今天，许多专家仍然建议人们尽快买房:
例如，北京师范大学教授董藩经常对买房给出“令人耳目一新”的观点。在他看来，年轻人买得起房很容易，只要贷款多就行。建议贷款期限延长至40年。因为董教授认为，如果不太早买房，以后可能会更买不起。城镇化依然是房地产上行的有力支撑。未来像北京上海这样的大城市，几十年后房价可能超过80万元/平方米。
作为一个购房者，在过去的10年里，如果你真的听从了专家的意见，或许早就实现了买房的梦想，同时也为自己的资产带来了可观的收益。然而，2022年下半年，未来的房地产走势会有这样的“增长潜力”吗？各种信号给出答案。
1.销售有压力，38亿平米的楼市卖不出去。
国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。在这7.5%的涨幅中，住宅占据绝对大头，其中住宅待售面积增长14.1%，办公和商业仅小幅上涨。但是，和真正等着卖的房子比起来，5.4亿平方米不算什么。
克而瑞的报告称，截至7月底，广义库存达到384703万平方米，环比微增0.22%，同比增长1%。这里广义的库存包括未开工建设的宅基地，已开工建设但未拿到销售许可证的楼房，以及正在销售的房屋。
当然，只要房子能很快卖完，库存再多也不是问题，但从库存分布来看，消化这些房子就没那么容易了。数据显示，全国库存消化周期为19.01个月。其中一线14.71个月，二线17.25个月，而三四线城市的去化周期已经达到了22.45个月，处于高位且稳定。按照现在的销售速度，消化三四线城市的房子需要将近两年的时间！但现实情况是，福清、北海、呼和浩特、铜陵、哈尔滨、烟台、兰州、梅州等8个城市，去化周期明显高于40个月，短时间内很难卖完。
2.横卧烂尾，房屋新开工面积和竣工面积双双下降。
数据显示，1-7月，房屋新开工面积下降36.1%。其中，住宅新开工下降36.8%。房屋竣工面积下降23.3%。其中，住宅竣工下降22.7%。为什么要警惕房屋新开工和竣工面积的下降？对未来房产走势有什么影响？
原因不难理解。近年来，房企在开工建设达到预售条件后，迅速将销售所得投入到下一个项目中，以至于不断有新楼盘开工，这就是所谓的“高周转”。如果能及时交房，就能维持循环。一旦资金周转出现问题，必然会影响之前预售楼的施工进度，进而延误交楼。所以房屋新开工和竣工面积下降只能说明房企现金流紧张，房屋交付速度下降，只能减少房屋新开工数量。
是什么原因导致现阶段房市如此“冷静”？方俊认为根本原因在于“没钱”:
官方数据显示，当前房地产投资、销售及相关房地产贷款均出现下滑。1.房地产开发投资增速从4月份开始由负转正后，降幅继续扩大，7月份达到-6.4%；2.2022年销售增速由负转正后，降幅继续扩大。前7个月成交面积-23.1%，销售额-28.8%。3是房贷数据。二季度新增个人住房贷款只有200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿。具体来看，到7月份，住户贷款增量同比减少2842亿元，其中短期贷款增量减少354亿元，中长期贷款增量减少2488亿元。
「钱用完」的影响有多大？在2021年之前，许多人可能认为房地产市场“太大而不能倒”。毕竟每年卖17亿平米的房子，成交额超过17万亿。万亿级的土地收入，关系到上下游几十个行业，开发商上万家，年销售额上千亿。
按照这个趋势和成交量，可以放心购买。但是现在呢？房企停工、延期交房、拖欠债务、卷款跑路，早已不是个案。房地产行业不景气，甚至越来越多的人提前还款。这部分人要么担心自己未来收入和工作的不确定性，要么因为股票贷款没有优惠利率而想办法止损。总之，各种不确定性影响了居民的置业信心，切断了企业的市场发展预期。
唤醒楼市信心！自8月份以来，高层态度也出现了三次“逆转”。
1、央行对金融措施的态度发生逆转。
去年严厉的金融措施，不仅大大降低了房地产的流动性，而且结合加息、延长放贷期限等措施，可以说直接堵住了非法炒房的空子。然而，自从金融措施收紧以来，普通购房者越来越难以购买自己的住房，许多人已经等待贷款超过半年。最近央行的态度也发生了逆转。
8月LPR报价，一年期下降5BP，五年期下降15BP。毫不夸张地说，这是一次针对房地产的特殊降息。加上首套房可以突破20BP的下限，意味着利率可以达到4.1%的最优水平。在此背景下，未来地方利率水平向此靠拢不会有意外。毕竟官方已经做出了“在贷款首付和利率上支持首套房购房者”的表态，大家上车的压力会大大降低。
2.多部门延迟交房“力度”的变化
8月19日，央视报道称，住建部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项贷款支持已售逾期住宅项目的建设和交付。表面上看，国家队出手，专款专用，规格更高，方式更直接，显示了高层保证大楼交付的决心。但其实光靠钱是做不到的。除了难交楼，很多售完的房子因为开发商没钱还需要更深层次的努力。报告提到:严惩逾期难以交付的违法违规问题，追究非法挪用预售资金的责任。也就是说，对于这种房子，除了给资金交付房源，还要追究违约的开发商的责任。
可见这是最大程度的解决了楼市的痛点。毕竟老百姓是无辜的，没有理由让他们承担房子烂尾、交房难的后果。尽管地方努力，救助资金和AMC全部入市，效果并不明显。此时，多部门拖延交房“力度”的改变，显然加速了交房良性循环的实现。
3.高层会议表示稳步增长。
8月24日，全国人大退出一揽子计划，对当前经济、楼市、旱情提出解决方案。对于楼市，我们提出了“允许地方“一城一策”灵活运用信贷，合理支持刚性和改善性住房需求的政策。”房产31字声明，看似简单，但言外之意，无疑给了地方和银行更多的操作空来支持刚改革的购房者。因为有能力的早就买了，大部分买不起。按照这个趋势，除了利率和首付，未来还会有更大的收益空。
方俊有话要说。随着楼市三大新规接连出台，不仅高层态度逆转，期房和房贷也出现了“新变化”。相信未来市场会更接近于稳定房价、地价和预期。所以有必要放大招来稳定楼市。虽然修复买房信心的时间比较慢，但是借助这个机会，可以实现良性循环。
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