基本事实
沈夫妇是江苏如皋人。为了以后结婚，夫妻俩用积蓄在商业银行申请了贷款，在如皋某小区买了房。由于资金紧张，沈夫妇未能按时向银行还款。银行将沈夫妇告上法庭，并向法院申请强制执行该房产，拟对该房产进行司法拍卖。
司法拍卖前，法院执行局分别向JD.COM、阿里、融e购进行了网上询价，询价期为2020年11月8日后一年内。这套建筑面积93.72平方米，层高3/5的房子，三个平台给出的8平方米车棚的市场价格分别为53.88万元、62.12万元、53.09万元。综上，这套房子市值56.36万元。
就在准备司法拍卖前，同样是如皋人的蔡先生在如皋某房产中介处看到该套房要对外出售的信息，于是通过该中介于2020年12月20日与沈夫妇签订了房屋买卖合同，约定沈夫妇将房屋以54.5万元的价格出售给蔡先生，过户税费和中介费8000元由蔡先生承担。蔡先生应在签订合同时支付定金30000元，十日内支付第二次购房款370000元。第二笔购房款支付后十日内，沈夫妇交付房屋，蔡先生支付余款145000元。
购房合同签订后的第三天，双方同时向法院执行局提出申请。经与某商业银行协商计算，银行需支付32万元解封房屋。法院给予双方一定期限自行出售房屋，出售所得款项用于偿还银行贷款。
意外出现的枝节问题/新问题
眼看蔡先生给沈夫妇的第二笔款子就要到了，所以
蔡先生用微信联系法院支付启封款，但不知何故，沈在微信上回复:蔡先生您好，申请合同无效，请谅解。
蔡先生回答:沈先生，他们都是成年人了。你在开玩笑吗？
沈:我儿子不愿意卖，我上次也跟你说了。也请蔡总体谅，体谅，体谅。
两天后，蔡先生发微信给沈，商量后续付款事宜。沈回答:蔡先生，你怎么让人相信你？三万块定金，你找理由不给我发，你却陷害我钻。我约好周三去法院交钱解封，你到了就找借口拒付。上周六，你用借口回避，却在电话里翻脸！谁会相信你的诚实？
蔡回答:你到底要不要卖？如果卖了，我们就去法院付款。
之后双方一直无法协商相关事宜，于是蔡先生将沈夫妇告上法庭，要求沈夫妇继续履行合同，并赔偿蔡先生各项损失10万元。
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变更上诉
一审诉讼期间，因双方未能偿还银行剩余贷款，法院执行局依法对该房屋进行了网上司法拍卖。没想到，拍卖正好在2021年春节期间，原本估价56万元的房子以82.4万元的高价成交，并办理了过户手续。
于是蔡先生变更诉讼请求，请求判令解除合同。同时，两被告赔偿蔡先生各项损失27.9万元。原因是该房屋被法院拍卖后，拍卖价格比双方购房合同约定的差价高出27.9万元。
司法调查
法院经调查确认，双方在某中介的居间下，于2020年12月20日签订了房屋买卖合同。合同明确约定了双方的权利和义务，并明确告知了房屋查封现状、被告在房屋过户前必须还款的事实等。因此，该合同是当事人的真实意思表示，应当合法有效。双方应根据协议履行合同义务。
原告蔡先生按约定向居间方支付定金3万元后，沈因不愿在合同约定的第二次付款时间前将房屋出售给原告，主动申请解除合同。在蔡先生多次发微信催促其一起到法院还款并解除查封后，沈夫妇仍拒不履行合同，明显构成违约。
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裁判要点
违约方构成根本违约后，守约方有权解除合同，并可要求违约方承担违约责任。本案中，因沈夫妇违约，原告蔡先生行使合同解除权后，可以要求其承担违约责任。
但蔡先生要求赔偿损失，即拍卖价与合同价的差额27.9万元，于法无据。
司法拍卖是一种拍卖行为，有很多不确定因素。最终成交价格不能反映涉案房屋的市场价格，可能存在明显溢价或低于市场价格的情况。蔡先生以最终成交价格作为衡量其预期收益的标准，没有法律依据。
根据司法拍卖前的询价规则，得出房屋市场价为56.3万元，双方约定的房价为54.5万元，仅相差1.8万元。但违约责任在双方房屋买卖合同中有明确约定:如果沈夫妇违约，在未支付首付款的情况下，需支付与首付款相等的违约金，即3万元。因此，三万元违约金足以弥补因房价上涨给原告带来的预期利益及其他相关损失。
综上，本院酌情支持两被告赔偿原告3万元，其余损失不予支持。
法院
法院判决
最终如皋市人民法院于2021年8月作出判决:一、沈夫妇赔偿原告蔡先生各项损失3万元，于本判决生效后立即履行。二。驳回本案原告蔡先生的其他诉讼请求。三。本案受理费9250元，保全费1920元，蔡先生负担1700元，沈夫妇负担9470元。目前，该判决已经生效。
这个真实的案例来自江苏省如皋市人民法院的民事判决书。民事法律关系复杂，各地司法实践不尽相同。此案例仅供参考。
