博士认为，目前很多城市的房价已经处于高位，在城镇居民收入不匹配的情况下，保证租赁住房的建设可以有效降低流入人口的生活成本和企业的人力成本。“比如有的城市房价高导致房屋租金高，企业工资也不可能高。租金降了，人力成本就能降低，人心就能稳定。”
加快保障性住房建设
日前，国家发改委《新型城镇化“十四五”规划实施方案》提到，要培育发展住房租赁市场，盘活现有住房资源，扩大租赁住房供给，完善长期租赁住房政策，逐步使租赁住房享有公共服务同等权利。
此外，要加快住房租赁法律法规建设，加强租赁市场监管，保护承租人和出租人的合法权益。完善基本住房保障制度和配套政策，切实增加保障性住房供应。以人口流入量大的大城市为重点，扩大保障性租赁房供应，重点解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难。
事实上，最近广东也在完善住房保障体系，以响应中央在“十四五”规划中提出的新型城镇化的号召。
8月3日，广东省住房和城乡建设厅发文，明确2022年全省计划新建保障性租赁房29.51万套左右，新建公租房1.57万套，发放租赁补贴近4.68万套。
广东省住房和城乡建设厅数据显示，今年1-5月，全省已发放保障性租赁房项目证书54个，计划新增11.5万套。
此外，2022年，广东省计划启动不少于1000个老旧小区改造。截至5月底，该省已开始改造800多个旧社区。今年，中央财政补贴支持的项目新增道路6.14万平方米，新增消防设施住宅小区21个，新增安防设施住宅小区11个，新增生活垃圾分类住宅小区20个，新增停车位1122个，新增公共绿地9279平方米。
1月11日，住建部住房保障司司长潘蔚表示，在“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套保障性租赁房。除了住建部监测的40个城市，一些省份也根据各自情况确定了需要重点发展保障性租赁房的地区。目前全国已有60多个城市纳入。
值得一提的是，广东省作为首个省级目标，将建设129.7万套房源。广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门、湛江被确定为发展保障性租赁房的重点城市。
广东省人民政府办公厅在《加快发展保障性租赁房的实施意见》中指出，加快建设以公共租赁房、保障性租赁房、共有产权住房为主体的住房保障体系，进一步加快发展保障性租赁房，扩大保障性租赁房供应，优化租赁住房市场供应结构， 缓解租赁住房市场结构性供给不足，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现人人有房住。
陈升还表示，以人为本的“十四五”新型城镇化可以促进保障性住房制度和城镇化的高质量发展。“中央完善住房保障基本制度和配套政策的原则是坚持‘不炒住房’和‘租售并举’两大原则。因此，增加经济适用房供应和商业供应是两条线。通过住房保障体系，带动整个城市的绿地、道路、配套等各类建设，形成人的城镇化高质量发展。”
孙文华还指出，保障性住房、租赁住房建设和多层次住房供应的目的是稳定房价，调节住房市场的有效供求。“‘十四五’期间，我国将实行户口制度，人口流动将成为新常态。人们可以随意选择城市居住。‘人才选城市’有三种可能。城市人口流入，或流出，或保持不变。流入城市的人口需要改善住房结构。其中，要通过控制房价来调节住房市场的有效供求，达到‘住而不炒’的效果。”
“以人为本”的保障性住房建设
事实上，经济适用房制度的建设和完善，除了政府的努力外，还有赖于社会资本的积极参与。为了满足年轻人的住房需求，龙湖冠寓的经济适用房就是一个典型案例。
疫情让广州、深圳数十万年轻租房者深刻认识到一个专业、优质的长租公寓的重要性。而这一点，王磊是深有体会的。
三年前，王磊刚刚大学毕业，来到深圳。那时候刚出校门，兜里没多少钱。她选择了深圳最大的城中村之一作为她的第一站。
住在城中村，虽然房租便宜，但是居住环境差，人脉复杂。她家又一次被梁上君子光顾，不仅财产损失，更重要的是在那之后很长一段时间都没有安全感。
再加上2020年突发疫情，因为她不是业主，作为租客，根本没办法知道街上最新的防控消息或者核酸通报。她提心吊胆地在城里的村子里呆了一个多月。那时候她最想做的事就是租一个好点的长租公寓住。
从此，生活和工作步入正轨的王蕾开始寻找新住处。最后，她选择了广受好评的龙湖冠宇。王磊坦言:“冠宇门店的公共区域都安装了门禁梯控和24小时监控，房间也是智能密码锁。而且关羽的防疫做得很好，不仅每天都及时清理和捕杀，还实时通报疫情防控信息，让人很放心。”
和王磊类似的年轻人不在少数。事实上，随着年轻人对租房的接受度越来越高，租房市场对“量”和“质”的需求也越来越大。
数据显示，目前广州、深圳两地租房人数超过2300万，预计新增租房需求262万。住房租赁市场具有巨大的增长潜力。如何减轻年轻人的住房负担，增强人口吸引力，成为各大城市在“人才争夺战”中亟待解决的痛点。
截至目前，龙湖冠寓已在广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等广东六大重点城市落地51个项目，开盘超过15000套，服务客户超过10万，多次获得市场认可。
作为原始所有者，深圳人才安珠集团的红土创新深圳人才安珠保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金也已正式获得中国证监会批准注册。
据了解，该基金已获批募集5亿股，上市地点为深圳证券交易所。募集资金将用于深圳保障房建设，助力深圳打造“住有所居”的民生幸福标杆。
截至目前，深人才安珠集团累计建设保障性住房16.1万套，约占同期全市总量的1/3。深圳宏图安珠REITs基金的基础资产对应四个优质的保障性租赁房项目，均位于深圳核心区域的核心地段，交通便利，配套齐全，总建筑面积13.47万平方米，其中保障性租赁房1830套。
虽然社会资本积极参与保障房建设，但要建立完善的住房保障体系还有很长的路要走。
孙文华认为，国家鼓励集体建设用地直接入市，很多城乡结合部可以利用集体建设用地指标建设保障性租赁房。此外，经济适用房还需要考虑居住区的规划。住房是城市结构组织的重要组成部分，也需要相应的规划，充分考虑居民的需求，建设配套设施，提供便捷的生活服务和出行设施。
陈升也指出，目前保障性租赁房发展的瓶颈和难点主要在于资金的筹措和资金退出相关制度的完善。“首先是融资的问题。资金来源主要靠国开行，还是靠社会资本共同介入？以及地方政府投资的难度。资金的获取还包括保障性租赁房退出管理相关的制度建设。当然，它还包括经济适用房(REITs)的融资。这些地方都需要在制度和政策上形成相对完善的管理和创新措施。”
