记者|傅林林
编辑|彭飞
他们不仅帮助企业扩大了规模，还在房地产行业的“黄金时代”收获了财富、名声和争议。他们是每一次媒体采访、战略发布会、资本博弈的关注焦点。
某猎头公司人士告诉界面新闻:“企业会刻意包装这些高管，甚至会在一些重要的新闻发布会上邀请专业人士对他们进行仪态培训。”
但光鲜的背后是薪资和工作泡沫。
泰禾集团董事长黄其森在企业陷入危机时总结道:“房地产行业最大的泡沫是人才泡沫”。
这家曾经以激进扩张著称的福建房地产公司，在一两年内高薪招聘了张锦源、李良、陈波等一大批行业明星。然而，随着企业陷入流动性危机，这些明星高管也转向了其他公司。
这样的企业有很多，最近的是鸿阳。这家企业在短短几年内招聘了袁春、张亮、蒋大强等高管，但最近随着一系列人事变动，这支“明星职业经理人”队伍分崩离析。
这些人既在职场，也在秀场，但归根结底，他们的起起落落只是行业变迁的一个注脚。
体制内的精英
2008年，陈凯迈出了职业生涯的关键一步，离开华润置地，加盟龙湖集团。
华润13年间，先后在武汉、苏州、宁波、无锡、上海担任分公司董事、总经理，并升任总公司执行董事、副总经理。
在房地产大规模扩张的初期，国企和央企确实为行业培养了很多精英。
即使是现在，以“官生”为主的龙湖，也提出要全面学习中海，引进了一批中海系的职业经理人。况且碧桂园的莫斌是中建部的，今年从华夏幸福离职的吴向东是华润部的。
这一批职业经理人进入私企，推动了整个行业的快速扩张，与房地产行业的“黄金时代”一起大踏步前进。
陈凯是体制内走出来的职业经理人的标杆。华润给了他基础，龙湖让他明白了怎么做生意。
当时，龙湖正处于全国扩张的快车道。从2001年到2006年，龙湖销售收入的复合增长率达到65%。到陈凯加盟的2008年，龙湖的年销售额已经达到115亿元。
陈凯在龙湖也获得了足够的经验。除了执行董事一职，陈凯在龙湖的领域还包括运营、投资、商业。现在看来，这些业务都已经成长为龙湖的王牌。
龙湖细化后，陈凯先后担任阳光城总裁、中南置地董事长、新力总裁、卓越集团执行主席。成为名副其实的“老板收割机”，明星职业经理人的标杆。
谈及陈凯的履历，业内人士告诉界面新闻:“被一个老板看着不难，被这么多老板看着难。”
让陈凯成为业内职业经理人标杆的，是他在阳光城的经历。他曾因在员工面前“公开”批评老板而名声大噪，成为房地产行业中高层管理者追随的偶像。他还创造了一种企业文化，在这种文化中，老板必须放权，职业经理人应该得到充分发挥。
福建房企一直有着强烈的扩张欲望，往往喜欢引入职业经理人帮助其实现快速的规模增长。
陈凯在阳光城的三年里，业绩实现了10倍的增长。其中，2012年公司销售额从27亿元跃升至100亿元，2013年220亿元，2014年236亿元。2015年，阳光城全年合同销售额超过400亿元。
在那个时代背景下，阳光城和陈凯成就了彼此。和他们类似的，一大批职业经理人开始在高离职的道路上狂奔。
高流动明星职业经理人
如果要总结近10年的房地产行业，高周转是一个无法回避的关键词。开发高周转，销售高周转，资金高周转，甚至人力高周转。
为了扩大规模，各企业招兵买马，有的聚集了一批明星团队，有的为了业绩做了旋转木马换人。
上述猎头告诉界面新闻:“我最多一个工作日安排了9个候选人面试。”
在送走陈凯和张海民后，阳光城进入了朱荣斌和吴建斌的“双宾”时代。
两人都是地产龙头碧桂园的人。当时，他们和莫斌组成了“三个垃圾箱”，使碧桂园在房地产高周转的时代名列前茅。
朱荣斌也是黄埔军校中海地产板块的。自2008年至2013年，朱荣斌担任本集团副总裁兼RF地产华南区总经理。2013-2017年进入当时进入高速发展期的碧桂园，担任联席总裁兼执行董事。
其实在陈凯时期，阳光城就已经奉行高周转策略了。在下一任总统张海民之后，阳光城的规模曾达到487.2亿元。
2017年，朱荣斌就任总裁，与合伙人吴建斌一起为阳光城设计了“三补五轮”战略。
战略提出了全区域、全模式、全业态“三位一体”的拿地方式，强调在原有城市的基础上快速覆盖全国一、二、三、四线城市。“五环战略”要求公司内部人才、土地、资金等要素与良好的经营管理体系有机结合，做到“人等地，地等钱，钱催人”。
在朱荣斌的带领下，阳光城在土地方面更加激进。资料显示，朱荣斌履新的2017年，阳光城买了120个项目，新增产能2021.63万平方米，在全国开辟了十多个新区。
阳光城业绩飙升。2018年阳光城突破1000亿，2019年突破2000亿，成为行业黑马。
这样的企业还有很多，通过加杠杆迅速扩大规模，同时不惜重金聘请明星高管。比如泰禾，也是在2017年，马不停蹄的收购，不断扩张资产。但实际上很多资产质量不高，成本高于其真实价值，埋下了隐患。
虽然部分企业增长没有阳光城快，但房企TOP30的排名门槛在上升。
研究院数据显示，2020年，“千亿军团”增至41个，共有166家房企跻身百亿军团；100亿企业股权销售总额10.7万亿元，约占市场份额的61.8%。
而这些明星职业经理人在企业扩张的过程中积累了巨大的财富。与互联网公司通过上市股权变现实现财富增长不同，地产高管的财富是实实在在的现金。
除了百万甚至上千万的年薪，不断攀升的销售额也让他们获得了巨额的回报。最具代表性的就是碧桂园的“打工皇帝”刘森锋。
2016年5月31日，刘森锋负责的江苏区域成为碧桂园首个签约超百亿的区域；整个2016年，江苏全年销售合同达367亿。他也成为碧桂园薪酬最高的区域总裁，年收入总额过亿。
这背后是众多房企推动的后续投资体系。为了筹集资金，激励员工，分享利润，这个系统也成了房地产的造富机器。
刘森锋在凤凰投资了大部分财产，甚至抵押了房子，用工资抵押做了信用贷款。随着销售的火爆和价格的上涨，刘森锋的个人财富已经成为房地产界的一个“神话”。
掌舵多样化
随着高周转带来的红利，房企的野心也在膨胀。高举大旗，发展多元化赛道，是一种时尚。
郁亮作为业内老牌明星职业经理人之一，成为万科掌舵人后，一直带领万科在业务层面突破地产商身份，向城市运营商转型。
在对外投资方面，万科的业务布局可谓广泛，包括城市运营、商业、养老、教育、冰雪，甚至养猪。
在内部，他在战争投资团伙中的领导地位已经飙升。其中，来自麦肯锡的刘晓和孙嘉都有非常好的教育背景和专业简历，但缺乏房地产经验。然而，如他们所愿，他们跟随那个时代，坐上了事业上升的火箭。
从此，他们成为郁亮的左膀右臂，万科明星职业经理人的代表。
看好郁亮的人会给予无限支持。刘晓在杭州成名了。除了房地产开发本身的表现，最大的亮点是为万科在养老和房地产基金领域探索出路。
但也有人认为这些成绩是建立在郁亮的特殊支持上的。“在杭州，只要刘晓看到地，集团就会同意买，这是当地其他公司享受不到的福利。”一位业内人士表示。不仅杭电，孙嘉的上海公司、沙基的昆曼公司都获得了集团的资源倾斜。
顶着杭州的光环，刘晓于2015年出任万科北京公司总经理。
以“改革派”身份出现的刘晓，依然以企业转型为主。上任伊始，他就向媒体透露了北万的六大转型计划。这个计划被细化为“6+X转型计划”，包括存量资产转型、商业、停车、连锁装修、V-link、养老业务。
2019年5月，“战投帮”另一成员孙嘉调任南方大区事业部CEO。
曾经，南方地区是万科业务种类最多、战线最长的地区，这也拖累了南方地区的业绩。孙嘉将把多元化业务集中在工业、商业、工程总承包、养老和酒店五大业务项目上，并以此为核心业务。
龙湖是多元化转型的另一个参照。
在多元化的道路上，龙湖也招募了不少业内精英。比如目前负责商业渠道的李楠，来自凯德华中区总经理；在长租公寓领域，他们曾经引入了中粮集团的韩石。
但自此以后，对老龙湖人的重用和“官生”成为龙湖人事的背景。目前龙湖几大水路生意基本都被年轻一代的“官生”掌控。
职业经理人的“倾销”
人员的高流动也让一些明星职业经理人不断寻找平台。
张远从万科跳槽到华夏幸福任副总裁，后加盟泰禾任副总裁，龙湖副总裁袁春加盟鸿坤，后转战弘阳。
这些高管凭借在一线房企的成功经验，跃升至第二梯队，他们获得了更高的薪酬和职位，以及更大的舞台。
这些二三线房企也希望通过名人的号召力实现规模的飞跃。
但是很多腰房地产企业都是家族式企业，给管理者很贵的待遇，却没有给予充分的信任。一旦蜜月期结束，老板和经理往往处于博弈状态。这也让很多明星职业经理人很难在新的平台上重现曾经的辉煌。
尤其是随着房地产行业进入深度调控阶段，“三条红线”的压力使得高负债、高周转的传统路径难以维持。头部房企遭遇债务危机，这些在路上冲刺的二线房企不得不踩刹车。
朱荣斌离开阳光城时，在自己的社交媒体上发帖:“经过了漫长的挣扎、博弈、挣扎，离开真的很无奈。”
今年以来，房企高管的离职也掀起了一波离职潮，从阳光城的朱荣斌，华夏幸福的吴向东，到最近红阳的袁春。据不完全统计，仅2022年上半年，就有超250名高管离开房企，仅6月房企人事变动就超过160起。
这些明星职业经理人似乎在一瞬间失去了光环和荣耀。而一批留在原公司的明星高管也经历了不小的动荡。
刘晓的“6+X”计划在郁亮提出万科“收敛、聚焦”的基本计划后戛然而止。包括养老、城市更新等服务，曾经的大尺度参照物都被抛弃了。家装业务“万链”也被出售给连锁店。
万科旨在全面改造城中村的“万村计划”也被迫搁浅。南部地区甚至因为大量新业务而销售业绩垫底。
刘晓去年被调回总部担任执行副总裁兼首席运营官，后来因为之前在北方的违规行为被通报并罚款。曾被视为郁亮接班人的孙嘉从万科元老张基温手中接过南方大区，并进行了一轮人事交流，引发了诸多争议。
职业经理人终于在新的市场环境中“醒悟”了。
有分析认为:“房企的崛起来自多方面因素。在这个过程中，管理层起到了一定的作用，但不是决定性的。其他中小房企只是倾向于夸大这些管理者的作用。”
中国企业资本联盟副理事长白文喜认为，高管频繁离职，说明当前房地产市场的底层逻辑已经发生了质的变化，房地产企业的战略目标、资源匹配、组织架构都需要重构，人员的变动只是这众多重构中的一个。
何去何从
对于离职的职业经理人，猎头表示，“现在行业的需求在萎缩。这些离职的管理人员大多处于失业状态，也有一部分选择转行。有的去了民宿，有的开了餐馆。”
当然，也有选择自己创业的人。这样的人不在少数。
朱荣斌离职后，有消息称其在广州注册了一家公司“荣宇建设”，注册资金1000万元，朱荣斌持有100%股权。今年4月，荣宇建设新增第一家子公司“海南乐融建设管理有限公司”，进入代建制领域。
当然也有转型的好例子。界面新闻了解到，某TOP5地产公司投资总监跳槽到保险公司做高管，年薪百万。
此外，随着销售额的下降和市值的缩水，除了降薪，很多高管的股权、理财、投资收益也在下降，收入大幅缩水。
朱荣斌先后两次减持阳光城股份。相比买入，减持的股价跌了一半，导致个人损失超千万。
至于后续的投资体系，因为之前市场行情好，一些公司的管理者通过加杠杆、配资的方式投资项目，但是面对市场压力，资金安全无法得到保障。
大卫联合创始人王微告诉界面新闻:“从整个行业来看，固定工资普遍下降了20%到50%。经营状况越差越无情，现在还在摸索中。职位越高，浮动薪酬比例越大，经营状况影响越大。现在挖人一定是关键的技术岗和营销岗，性价比高，务实，年轻，有创新，渴望成就。”
上海某房企人力资源负责人也告诉界面新闻:“个人层面没有更好的出路。如果留在房企，就得接受收入下降的现实，工作量和压力更大，容错率更低。”
她分析了界面新闻。目前业内很多岗位也在招人，工资会涨30%左右。管理层受到很大影响，因为他们的工资相对较高。和过去一样，我们市一年总工资是200万，现在大概是150万到170万。另外，投资部门萎缩严重，但营销和融资两条业务线还在招人，薪酬也会提高。毕竟这两个都是钱的渠道。
对于企业未来的人才建设，她表示:“归根结底，招聘明星经理还是一种粗放式的人才管理模式。老板们发现单纯依靠个别职业经理人解决不了问题，逐渐趋于理性，但现在选人的条件更加苛刻，比如年龄、学历等条件都会有所调整。”
近年来，企业培养内生型人才也成为一个大趋势。龙湖甚至出现了“官生”体制下的第一任校长，40岁的陈·。
内部“中海系”相继离职后，大批官员和学生走上管理岗位。龙湖相关人士透露，截至目前，龙湖高层管理人员近200人，占高管团队的20%。
但与此同时，越来越频繁的组织结构调整也让职业经理人面临很大的不确定性。比如万科和龙湖，都是热衷于进行内部组织调整和人事变动的企业。这种调整无非就是郁亮说的“站起来，坐下来”，让有能力的人去一线。
但是，不断的人事调整也带来了一些问题。龙湖一位离职人士告诉界面新闻:“内部活水已经连续三次改变了我们的城市。每换一个都要重新解读和梳理投资逻辑，导致之前签的项目黄了。”
柯睿研究中心研究总监谢阳春指出:“新形势下，房地产行业已经从过去的粗放式发展转变为高效发展，从资源驱动转变为管理驱动。其中，精益管理体系和管理思想既是新阶段房企提质增效的重要组成部分，也是企业更上一层楼的‘长效机制’。”
