吴亚军说:穿越周期的过程虽然痛苦，但也不全是坏事。
编辑|周纯麟
头部来源|视觉中国
说话间，吴亚军想起了十年前。
一个金融机构的风险经理对她说的一句话，她至今记忆犹新。
“他说，其实泰坦尼克号撞上冰山的时候，你再回头就来不及了。没看到冰山就必须回应。”吴亚军说，在过去的十年里，这句话对她影响很大。“我也一直在想，有没有我们看不到的冰山？万一撞上了呢？”
8月26日，龙湖集团2022年中期业绩推介会上，龙湖集团创始人兼董事长吴亚军面对《中国企业家》的提问时这样说。当被问及“龙湖破产传闻及机构动作空”等话题时，吴亚军首次向外界透露了自己的心情，“我的心情还可以”。
就在半个月前，龙湖刚刚遭遇了“震惊时刻”。
8月10日，作为民营示范房企的龙湖突然被“做空”，股价一路暴跌超过16%，为三年来最低。截至当天收盘，龙湖总市值蒸发246亿港元，跌至1273亿港元。除了龙湖，包括物业管理股在内的整个港股市场全线下跌，行业负面情绪爆发。
对此，龙湖迅速“反击”。当晚管理层召开会议，吴亚军现身澄清谣言，安抚投资者，以55亿港元发行新股、35亿港元银团贷款等实质性举措稳定市场信心。政策利好，8月16日，龙湖集团股价一度上涨超过17%，从而走出“do 空”的阴影，谣言不攻自破。
“做空是正常的市场行为，但造谣不是。”在这次业绩会上，吴亚军强调，公司已经预料到类似的遭遇，经过这次事件，业界也更清楚地看到了龙湖。对于“如何应对行业周期”，龙湖在多年前就有过思考和布局。目前行业底部已经出现，也有一些业绩不错的公司可以和龙湖一起跨越周期。
随着8月底的临近，房企纷纷交出今年上半年的成绩单。在销售惨淡的背景下，多数房企营收减半，净利润亏损，“寒意”席卷全行业。8月26日，龙湖集团发布今年上半年业绩报告。期内，龙湖实现合约销售额约858亿元，去年同期为1426亿元。
“虽然穿越周期的过程很痛苦，但也不全是坏事。”致吴亚军《中国企业家》。在她看来，如果行业一直往上走，公司很容易养出骄兵猛将，管理层也会有一些自以为是的行为。经过这个周期的调整，管理层会更加谦逊和勤奋。
关键时刻，这位地产领域不可多得的女掌门人展现了她的理性和智慧。经历过风雨的香港恒隆主席陈启宗说，在内地开发商中，他一直习惯以“被冒犯”的姿态与同行交流，只对吴亚军女士表示敬佩。以前很多房地产行业的参与者头脑发热，变得疯狂，而吴亚军头脑清醒。
捍卫行业的“最后底线”
龙湖正式去HKEx的那一年，接连撞上“冰山”。
比如金融危机，冰灾，地震。当年6月，银监会先后发布房地产行业信用风险管理和委托贷款管理的通知...08年低迷的市场，房企的“钱慌”可能不亚于现在。如今，与龙湖同年上市的恒大，正走在悬崖边上，龙湖的财务水平被业界誉为“最后的底线”。
据说龙湖上市受阻时，花旗想用原本借给龙湖的4亿美元贷款与之打赌，但吴亚军最终没有签协议，她也不想稀释股权。上市前，龙湖如期归还贷款。相比之下，恒大经历了与外国投资者在可转债上的几次押注。龙湖对“财务自律”的印象由此可见一斑。
“早做打算”是包括吴亚军在内的龙湖管理层反复提及的一句话。据悉，2021年2月，吴亚军曾在公司内部做过一次极限压力测试:如果有一天，所有银行对龙湖关门，公司销售额减半，我们还能发工资还债吗？答案是，“没有”。
吴亚军。来源:视觉中国
2022年上半年，虽然各种政策意在释放销售端，但房地产行业整体融资仍趋冷。据中国指数研究院监测，2022年1-6月，房企融资总额4825.5亿元，同比下降56.5%；其中，信用债发行规模2518.0亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%。
8月10日，龙湖遭遇机构“做空”，叠加“破产”传闻，股价大幅波动。龙湖集团执行董事兼CFO赵毅在业绩会上表示，经过8月份的“Do 空”事件后，各大评级机构对公司业绩非常有信心。“而且，龙湖对未来的不确定性有充分的准备”。
单一的利空因素并不是龙湖股债价格暴跌的主要原因。战战兢兢的背后，是整个行业负面情绪的集中爆发。对私人房地产缺乏信心进一步影响了已经低迷的市场。示范民营房企，比如龙湖，还是最后的安全底线，前面是已经爆发的民营房企，后面是还在安全地带的国有房企。
回过头来看，危机感让龙湖度过了最寒冷的“冬天”。
“龙湖到年底基本没有偿债压力。”对于外界关注的债务情况，赵毅表示。据其披露，截至6月30日，龙湖净负债率为55.3%，手中现金为875.5亿元。其中现金的短期负债率超过4倍，一年内到期的短期债务约占10.1%。“平均融资成本进一步降至3.99%，首次突破‘4’。”赵薇说。
8月，龙湖发行了首只由中债信用促进投资有限公司全额担保的中期票据，再次开启了民营房企融资新模式。赵薇表示，无论市场涨跌，龙湖始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制短期债务和外债敞口比例，坚决保持低成本、规范的融资渠道。
对于接下来的融资动作，赵毅表示将通过公开市场发债和项目贷款两种方式进行。“与银行沟通后，银行也表示坚决支持高信用房企，这也将弥补公开渠道的融资。”赵毅表示，从目前与银行的沟通来看，银行对房地产行业的未来是坚定看好的，行业出清后会有更好的明天。
在房地产开发之外大做文章
2003年，龙湖在重庆北城开了第一家天街，现在已经开了65家。截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30多个城市，手握130家商场，整体出租率95.6%。与去年同期相比，商业租金增长了26%，达到46.5亿元。
房地产开发的逻辑发生了巨大的变化。除了房地产开发，由商业投资、租赁住房和空服务组成的商业业务成为龙湖抵御风险、跨越周期的利器。随着各项业务进入收获期，龙湖的商业投资、租赁住房、空服务等业务成为行业之首，在营收和利润中发挥了重要作用。
值得注意的是，今年上半年，龙湖集团营业收入共计110亿元，同比增长26%。其中，投资性物业租金收入59亿元，同比增长23%。具体来看，商业投资租金收入46.5亿元，皇冠公馆租金收入11.8亿元，累计开房数已超过11万间。
2021年初，龙湖商业推出“轻重”模式输出运营能力。今年5月在渝开盘的龙湖艾嘉两江星月汇，是全国首个轻资产星月汇项目。龙湖集团执行董事兼首席执行官陈表示，未来将保持每年10家左右商场的开业速度，整个商业板块力争实现每年30%的复合增长。
兼具物业管理服务和商业运营服务的龙湖智创生活，上市话题备受关注。
赵毅表示，上市材料已经准备好了，但目前市场情绪并不好。“我们会关注市场，不要担心。”赵毅还表示，将注重内生发展，注重内生转化率和毛利率，减少对低质量并购的依赖。“未来智创生活年化收益增长40%以上，年化利润增长50%以上，完全可以预期。”
在本次业绩会上，赵薇表示，龙湖智创在有生之年实现全口径收入约63亿元。其中，物业管理板块已基本完成一二线核心城市和三四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米。
陈提到，未来龙湖将更加专注和投入资源在五大主航道，原有的一些业务也进行了整合和合并。“比如酒店业务由冠宇整体整合管理，让组织提高效率，更好地应对行业形势。”
摄影:曾静
销售额下降与收入增长
“龙湖不预设年度销售目标，不会为了销售规模任务做一些被动动作。”在业绩会上，陈对说:对于房地产的走势，陈判断，今年市场总体形势是“低开触底”，预计商品房成交量同比下降30%左右。
至于龙湖的销售安排，陈透露，今年计划推出4000亿元的可售商品。“随着一些项目的陆续推进，8月份非常有信心实现月度正增长。”财报显示，2022年7月，龙湖集团单月归属于股东权益的合同销售金额为118.5亿元，环比下降26%。
相比减少的销售额，今年上半年，龙湖实现营收948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%。从财报来看，龙湖的营收表现不如往年亮眼，但与行业环境相比，仍实现了罕见的正增长。此外，龙湖排名进一步提升，财富世界500强来到第412位。
在这次业绩会上，吴亚军把大部分发言机会让给了陈。“我们队现在的变化非常明显，整个精神和工作状态都有所提升。我也比以往任何时候都更满意球队。”吴亚军点名表扬了陈。“新CEO给了我们很多惊喜。他能做得这么好，是我始料不及的。”
今年上半年，龙湖集团交付5万套房源，全部按期交付，提前交付30%。陈表示:“即使行业再受挑战，龙湖也会保证按期交付或提前交付，这一点不会改变。”此外，龙湖也是为数不多的仍在拿地的房企。
今年上半年，龙湖在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获得17个项目，总建筑面积226万平方米，权益地价131亿元。陈说，随着高杠杆企业的清理，在土地市场的球员和竞争减少。上半年龙湖拿地的17块地，平均溢价率只有5%，其中一半是零溢价拿地。
“未来，我们将继续专注于高能耗城市。”陈说，今年龙湖强调组织效率和重点，主要是与城市的进一步重点有关。“由于城市的分化速度比较快，龙湖地产开发只进入了68个城市，是TOP10开发商中最少的。接下来会进一步聚焦，提高效率，带来效率。”
