来源|连云传媒，作者|朱敏杰
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近年来，随着房地产企业的入驻，物流地产行业发生了翻天覆地的变化，市场份额相对集中。许多物流房地产企业已经改造了整个物流供应链，以追求差异化的竞争优势。然而，物流地产的市场需求仍然很高，许多企业仍然在触摸行业的边缘进入。
核心介绍:1。目前国内物流地产玩家主要有五类:传统物流地产、房地产开发商、电子商务公司、快递公司、国内外金融机构。2.物流地产主要布局:1)普洛斯全链条生态；2)万伟进入冷链仓；3)枫树布局企业办公楼；4)玉佩建立了全国性的物流设施网络；5)顺丰与地产巨头合作建设智慧物流园。3.目前物流地产行业第一、第二梯队企业扩张迅速，与第三梯队差距明显。随着地产、金融、物流行业的进入，物流地产成为新趋势，普洛斯等一些巨头转型物流生态运营商，向物流上下游延伸，形成生态闭环。
1物流地产的概况
1.1基本概念
物流地产是根据物流企业的发展需要，在适当的地点投资物流设施的工业地产。物流最早是由美国的普洛斯提出的。物流地产主要包括物流仓库、停车场、配送中心、写字楼、企业公寓等与物流相关的基础设施管理载体。
1.2房地产分类
土地财产
根据城市土地分类和规划建设用地标准，城市建设用地分为居住用地、公共管理和公共服务用地、商业服务设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路和交通设施用地、公共设施用地和绿地及广场用地。
按职能分类
根据投资强度和物流强度的不同，物流用地可分为货运服务、生产服务、贸易服务和综合服务四种类型。
从投资强度来看，综合服务型陆海空港口货运物流用地要求投资高，最高可达每亩100万元，陆港货运用地和商贸服务型用地要求投资强度低，每亩60万元。
物流强度方面，由于海港运输的单票货运量大，物流强度高达每年每平方公里5000万吨。
1.3操作模式
根据投资和运营主体的不同，物流地产的运营模式可分为三种:
由房地产开发商开发，交付物流企业管理，如各大物流园区、快递配送分拣中心、快递分拨中心等。
房地产开发商自行开发管理运营，出租给企业客户，提供自建物流设施和物业管理服务，主要用于物流仓库等场景。
房地产开发商和物流企业共同出资或设立基金进行开发建设和合作经营。这种运营模式既能发挥房地产开发商在拿地建设方面的优势，又能发挥物流企业在物流效率和运营方面的优势。
1.4收入来源
房地产的收入来源于五个方面:出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值和其他收入。租赁业务包括仓库、设备、房屋租赁、停车费、物业管理费；管理服务包括信息服务、培训服务、财务咨询服务等。除了投资项目和土地增值的收入，物流开发商还可以通过自身增资扩股和上市盈利。
2物流地产玩家
2.1市场份额排名
多年来，物流行业一直保持着“贞观之治，稳边疆”的格局。到2017年底，普洛斯排名Tier 1；国内市场占有率43%，物流地产经营面积1825万平方米；万伟、贾敏、安博、玉佩利用集团优势，通过收购和发展迅速扩张，位列第二梯队；300万平方米以上的标准；枫树、万宝、尚易红木、卫龙等。都排在第三梯队。因为他们只限于北上广深等一线城市和周边卫星城市，所以运营面积比前两个梯队要少。
数据来源:普洛斯、玉佩、丰树年报等企业官网。
2.2球员分类
国内物流地产行业各种力量“五分”；
传统物流开发商，如普洛斯、玉佩、贾敏、枫树、尚易红木等巨头，“挟天子以令诸侯”——玉佩2016年5月港股上市，普洛斯2017年7月私有化。
第二股力量由传统房企万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、宝能等组成。，在物流地产行业“后来居上”——充分发挥房地产企业的土地资源和资金优势，扩大布局。
电子商务公司，如阿里、JD.COM、苏宁等。、“抢滩登陆”，自主建设物流仓库、网点、门店等物流设施。
随着顺丰、三通一达等快递公司的成功上市。，在仓储配送业务转型升级，加强海运空运力效率的需求下，物流地产被纷纷提及。
金融机构也在向物流地产行业进发——国外公司有美国的木兰花、新加坡的淡马锡和华平资本，国内金融机构有香港的RRJ和近年来备受关注的平安地产。
2.3区域分布
国内物流地产主要分布在国内五大物流枢纽区域，分别是长三角、京津冀、长江中游、成渝、珠三角，其中普洛斯和万宝实现了五大区域的全覆盖；贾敏、玉佩等T2企业覆盖除珠三角以外的其他四个地区；E红木、枫树等T3企业主要分布在长三角和成都、重庆。
3物流地产代表企业
3.1普洛斯——物流领域的全生态参与者
发展历史
2018年1月，梅志明在中国交通传媒联合会“趋势与预测”会议上正式宣布普洛斯私有化，代表中国物流巨头首次登上世界舞台。普洛斯GLP是中国最大的物流地产服务商，前身为美国普洛斯亚洲业务。2008年新加坡政府收购其亚洲业务后，普洛斯的其余业务与琥珀合并为琥珀集团。时隔9年，2017年7月，中国财团以116亿美元成功收购普洛斯。
主营业务
普洛斯拥有物业开发、运营管理、资金管理和物流金融平台四大业务平台。说明普洛斯不仅经营物流地产，还涉足金融领域。
国内商业分销
普洛斯在中国共有38个城市，总管理面积达1825万平方米。楼盘基本都是物流园仓库形式，主要分布在华东地区，总库存911万平方米，华南地区较少，仅覆盖7个城市195万平方米。
物流生态闭环
普洛斯提供高附加值服务以获得差异化竞争优势，布局整个物流生态系统。除了为物流企业提供仓库、写字楼、基础物流设备外，还安排金融平台解决资金问题，为中小企业客户提供设备、系统、配送、运输等服务。
不仅仅是物流地产企业，普洛斯也是国内知名的投资机构，经常出现很多企业的融资:Uc快运、快递平台一米滴答、专线平台卡、城市配送平台凯东苑和小马、车业和唐氏、物流科技平台链家、G7和蜂巢箱快递柜等。
32万科万伟——房地产行业的跨界者
发展历史
万伟物流于2015年宣布成立，这是万科集团正式进军物流地产的标志。2016-2017年，万伟利用房地产优势，通过开发收购快速扩张，快速布局国储设施。2018年收购太古冷链平台，重点布局冷链物流业务。
商业模式
万伟物流一方面为电商、零售商、物流企业提供仓库、仓储设施，或根据其需求提供开发、建设、运营协助等服务；万伟还开发长租公寓和配套娱乐设施，满足企业客户和员工的住宿和日常需求。
此外，万伟物流布局冷链物流，为冷链企业提供干线运输、末端配送的个性化物流服务。
万伟物流充分发挥在房地产行业深耕的优势，在运营中投资或收购一些客户的优质项目，并从中获取利润。
网络分布
目前，万伟物流主要布局中国三大经济区和中西部重点区域，覆盖中国42个城市，持有和运营568万平方米的房地产。运营项目包括华南区18个园区项目，华东区28个园区项目，华北区12个园区项目，湖北、四川、重庆、陕西等中西部地区18个园区项目。
3.3枫树-办公室场景播放器
发展规模
是丰树在中国最大的海外市场之一，丰树于2005年进入中国物流地产市场。作为房地产龙头企业，丰树发展迅速，规模不断扩大。目前，丰树在中国拥有近1600名员工，布局中国十余座城市，投资物流、工业、零售、住宅等综合地产项目。
商业模式
丰树的商业模式围绕物流地产，以特定资产类型或地理位置为中心设计私募地产基金，包括三个方面:开发建设高价值地产项目，为机构投资者管理资本，通过投资高潜力项目获取回报。
丰树在中国的物流地产主要形式为写字楼、工业、住宅、零售、物流地产场景，均涵盖共5个项目，占地184万平方米。包括香港在内的写字楼6栋，营业面积165万平方米；经营面积60万平方米的工业地产项目3个；住宅项目3个，经营面积120万平方米；零售地产项目3个，41万平方米；房地产项目34个，经营面积280万平方米。可以看到，丰树的办公设施面积虽然不是国内最好的，但却覆盖了整个业务的一半以上。
3.4上海玉佩——全国性网络设备商
发展历史
上海玉佩成立于2000年，是玉佩国际、JD.COM和RRJ在中国共同建立的物流基础设施平台。截至2018年6月，玉佩在42个城市运营60个物流园区，物业面积310万平方米，形成了覆盖国内主要物流枢纽城市和周边卫星城市的物流设施网络。
商业模式
玉佩主要在中国发展高潜力物流园区，布局全国网络。通过市场调研获取优质土地资源，自主开发建设后租赁给客户，自主经营管理。
主要客户
玉佩主要服务四类客户，包括顺丰、大云、百世、古德、安能等快递零担企业；制造业包括三星、博世、美特斯邦威邦威、格力、西门子等。货代包括中外运、汇、伊藤忠、利丰、中远等。电子商务零售商包括JD.COM、菜鸟、小米、唯品会等企业。
3.5 SF-合作开发和建设公司
发展历史
2013年，顺丰正式进军物流地产行业，以“自建+合作”的方式建立物流产业园。2017年9月，顺丰宣布与万科、普洛斯达成战略合作，发挥各自领域优势，在全国物流枢纽城市选址，投资物流园区发展。2017年11月，顺丰宣布将与贾敏合作，共同开发和建设物流和仓储设施。
商业模式
顺丰将通过与国内物流地产开发商合作的模式，共同探索智能物流园区、转运中心、冷链物流、员工公寓等物流地产应用场景。
网络分布
目前，顺丰已经在全国34个城市完成了16个园区的运营，包括华东、华南、华北、西南、长江中游的物流枢纽。
4个行业亮点
4.1头部企业仍在快速发展，带动全国房地产估值。
普洛斯用了9年时间完成了700亿元的“飞跃”，不仅是因为它处于国内电子商务的高速发展期，更是因为它自身的运营优势。
首先，普洛斯前期进入国内物流行业，给传统物流仓库单调的仓储功能带来了现代化的改变。后来，国外企业如安博、贾敏、万宝、丰树等。，虽然能提供同等水平的物流设施，但在土地资源方面远远落后于普洛斯，无法实现大发展。其次，在合作伙伴方面，普洛斯抓住了国内政企和地产巨头，拉拢了阿里、厚朴、传化、CIMC、海尔、中国银行等。以合作或入股的形式，在当前土地政策收紧的情况下频频拿地。
普洛斯的私有化，一方面在行业处于价值回归阶段时，大幅提升了自身和国内物流地产的估值水平；另一方面，万科的加入，借助普洛斯全球龙头企业的地位，将推动万科的发展，实现资源优势互补，摆脱传统房企头衔的束缚。
4.2物流与房地产企业融合的优劣势分析
在物流地产布局方面，物流企业可以根据自己的物流运营经验制定整体物流设施建设方案，在客户服务方面具备运输和配送能力，服务质量高。而物流企业由于缺乏房地产开发的基因、雄厚的资金资源和稳固的政府关系，在土地获取、建设布局和招商引资等方面都有很大的局限性。在这些方面，物流企业需要拓展自身资源，大踏步追赶。如顺丰先后与普洛斯、万科、贾敏等企业合作，高速发展物流地产布局。
同样的道理，房地产企业可以充分发挥在拿地、施工、资金方面的优势，拓展多元化的房地产布局。但在客户运营方面，房地产企业无法为物流企业提供定制化服务，只能通过外包或与物流企业合作的方式完成物流地产设施的运营。
4.3政策驱动物流地产发展
12月24日，国家发改委、交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，其中包括建设212个国家物流枢纽。指出现有物流设施的规划缺乏系统性规划，各房地产企业均采用自主开发建设的方式，分布不均。物流枢纽的建设规划有效整合了物流资源，完善了物流设施网络，提高了整体运营效率。未来，通过建设一批辐射能力强、运营水平高、联系紧密的国家物流枢纽，提高区域内和区域间的合作效率，促进组织化运营。
4.4分工协作，综合发展
近年来，物流地产的租金增速明显高于住宅和商业地产，更为稳定。随着地产红利的消失，行业玩家更愿意布局地价更低、租金上涨、升值空间更大的物流地产空。各行业玩家蜂拥至物流地产行业，发挥原有优势。物流企业规划和运营物流设施，并延伸到下游，协助客户进行仓配服务。房地产企业做开发建设；企业做资金运作；也有普洛斯等行业巨头转型为物流生态运营商。除了开发建设物流用地，他们还投资物流其他领域的企业，形成闭环生态系统。
