商品房预售制度始于香港。1954年，著名港商霍英东先生创办了立信房地产有限公司，首创“分层销售、分期付款”的销售模式，形象地也叫“卖烂尾楼”。在mainland China，由于商品房供应短缺，前期建设资金不足，房地产开发商为适应市场和企业经营的需要，建立并发展了商品房预售制度，并逐渐成为商品房销售的一种主要方式。
在一定程度上，商品房预售与现售相比，具有降低开发成本、快速筹集资金、加快资金周转的优势。然而，由于法律法规的不完善和制度的缺陷，其问题日益突出，导致商品房购买者面临诸多风险，如房屋质量风险、交付时间风险、预付款使用风险等。对此，提出以下建议。
一是完善房地产市场准入和退出机制。
为避免房地产市场无序竞争，应严格执行房地产市场准入制度，提高企业进入市场的门槛，加强对新设立企业进入市场的监管。同时，对那些综合实力差、常年无开发任务的企业进行降级或取消资质证书，让管理能力强、经济实力强的房地产开发企业脱颖而出，为建设经济强国做出贡献。
目前的准入和退出机制有局限性。只有建立完善的市场准入和退出机制，才能保持房地产市场的健康发展。改进措施包括立法改进和制度改进。行政部门建立统一的房地产企业资质和信用管理账户，也可以更好地供公众查阅，方便购买。
信用评价机制，包括完成企业基本信息、企业信用评价、公开信息发布、曝光房地产开发商虚假宣传等违法经营行为，并及时与银行等金融机构进行信息交换。开发商信用等级差的，要严格监管，比如采取控制开发经营、银行信贷、资质办理等措施。
二是没有施工许可、规划手续等违法建设。三是未经招标三次取得土地竞买资格，或恶意竞买，导致土地拍卖。(四)取得国有建设用地使用权后，无特殊原因未按规定或约定按时足额缴纳土地出让金的。(五)未按照国有建设用地使用权出让合同约定，擅自改变规划容积率等规划条件的。
二、加强商品房预售的监管和立法。
在预售房制度下，国家有关部门需要定期检查预售款的去向，做到专款专用，防止开发商挪用资金造成烂尾楼。银行必须严格按照工程进度提取预付款。开发商未按规定使用预付款的，房地产行政主管部门应当限期整改。开发项目的检测可以让银行及时了解预付款的安全性，防止开发商携款潜逃。
开发商在进行任何预售商品房项目时，都必须向房产部门申报企业现状。包括预售商品房开发过程中到期债务的金额以及商品房开发过程中正在进行和将要完成的其他项目，并提供相应的证明。商品房开发须经房产部门批准后方可进行。
在这种情况下，我们可以将其归类为商品房预售个人建设资金审核机制。具体来说，“国务院应直接立法规范商品房开发建设资金的全过程，并授权建设部制定监管程序”。指导各地开展预付款监管工作，落实全国统一的商品房预付款监管措施；加大行政责任和刑事责任追究力度。
商品房预售是房地产开发商建设资金的主要来源。虽然我国法律规定商品房预付款必须用于相关工程建设，但上述规范对预付款的使用流程和管理办法没有具体的操作措施，导致相关法律规定流于形式，难以有效保护购房人的权益。
因此，国家应对预付款的监管作出统一具体的规定，从而建立我国统一规范的商品房预付款监管制度。我们不能忽视监管机构的决心。监管机构必须是有自己独立财产的中立第三方，如律师事务所、银行或指定的专门中介机构。这样一个机构除了监督开发商之外不能有任何其他利益。一旦出现违法情况，应该有独立承担责任的能力。
三、完善预售信息披露法律制度，完善信息披露监督机制。
1.完善立法
建议我国房地产开发商必须以明示、适当的方式，以一个正常理性的人能够理解的方式，明确告知合同相对人与买卖合同签订有关的重要信息，并以专门立法的形式详细规定信息披露的内容、程序和标准。
建议立法对房地产开发商买卖合同中的虚假陈述规定明确的法律责任。对于房地产合同中一些模糊但常用的条款，我国监管机构应该进行解读，赋予其法律效力。
2.完善商品房预售信息披露制度。
政府部门要通过网络信息管理建立房地产企业信用档案，主要包括开发商的信息披露。应当接受公众监督和公开的信息主要包括:开发商取得的商品房的上市交易量、自流量、交易金额、房屋面积、质量、配套设施、周边环境建设规划等。这些信息不仅要纳入开发商的诚信档案，还要在当地房产信息的官方网站上公布，以增强市场信息的透明度，让公众看得见。如果开发商进行虚假的信息披露，应该受到相应的处罚。情节严重的，应当责令其退出房地产市场。如有必要，还可以使用惩罚性赔偿机制。
3.建立房地产信息查询系统。
政府应该要求房地产开发企业公布其物业的详细信息，这些信息可以通过互联网找到。将政府开发商品房涉及的所有审批文件、许可等及时扫描到电脑中，并在政府网站上公示，实现远程查询，从根本上消除商品房预售制度的诸多弊端。
比如在建设用地规划许可证上明确记载总体规划、配套设施、绿化率等；建筑间距在总平面图上标注清楚；通过政府网站，购房者可以很容易地找到房地产开发过程中所有批准文件和证照的电子原件，详细了解真实情况，房地产开发企业的虚假宣传也就没有了意义。
4.加强对买方权利的保护
房地产市场要想长期良性循环，关键在于利益均衡分配，保护购房人合法权益的措施要有针对性。借鉴美国和香港的做法，采取有效的法律制度保证没人敢冒头，不要只采取提高预售门槛的单一做法。
在源头上，尽量杜绝不合规对象的建设，在开发过程中加大对房地产企业的审查力度，对不合规企业不予行政许可。在销售过程中，要审查其证照和各项内容的真实性，合格的才允许进入市场销售。
买家本人也要加强防范和警惕，检查开发商提供的附件信息与原件是否有出入。要提前对所购房屋的结构、环境等信息有一个清晰的审核，做到心中有数。
或者政府组织要积极宣传法律知识，提高购买者的法律意识，提高其风险防范能力或者提高其风险处理能力，以弥补风险防范能力的不足。房地产市场秩序得到规范，商品房纠纷得到妥善处理，人民群众的切身利益得到维护...这些事情都做好了，社会稳定就更有保障，市场经济就更有前途。
5.引入惩罚性赔偿机制。
商品房预售合同是一种特殊的买卖合同，合同的标的物是一种特殊的商品。法律对预售合同的签订要求在房地产开发经营活动中有严格的条件。开发商在没有预售许可证的情况下与购房者签订预售合同，是违反法律强制性规定的。原则上应认定合同无效，有过错的一方应向买受人承担赔偿责任。
一般法律责任的范围包括:责任已处理完毕，房屋开发商未按约定实际交付房屋或房屋不符合之前约定，不能按约定办理房屋所有权证等。在现实生活中，如果这些房屋的交付不符合原合同约定，这种违约行为的一般处理方式是:赔偿买受人因违约而造成的实际损失。
即使有如此宽松的处罚规定，最终也会有开发商企图逃避责任的嫌疑，造成买方和房产中介尽管多次交涉，但仍得不到合理答复和安置的局面。
为了实现维护公平正义的理念，应该建立开发商违约保险。由保险公司投保的，开发商还应当在房屋预售前向有关部门提供其已向保险公司投保违约责任的证明，并在商品房预售广告中告知消费者投保的保险公司名称。
在保险过程中，投保人是开发商，受益人是买方，保险对象是开发商开发的物业。如果由第三方保险公司承担对购房者的赔偿责任，将有助于高效、优质地将纠纷处理到位，确保消费者能够及时获得相应的赔偿，弥补损失。
房地产市场利润巨大，无良开发商在高额诱惑面前难免铤而走险知法犯法。引用惩罚性赔偿制度，扩大处罚范围，提高罚款标准，既能震慑违法者，又能全面赔偿受害人的损失。让人们住有所居，保证他们的合法权利，将有利于房地产市场的繁荣稳定和市场经济的有序发展。因此，加大对房地产开发商的违法处罚力度势在必行。
四。摘要
商品房预售作为房地产市场的重要组成部分，保证了房地产市场的快速有序发展，对促进房地产市场化、繁荣房地产市场具有极其重要的作用。同时，我们应该认识到，这一制度在执行中还有漏洞需要填补，还有很多不足和需要改进的地方。随着时间的推移，市场的变化，必然会出现很多新的问题。
因此，本文提出以下建议，从事前预防、事后救济等多方面完善我国商品房预售制度，以利于我国商品房预售市场的健康发展。同时也期待我们不断关注和研究这个系统，希望这个系统日臻完善。
