2022年上半年，越秀地产合同销售金额达489.1亿元，同比增长3.2%，接近全年1235亿元业绩目标的40%。
◎作者/朱一鸣、龚显扬、唐雁北
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核心观点
【完成全年目标40%，广州去化优势明显】上半年，越秀地产销售金额达489.1亿元，同比增长3.2%，接近全年1235亿元业绩目标的40%。在行业下行阶段，越秀按计划完成上半年销售目标，业绩实现同比增长，好于上半年百强房企平均销售水平。此外，越秀集团在大湾区的合同销售额略低于去年同期，但在广州的销售额达到293.4亿元，同比增长10.4%，占总销售额的60%。
【积极获取核心城市核心地块，首次拿下大湾区以外的TOD项目】1-6月，越秀新增土地16宗，总建筑面积346万平方米。越秀坚持“以销定投”的模式，增加“以销定产”的安排，提供弹性供应，避免库存积压等问题。同时，成功入驻30城合肥，将进一步投入核心城市的核心土地。此外，越秀首次拿下大湾区以外城市杭州的TOD项目，实现了越秀TOD全国布局的新突破。
【毛利率降至21.2%，融资成本保持行业低位】2022年上半年，越秀实现营业收入312.9亿元，同比增长29.1%。近年来，在大型房企整体利润水平明显下滑的行业背景下，上半年毛利率较去年同期下降5.6个百分点至21.2%，较去年末下降0.6个百分点。此外，“三条红线”保持“绿档”达标，偿债指标和盈利指标好于行业平均水平，平均借款成本稳步下降4.11%。
【TOD销售稳步增长，“两个平台”保持稳定】截至6月底，TOD项目合同销售金额达到120.7亿元，同比增长58.8%，占越秀上半年销售额的24.7%。在商住方面，越秀优化营销能力，积极打造“越秀鲍方”，线上线下相结合的营销策略。截至6月底，越秀已实现商业租赁收入约1.8亿元。公司持股39.99%的越秀地产基金收入约9.4亿元，同比增长7.0%。
01
卖
完成年度目标的40%。
广州区域去化优势显著。
2022年上半年，越秀地产合同销售金额达489.1亿元，同比增长3.2%，接近全年1235亿元业绩目标的40%。销售面积178万平方米，同比下降0.8%。销售均价2.75万元/平方米，同比上涨4.2%。整体来看，在行业下行阶段，越秀地产按计划完成上半年销售目标，业绩实现同比增长，好于上半年百强房企平均销售水平。
从销售结构来看，越秀地产受大湾区疫情影响，合同销售金额较去年同期略有下降，但在大湾区仍有明显优势。截至6月底，合同销售金额317.5亿元，占总销售金额的65%。其中，越秀地产进一步深耕广州，签约销售金额达293.4亿元，同比增长10.4%，占总销售金额的60%。根据嘉里的排名，越秀的总销售金额和股权销售金额均居广州第一。
02
投资
积极获取核心城市核心地块。
首次赢得大湾区以外的TOD项目。
2022年1-6月，越秀地产在7个城市新增土地16宗，总建筑面积346万平方米。大湾区新增7宗土地，新增土壤储量163万平方米，占新增土壤储量的近50%。其中，广州新增5宗土地，新增土储126万平方米。越秀坚持“以销定产”的模式，从上半年开始，在区域内加大了“以销定产”的安排，进行弹性供应，避免库存积压等问题。同时，越秀成功进入30城合肥，未来将进一步投资核心城市核心地块，获取优质地块。
此外，越秀地产新增土地储备中，55%通过非公开竞争方式取得，其中23.2%、4.4%和27.0%通过TOD、工业征地、国企合作等多元化渠道增加。TOD项目方面，作为越秀的增储主渠道，拥有8个项目，总土地储备359.44万平方米，其中上半年新增广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目，杭州TOD是越秀在大湾区以外城市获得的首个项目，实现了越秀TOD全国布局的新突破。在城市运营方面，截至2022年上半年，越秀地产拥有7个项目，土地储备285.54万平方米。
03
财务
毛利率降至21.2%
该行业的融资成本仍然很低。
2022年上半年，越秀地产实现营业收入312.9亿元，同比增长29.1%。毛利66.5亿元，同比增长2.5%。核心净利润21.3亿元，同比增长1.4%。核心净利润率为7%，同比下降1.7个百分点。从利润指标来看，在近年来大型房企整体利润水平明显下滑的行业背景下，越秀2022年上半年毛利率较去年同期下降5.6个百分点至21.2%，较去年末下降0.6个百分点。但值得注意的是，近年来越秀的毛利率相对稳定，始终保持在行业平均水平以上。高于去年同期行业平均水平4.7个百分点，高于去年末行业平均水平2.5个百分点。
此外，截至6月30日，已售和未备案合同销售金额为人民币1564亿元，较年初增长3.8%。每股中期股息为人民币0.275元，同比上升1.5%；分红比例为核心净利润的40%。
截至2022年6月底，越秀地产持有现金390.5亿元，较去年底下降3.6个百分点。剔除预付款后的资产负债率、净负债率、现金短债率分别为69.4%、59.7%、1.45倍。“三条红线”指标持续达到“绿档”标准，偿付能力始终优于行业平均水平。短期债务与长期债务之比为2.14，高于去年底的水平。
具体来看，在融资端，越秀抓住有利的市场窗口，在国内成功发行低成本公司债共计61.5亿元，3+2年期票面利率2.84%至2.90%，5+2年期票面利率3.35%至3.38%。平均借款成本较2021年上半年下降0.24个百分点至4.11%，融资成本继续优化。穆迪和惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望为“稳定”。
04
多样化
TOD销量稳步增长。
“双平台”模式保持稳定。
截至6月底，TOD项目合同销售额达120.7亿元，同比增长58.8%，占越秀上半年销售额的24.7%。其中，琶洲南TOD项目销售额达57.9亿元，星汉TOD项目销售额达12.8亿元，星月TOD项目销售额达30.1亿元，星汇城TOD项目销售额达13.4亿元。
上半年，越秀地产成功从越秀集团广州母公司收购琶洲南TOD项目，新增TOD土地储备达43万平方米。杭州以摘牌方式收购勾庄TOD项目，随后TOD土地储备增至37万平方米，首次拿下大湾区以外的TOD项目。同时，借助公司TOD研究所，继续完善产品线和服务体系，进一步拓展全国布局。
商住方面，越秀优化营销能力，积极打造越秀鲍方，结合线上线下营销策略，实施精细化管理，有效控制成本。截至6月底，越秀已实现商业租赁收入约1.8亿元。公司持股39.99%的越秀地产基金收入约9.4亿元，同比增长7.0%。越秀基金旗下写字楼业态保持稳定，租金收入约6.4亿元，同比增长37.1%，显示市场有一定的稳定性。
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