中国的房子够用吗？房子数量多吗空？在房地产低迷的当下，房屋空购买率引人关注。
为了探究城市中的住房空购买情况，某研究机构重点调查了中国28个城市的3万个住宅小区。8月5日发布了《2022年中国主要城市住房空购房率调查报告》，首次统计了主要城市住房空购房率水平。调查结果显示，28个大中城市平均住房空购买率为12%，处于较高区间。
一线城市空购买率较低，只有深圳的5.3%。
这28个城市包括深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、Xi安、合肥、武汉、重庆、南昌、无锡、南通、佛山、廊坊，主要是一二线城市，包括
对于空家的定义，国内外没有统一的标准。在调查方法上，某研究机构选取接入平台的资深经纪人，即从业三年及以上的“老人”，对其业务范围内的居住区域进行摸底调查，将三个月以上无人居住的房屋定义为“空住房”，将不同居住区域的空户数和居住区域总数分别相加，设置/[/k0。
一般来说空住房率在5%-10%之间比较合理。低于这个范围的认为空住房率过低，说明住房需求旺盛，潜在需求高。如果高于10%，则认为空的购买率过高，说明住房供应过剩，存在库存积压风险。特别需要注意的是，本次调查的范围不包括期房和现房待售的部分，因此低于其他统计标准。
报告显示，通过对28个大中城市的调查发现，只有9个城市处于合理区间，大部分城市在10%-15%，6个城市高于15%。整体来看空库存水平较高，新开发项目可能因销售困难而存在库存积压的风险。
从城市层面来看，住房空购买率随着城市能级的提高而提高，一线城市平均为7%，二线城市为12%，三线城市为16%。深圳北京上海费率最低空，低于7%。在南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉，[/k0/]，购买率在15%以上，其中南昌20%，廊坊19%。
此外，本报告将住房空住房分为自愿住房空住房和非自愿住房空住房。自愿空购买是指由于房主无意出售或出租房屋而导致的房屋空购买现象。自愿购买空房屋的主要原因是:业主拥有多套房屋，不在乎房屋的购买空；度假屋，业主偶尔有住房需求；业主异地工作，以后会考虑搬进来，暂时空。
非自愿空购买是指房屋本身难以出售或出租。虽然业主愿意出售或出租，但找不到合适的买家或租客，导致房子不得不买空。调查显示，半数经纪人认为自己负责的小区存在非自愿空房。非自愿空购买的原因之一是房屋本身的缺陷，如太旧、配套不全、周围噪音或环境污染等。除了房屋本身的原因，非自愿空购买的根本原因是住房需求不足，供给相对过剩，导致业主愿意降价出售或出租房屋，但仍然找不到合适的买家或租客。
老龄化程度低空安置率也低。
那么，影响空设置水平的具体因素有哪些呢？报告认为，从宏观层面来看，购房门槛、老龄化程度、租金回报都会影响住房空购买率的变化。
首先，人口年龄结构与住房需求之间存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度，对住房的需求就会下降。比如南通和重庆，这两个城市的老龄化程度和空安置率都很高。在深圳、厦门、广州，65岁以上人口比例和空安置率均低于10%。其中，深圳空设置率仅为5.3%，体现出强劲的市场潜力。
第二，城市购房门槛的约束。房价和按揭贷款比例越高，拥有多套住房的成本越高，进而住房空购买成本越高。例如，2022年上半年，北京二手房交易平均按揭比例仅为37%，为全国最高，但其住房空购买率仅为6%。同时，房价与住房空购买率负相关。在房价较高的一二线城市，比如北上广沈霞，房屋空购买率明显低于其他城市。
租金回报的高低也是决定空购买率的核心因素。一些拥有多套房子的业主宁愿买下他们的房子空也不愿出租，部分原因是他们的租金回报低。相比沟通协调成本、房屋损耗等成本，租金收入并不具有吸引力。
某研究机构数据显示，重点城市房租与住房空购房率的相关系数为-0.70，房租与住房空购房率显著负相关。空排名前两位的深圳、北京月租金中位数在5000元以上，排名后两位的南昌、廊坊月租金中位数不到1600元。
二次新房空购买率高。
楼龄也是影响空入住率的重要因素。住房空购买率随着住宅楼龄的增长而逐渐降低。在5年楼龄以内的住宅区，随着楼龄的增加，空入住率从30%下降到12%；15年以上住宅区空住房率无明显差异。
从城市差异来看，一线城市现在已经进入存量房市场，二手房成交量远大于新房，而大量二三四线城市还处于增量市场。
第一财经记者梳理了国家统计局公布的主要城市年度数据，梳理了35个主要城市2016-2020年住宅商品房销售面积的变化情况。数据显示，近五年，住宅销量最大的五个城市分别是重庆、郑州、武汉、成都和长沙，主要来自中西部的强省市。
一般来说，新建小区入住率的提高需要一定的时间。住房空购买率随着住宅楼龄的增长而逐渐降低。二三线城市由于住房增量较大，相应的空购买率会更高。未来随着强二线城市逐渐进入股市，这些城市空的购买率预计会降低。
从城市内部结构差异来看，也有明显的差异。中心城区空住房率明显低于外围城区。报告称，老旧小区空住房率低，因为通常大多位于市中心，交通便利，住房需求旺盛，导致住房空房源少。比如北京阜成门和金融街附近空住房率不到2%。此外，较早建设的城市中心区也是优势教育资源的聚集区。资料显示，学区附近的房屋空购买率比其他地区低5%。
住房空购买率随着住宅楼龄的增长而逐渐降低。
整体来看，次新建小区的房屋空购买率较高，主要是三方面原因:一是自然因素，新建小区可能有装修、通风的需求，业主一般不急着入住，导致空购买率较高；二是地理位置，二新建小区多位于远离市中心的郊区，周边配套不成熟，出租或出售相对困难，房屋空比例较大；第三，在购房目的上，非自住的投资者普遍偏好新建住宅区，投资性住房空比例较高。比如东莞、广州的居民区很多都是香港人投资买的，疫情期间出行不方便，呈现空的高比例。
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来源:中国经营报中国房地产金融
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