序
当你第一眼看到这篇文章的标题时，你应该很困惑。商品房不就是项目完工的结果吗？两者的质量保修会不一样吗？
是的，这两种质量保证有相似之处，也有不同之处。今天的主题是阐明这两种质量保证的范围、期限和责任。在此之前，我们应该知道两种基本的法律关系:
建设单位与施工单位的关系是建设工程的关系。
购房者与建设单位的关系是商品房买卖关系。
大家会说，按照上面的关系描述，买方不是和施工单位无关吗？这房子是由施工单位建造的。发生质量问题后施工单位不需要承担责任吗？
这个需要跟大家解释。今天的讨论仅限于开发商交付房屋后的商品房质量保修，不讨论因房屋质量问题对购房人或第三方造成的固有人身或财产权益损害。
限于这个层面，购买方与建设单位之间没有直接的法律关系。所以房屋质量问题发生后，我们索赔的对象是开发商，保修义务的主体也是开发商。但大多数情况下是开发商通知施工单位前来维修，这很容易给我们一种错觉，认为施工单位也是我们声讨的对象。
施工质量保修
中国的建筑工程实行质量保修制度。在竣工验收阶段，建设单位会向施工单位出具质量保修书，保修书将明确建筑工程的保修范围、保修期限和保修责任。
法律依据是《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条、第四十一条，《民用建筑节能条例》第二十三条。以上规范均为行政法规，条文为国家强制性标准。相关内容概括如下:
表1商品房质量保修
开发商应当对所售商品房承担质量保修责任，开发商与购房人应当在合同中对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行约定。商品房交付使用时，开发商应向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。住宅质量保证书应当载明质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。
法律依据是《房地产开发经营管理条例》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条、第六条。后两种规范分别是部颁规章和规范性文件，效力低于行政规章。相关内容概括如下:
表2表3-下文补充解释摘要
类似
无论是建设单位与施工单位约定的工程质量保修期，还是建设单位与购买人约定的房屋质量保修期，都不得违反《建设工程质量管理条例》和《民用建筑节能条例》规定的最低保修期。
差异
出发点
工程质量保修期的起点原则上从工程竣工验收之日起算，房屋质量保修期的起点从房屋交付之日起算。
责任主体
工程质量保修义务由建设单位向施工单位履行；房屋质量保修义务应当由建设单位向购房人履行。本条不讨论施工单位履行保修义务后，依据法律或合同向施工单位追索的问题。
表3的特殊情况
“工期”的概念来源于竣工验收到交付使用之间有一个时间段，工期=建设单位与施工单位约定的保修期-上述时间段。
我们举个例子，比如2020年1月1日工程竣工验收，建设单位和施工单位约定屋面防水工程保修期为5年，即保修期届满日为2024年12月31日。2023年1月1日，开发商向买方出售并交付了一套顶层公寓。由此可见，竣工验收日期与实际交付日期相差3年，此时的持续时间为2年。
从表3可以看出，《商品房实行质量保修和住宅使用说明书制度的规定》中屋面防水的最低保修期为3年。此时上述例子的持续时间比规定中的3年少了2年，符合例外情况的条件。这时候我们该怎么办？
分待遇:期限为2年，仍按表2中的原则处理；期限届满后，屋面防水保修延长1年，两者相加刚好满足规定中3年的最低要求。
最后一个提示。
遇到具体问题时，以房屋买卖合同约定的质量保修内容为准。《商品房销售管理办法》和《商品房实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》因其法律层次较低，可适当参照，但应慎用。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设单位向施工单位出具的质量保证书规定的保修期限。这类房屋对《商品房实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》无一例外。
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作者
冯坤飞，北京盈科律师事务所律师，一级建造师、一级造价工程师、工程师资格，具有多年建筑市场工程质量监督执法经验。
