租赁物在租赁过程中被查封是承租人常见的烦恼。如果是住宅或居住用公寓，可能要搬家。如果是店铺呢？成熟的客户群体呢？大修怎么办？已经付的房租呢？今天给大家讲一个关于查封租赁物的小故事。
韩和小李是《中国与青年》的合作伙伴。2004年，他们共同出资成立了一家餐饮公司，并在繁华路段租了一个两层楼的临街店铺经营酒店。他们之间的合作非常成功。2007年的时候，酒店已经很有名气，生意异常火爆。为进一步提升酒店档次，保证经营的连续性，两人决定与出租方协商，对酒店装修进行全面升级，并将租赁合同的租期改为10年。新的租赁合同签订后，酒店投入160万元进行装修，重新开业后的酒店效益也在稳步上升。2009年，因为出租方债务纠纷，酒店房屋被法院查封。2010年3月，房子被拍卖。2010年5月，新主人要求将租金提高100%，或者收回房子。这一无理要求被拒绝后，新主人强行堵住了酒店大门。然后就是漫长的诉讼。由于各种利益纠纷、承租人证据不足、手中证据使用不当等原因，餐饮公司最终得到了赔偿，但数额并不理想。
我想提醒你，打官司涉及的不仅仅是法律，有时候证据更重要。有效保存证据、合法获取证据、妥善保管证据、正确使用证据，是打赢官司不可或缺的保障。篇幅有限，关于证据的问题，本文不再赘述。先说法律知识点:
1.餐饮公司作为承租人，可以停止执行和拍卖吗？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定:“被执行人已经查封、扣押、冻结的财产，其转移、权利负担或者其他妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”由此，被执行人出租已被人民法院查封、扣押、冻结的标的物的行为，不能对申请执行人产生法律效力，承租人的异议不予支持。
本案中，餐饮公司在查封、执行前已将涉案财物出租。按照法院通常的处理方式，这种情况不足以排除强制执行执行对象作为出租执行对象的案外人的民事权利。
第二，餐饮公司不能停止拍卖。合法权益如何保障？
根据买卖不破租赁的原则，人民法院拍卖执行标的，不影响承租人对执行标的的权利，也不影响案外人对执行标的的优先购买权。法律对此也有明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁期间租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力；第二百三十条规定:出租人出售出租的房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。因此，餐饮公司的租赁权虽不能阻止法院的执行，但餐饮公司对涉案房屋享有优先购买权，同时享有所有权变更后继续出租房屋的权利。
笔者在此特别提醒:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条明确规定:“承租人在租赁期间请求阻止被执行的房地产转让给受让人的，在人民法院查封、占有、使用该房地产前，已签订合法有效的书面租赁合同的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价出租被执行房地产或者伪造支付租金证据的，其请求阻止转移占有的，人民法院不予支持。”法院保护善意承租人的合法权益，恶意行为不会得到法院的支持。
三。业主变更后如何处理原租赁合同？
拍卖后业主发生变更，新业主有义务按照原租赁合同履行租赁义务。承租人继续享有合同规定的租赁权，并应履行向新业主支付租金的义务。因物权变动，双方依据法律和原租赁合同形成新的租赁关系。在这种情况下，双方可以继续使用原租赁合同，只对收款人和收款账户进行变更。笔者建议双方在条件允许的情况下，可以按照原租赁条款重新签订租赁合同，双方达成新的协议就可以变更。任何一方对原租赁合同有异议的，可以按照法律规定正常处理，不会因出租人变更而产生差异。
四。餐饮企业经验浅见。
新房业主强行锁门，既是违反租赁合同的行为，也是严重侵权行为，承租人可以要求其承担违约责任或赔偿损失。在此，笔者提醒承租人，要保留和收集好相关证据，如租赁合同、装修合同及图纸发票、会计账簿、完税凭证、侵权时间等。避免空有法律支持，在诉讼中无法举证的情况。具体操作将在另一篇文章中讨论。
纠纷发生后及时正确应对笔者提醒，承租人在租赁前应考察出租人的情况，签订完善的租赁合同；合同履行过程中注意保留租赁涉及的相关凭证；租赁纠纷要及时正确处理。这样可以有效减少或避免不必要的损失。
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