酒店项目资金规划与成本控制的整体理念和思路
酒店筹建阶段的顺利完成是酒店投资成功的先决条件
关于酒店筹建成本控制的专篇，本文将就酒店筹建的资金规划与成本控制的一些理念和思路与大伙们分享。“鉴江马”将暂对成本控制阶段性的一次总述，后续“鉴江马”还会结合具体的项目案例对酒店筹建的成本分析与控制进行细致的剖析。
一、项目的投资与酒店定位匹配
酒店项目投资说什么为集团形象赋能，为集团创造现金流而提高集团资金风控能力，为整体地产项目增值等，那都只是酒店项目的额外的愿景。酒店项目立项后，就必须要将酒店投资的项目当一个生意来投资，必须看项目的投入与产出，必须在前期的项目策划阶段时便紧盯财测与回报。
酒店投资是不动产的附加投资，重资产的投资，其转现的能力极弱。如沉浸在酒店项目带来的那些额外愿景，而没能在前期对酒店项目做好合理的定位，只会让酒店带来沉重的负担。甚至会被酒店日后经营的压力影响到集团整体的资金链，资金链比现金流更重要，酒店不断失血是什么墙来堵都是痛苦的。
酒店项目所处的地理位置基本决定了酒店未来的客群，寻求地理位置客群的需求的同时结合分析区域所存在的酒店找到属于我们酒店优势，通过优势及差异化满足属于我们酒店客群的需求，定位好酒店适合那一个档次，匹配怎样酒店的品牌。
合理的酒店项目定位、投资策略，在项目决策阶段前便须确定酒店项目的投资估算，并必须做好资金的规划，成本控制的策略。
二、酒店筹建资金规划的重要性
酒店项目的筹建失控以致酒店无法正常开业，往往不是因为酒店建设的资金规划出问题，而是酒店的成本规划失控所致，以致酒店的资金规划完全没意义。
更有甚至连成本规划、资金规划都没有做，否则单纯靠行业的大致估算便开始筹建酒店，自以为对标某酒店品牌的资金便能完成酒店的建设，那么投资的风险极大。除非有大金主不当酒店是投资项目，只在乎情怀、面子而做的项目。
尤其是要考虑融资、借贷建设的酒店项目，如前期不做好合理的成本规划，很有可能致使酒店建设无法继续，或即使项目艰难地建成，也远远达不到当初对酒店投资的收益预期，合伙人对投资回报无望而失败告终。
酒店投资成本的规划必须是酒店投资风险规划重要关联的部分。做不好酒店投资的成本规划，投资的风险便无从控制，更别说做好。
风险要考虑最坏的打算，最坏时如何应对，对于酒店筹建的风险首要是资金计划。资金计划一定是在项目计划之前，不要只想着酒店项目筹建期是多长，而要充分考虑资金计划的落实是否可靠，资金的借贷、融资没到手都还不能列入资金计划内。
项目一启动，资金计划便不只是计划，而是酒店筹建生命期的硬性指标，一切还未作实能到位的资金都不能算作资金计划的一部分。有些必须是项目阶段性才能获得的借贷和融资只能算是改善资金来源的一种优化，而并非是酒店资金计划的底线，还不能作为是酒店投资风险的基本保障。
切记，很多项目在筹建过程中失败的项目都是出于此，别失败后说什么时运不足、合伙人不给力、疫情影响等所致。这一切其实都是投资发起团队、发起人对投资风险管控的缺失和责任，是不懂酒店投资而咎由自取。
三、酒店筹建成本控制的关键要点
酒店项目筹建必须根据酒店投资财测的估算开始做好成本的概算、预算的控制，必须从项目决策前便要求做到预算不超概算，概算不超估算。
项目的定位决定着酒店的档次，估算决定着酒店品牌的匹配，决定着酒店的功能定位；概算决定着概念设计，决定着效果的呈现，决定着初步设计；预算决定着设备、材料的品牌，决定着施工图设计。
而不同于工程项目建造所认为的设计决定着预算、概算、估算的思维，那只是施工单位的乙方思维。作为投资人，永远要以项目的收益价值为导向去推动酒店项目的筹建。在酒店投资的资本匹配酒店品牌的基础上，由酒店的投资来指导设计从而考虑对施工阶段提前预控。
限价设计则是酒店项目投资的成本控制的关键，设计的各个环节必须根据投资成本的规划为指导而开展。通过限价设计提前对工程的施工成本进行预判，让项目成本可控，通过对设计的优化平衡着效果的呈现。鉴江马建议在设计阶段便聘请造价咨询单位介入，或聘请施工单位参与对设计阶段的造价评估。
在设计阶段的过程中便不断地对设计的各个环节进行优化，而不单纯是在施工图阶段才开展设计优化。提前对建筑节能方案、机电系统方案、机电设备、装饰主材、装修工序等的考虑，做到可接受的酒店建造的品质及效果时的替换方案、替换材料的具体设计优化记录清单，并作为设计成果的部分内容及前置条件进行提交及确认。
限价设计让项目投资可控，设计优化记录清单作为成本控制的多重保障。在项目投标阶段时附上设计优化清单作为成本调控的手段，确保项目最终可控。综合设计优化清单及报价预算，根据项目的效果呈现及施工进度可适度进行优化。
四、提高酒店的附加服务和价值不应计入酒店建设成本
酒店建成后，在酒店的运营阶段您要怎么为酒店客人提高酒店的附加服务和价值都可以，这时您要怎么想都可以，因为额外的附加体验是酒店运营的成本，是可变成本而非酒店投资的固定成本。
可变成本是适应市场和客人的需求去灵活调整的，可变成本应放在酒店运营阶段去统筹和管理。而酒店建设阶段是酒店投资的固定成本，必须在前期做好控制，而不要被
运营阶段的的可变成本影响着酒店前期的投资成本。
这是很多投资人易走向的误区。切记只有为酒店项目的盈利基础打好，才有更好的条件在酒店运营阶段持续为酒店客人提供更多附加服务、额外的价值。
决策阶段必须要围绕酒店项目投资成功而展开，这阶段需要考虑的是为如何保障酒店经营持续盈利创建基本条件。而在酒店建设阶段，要考虑的是酒店的客人认为酒店价值与其消费相匹配，这才是酒店建成后能持久获利的基础。
合理、平衡的投资是酒店前期投资规划的基础。不要在酒店的决策阶段、建设阶段一昧想着为酒店客人提高硬件的超值体验。保障酒店定位时的硬件为基础，控下来的成本再去考虑更多的硬件提升，这样酒店的投资才不会失控。
五、酒店建造成本控制篇的总结
多少酒店项目的投资失败是出于没做好酒店投资的资金规划、目标成本控制，这已是很多投资人多么痛的领悟。
资金规划来不得半点虚的，所有未最终落实的资金都不能算进资金规划中，未落实的资金计划，都只能作为资金进入的一种优化方案。必须根据酒店项目的筹建进度计划的各个节点提前准备好酒店投资的资金，确保酒店项目投资能顺利推进。
酒店投资的成功，建设阶段的成本规划与控制起着决定性的作用。不要由设计指导成本，而要让酒店的投资去决定设计。成本控制不只是在施工期，也不是阶段性的，而是酒店建设全过程的指导之根本。
最后，鉴江马再次敬告正在筹建或准备投资酒店的酒店投资人，所有的酒店投资都必须回归为是投资一门生意，别偏离是作为一个价值投资的项目，更不是一个玩儿，不是一个情怀。别让您的情怀最终将项目给玩坏了，只有酒店投资成功了，盈利了，您投资的酒店才具有更多的其他属性。
至此，关于酒店项目投资的成本控制的主要理念和思路已大致为大伙们分享完成，具体的酒店建造成本控制、成本分析、成本优化欢迎大伙们留言一起探究。如具体的项目需要鉴江马的支持，可随时后台与鉴江马联系，鉴江马将为您的项目做好优质的服务。
作者｜鉴江马
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