2022年1月28日，全国工商联商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET睿意德联合发布《中国商业地产行业2021/2022年度发展报告》。
报告盘点了2021年商业地产行业十大热点:1。培育国际消费中心城市，打造新的商业增长极；二是各地要推进首店经济，提高新消费水平；三是奢侈品消费持续高速增长，重奢侈品商场逆势加快布局；第四，文化自信推动商业创新复兴，新国潮扩展到多个领域；5.股票更新趋于非标准化，不可复制性考验原创性；6.轻资产商业管理公司上市成为热点，增长模式优化成为高水平竞争力；七。商业资产变现意愿增强，优质资产退出得当；8.消费呈现升级分层特征，仓储会员店蓬勃发展；九、头部品牌频繁关闭，商业地产警报传导效应；十、国家大力整治电商直播，更多品牌布局线下。
同时，商务部市场运作专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平对十大热点问题进行了点评，并展望了2022年中国商业地产行业的几大发展趋势。
今天，吴声制造与您分享这份行业报告和趋势展望。
2021年中国商业地产行业十大热点
一是培育国际消费中心城市，打造新的商业增长极
[代表事件]
2021年7月，经国务院批准，上海、北京、广州、天津、重庆率先培育建设国际消费中心城市，提出了“用5-10年时间，培育建设一批具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。
[关注的理由]
这一政策措施要求高、力度大、影响深，引起了业内的高度关注。高要求——要求上海、北京、广州、天津、重庆对标一流国际消费中心城市，加快消费转型升级，同时带动一批国内大中城市提升国际化水平。力度很大——国家相关部委和地方政府出台相关政策措施，各地主要领导亲自部署动员。影响深远——各地对培育建设国际消费中心城市提出了不同的特色定位和建设路径，必将改变以往城市商业过度同质化的局面。
二是各地力推首店经济，推动新的消费水平。
[代表事件]
2021年4月，北京市商务局举办“北京首届节”，首先在国贸商城开展，随后陆续在十余个商圈开展。活动持续到10月，期间共组织了100多场品牌亮相活动。
4月，上海市商务委员会举办“2021上海全球新品发布季”，授予虹口区“全球新品发布场建设示范区”。
[关注的理由]
发展首店经济是政府推动商业高质量发展的创新举措。北京、上海、成都等地都出台了促进首店经济的政策措施，其中北京首店品牌最高奖励500万元，一些地方政府部门还在规划、消防、城市管理等诸多方面提供绿色通道。第一家商店取得了显著的经济成就。2021年，共有901家首店落地北京，上海新增1078家首店。店铺经济的繁荣有利于激发消费潜力，提升消费能级。
第三，奢侈品消费继续高速增长。奢侈品商场正在逆势加快布局。
[代表事件]
2021年4月，宁波韩吉百货试营业，品牌地位堪比一线城市。
5月，SKP正式宣布落户武汉，接手潘寒街万达广场；12月，杭州SKP举行奠基仪式，正式登陆钱江世纪城。
9月，上海前滩太古里开业。
[关注的理由]
疫情之下，商业地产商扩张项目的速度和意愿普遍明显下降。同时，在国民消费升级、海外高端消费回归的大背景下，国内奢侈品销售异常火爆，百亿俱乐部中有近十家商场，首次出现年销售额突破200亿的商场。国际知名咨询机构贝恩发布的《2021年中国奢侈品市场报告》数据显示，预计全年中国个人奢侈品市场将增长36%，总额超过4700亿元。奢侈品销售的高歌猛进，推动了奢侈品商场的逆势扩张。
第四，文化自信推动商业创新和复兴。新农村浪潮扩展到许多领域。
[代表事件]
2021年7月，中国烘焙新品牌虎头局完成A轮5000万美元融资；9月，陌陌点心局完成新一轮过亿融资。
7月，新能源汽车领域的新国潮品牌、李相继上市。
11月，李宁高端国潮品牌“李宁1990”全球首家门店登陆北京侨福芳草地。
[关注的理由]
在文化自信的驱动下，新国潮受到国人尤其是年轻消费者的青睐，从而推动了国货的创新和复兴。郭超品牌正在多个领域拓展，在服装、美妆、食品、新能源汽车等领域涌现出一批抢手的新兴品牌。，成为购物中心创新品牌的生力军。新潮品牌从颜值到产品功能，从性价比到服务全面提升。李宁、波司登等国产老品牌也完成了自身的转型和复兴。2021年，北京901家首家门店中，中国本土品牌占85%，表明国产新品牌正在成为城市消费升级的新驱动力。
第五，股票更新趋于非标准化、不可复制，考验原创性。
[代表事件]
2021年3月，北京美克东书院开业，将电脑市场转变为新零售艺术空
5月，北京西单更新院子开业，华润首次尝试地下商业空改造。
7月，成都常规原野开业，将闲置多年的市政公园地下商业打造成文化生活新地标。
12月，北京三里屯太古里西区开业，实现了传统批发市场的升级。
[关注的理由]
2021年，城市开发建设进入下半场，存量更新正在为城市赋能新的活力。随着城市更新的深入，市场上的存量商业呈现出“规模小型化”和“形式多样化”的特点。因此，对商业地产开发商的原创内容能力提出更高的要求，深入挖掘商业空的本土文化，打造赋有创新理念的商业场景，是项目获取和运营成功的关键因素。同时，多元化的商业创新有利于提升城市的品质和品位空，形成丰富多样的商业生态。
六。轻资产商业管理公司上市的增长模式已经优化成为高阶竞争力。
[代表事件]
2021年7月，钟君商业管理智能服务控股有限公司在港交所上市。
10月，万达商管上市计划获得证监会批准，进入香港IPO实质性阶段。
[关注的理由]
华润万象人寿、宝龙商业成功上市后，钟君商管公司作为黑马重新上市，加剧了各大商管公司上市的冲动。万达商业管理公司毅然放弃在a股等待，转向港股轻资产上市，成为商业管理领域的新出路。从上市商业管理公司的业务结构来看，大多以“商业管理+物业管理”的综合业务模式为主，母公司的商业资产是主要收入来源。如何提高商业管理收入在总收入中的比重和对外委托商业管理收入在总商业管理收入中的比重，优化上市轻资产公司的成长模式，将成为未来发展的高水平竞争力。
七。商业资产变现意愿，增加优质资产退出
[代表事件]
2021年4月，牵头收购GIC在上海七宝万科广场50%的股权。
6月，中国平安人寿保险公司斥资330亿元收购凯德置地旗下六座来福士广场的部分股份。
9月，吴尚集团宣布以33亿元收购南长苏宁广场。
[关注的理由]
持续的疫情加剧了商业经营的难度，再加上国家对房地产金融政策的收紧。双重压力下，商业地产开发商的资产变现压力和意愿明显加大。但由于资产价格、经营管理水平、项目所在地等客观因素，商业资产退出仍处于两极分化状态。即使在疫情下，优质资产的退出渠道依然畅通，而待售的商业资产大多处于有价无市的局面，难以脱手。
八。消费的特点是升级和分层。仓储会员店正在蓬勃发展。
[代表事件]
2021年6月，盒马X俱乐部宣布全国扩张战略。
10月，家乐福在中国的第一家会员店对外开放。
12月，中国第二家COSTCO在苏州开业
[关注的理由]
如今仓储会员店正在成为行业内新的风口，很多零售企业如盒马、家乐福、麦德龙、笛福等都集中在这条赛道上。其实这种业态进入中国市场已经有几年了。但由于其与当时中国消费市场的水平和规模不相适应，除了山姆会员店，一批洋品牌都失败了。仓储会员店的重新崛起很大程度上得益于COSTCO在中国的示范效应，其上海第一家店在开业后的第二年就成为了COSTCO的全球销售冠军。然而仓储会员店火爆背后更深层次的原因是中国消费市场的升级和分层。
九、头部品牌倒闭事件频发商业地产警示传递效应
[代表事件]
2021年11月，海底捞宣布决定在2021年底前关闭300家门店。
11月，网络名人茶品牌摩登中国奶茶店宣布临时关闭87家门店。
11月，大型连锁服装品牌拉夏贝尔宣布破产。
12月，知名轻餐品牌新元素宣布破产清算。
[关注的理由]
多领域头部品牌的大规模集中关闭，是近几年行业从未有过的情况。事实上，近一年来，被注销的中小餐饮企业已达数百万家。品牌倒闭现象已经从餐饮蔓延到服装、书店、教育培训、生鲜超市。原因各有不同，包括内部运营控制、激进的发展策略和外部政策因素，但疫情造成的业务冲击无疑是重要因素。品牌关闭肯定会影响购物中心的后期投资，也会影响新的消费和投资的信心，其传导效应值得业界警惕。
十、国家大力整治电商直播，更多品牌布局线下
[代表事件]
2021年底，维娅、悉尼、林珊珊等人气主播因偷税漏税被税务机关检查处罚。其中，维雅因追缴税款、滞纳金被罚款13.41亿元，随后其直播平台账号被全网封禁。
[关注的理由]
国家对各大互联网平台实施反垄断后，今年首次对电商主播开出巨额罚单，力度空前。国家电商行业的系统整顿，不仅有利于电商平台的规范发展，也为实体商业的发展创造了更加公平的竞争环境，这也促使更多线上品牌开始布局线下，线上线下“双轮驱动”的市场新格局逐渐建立。
商务部市场运作专家、全联房地产商会商业地产工作委员会主席王永平也展望了2022年中国商业地产行业的发展趋势:
一是新消费发展进入回调周期。
近年来，随着Z世代对新消费主流的推动，新品牌的迭代和创新被带动和激发，新消费品牌层出不穷，资本激进地注入新消费轨道。但由于受宏观经济下行和疫情影响，新消费市场后期表现与预期差距较大。网络名人中一批曾经备受追捧的新消费品牌相继陷入困境，新消费投资也进入理性回调周期。但长期来看，新消费轨道的基本面还是在改善的。
第二，住宅+商业协同模式的价值凸显。
继恒大的雷雨之后，又一批房企相继陷入债务危机。它们的共同特点是单一的住房开发模式。相反，以龙湖、华润、万达、万科、大悦城、宝龙、新城为代表的住宅+商业双轮驱动的地产商，在金融收缩的大背景下，普遍经营良好，表现稳健。他们的优质商业地产不仅为企业提供了稳定的现金流和对冲工具，而且在项目获取过程中，商业的品牌效应也具有竞争优势。随着REITs等国家财税政策的不断完善，商业地产将更加专业化。
第三，虚拟技术创造了新的商业机会
脸书更名为meta，这意味着该公司的业务将专注于metauniverse。腾讯、华为、阿里等头部科技公司也纷纷入驻元宇宙，从而拉开了第三代互联网的序幕。在政策的引导下，在新一代互联网原住民的帮助下，虚拟技术必将延伸新空业务发展，创造新的商机。同时也对线下业务的数字化运营管理提出了新的能力要求。
