来源:凤凰网房产杭州站
继上个月集中拍地之后，杭州又要摇一批红盘了。
此外，去年三轮集中出让尚未入市的热门宅地，仅已成交的红盘就至少超过30个。
不过，杭州拍卖这台红盘制造机还在加速。
今年4月，《杭州市2022年住宅用地供应计划》公布，共有298宗宅基地。不包括已售、共有产权、保障性租赁、安置房等。，还剩下100多块宅基地。
其中望江、申花、威科、运城将继续更新；断供近4年的之江核心区、已晋升为第三中心的南湖科学中心也有宅地可推；《华丽蜕变》杭钢股有望迎来首秀。
亚运会延期了，原本城市按下的暂停键又要打开了。那当然是弹琴跳舞，今天就一醉方休！
①另一个九溪云村。
之江核心区:之江度假区单元XH1705-22地块
期待指数:★★★★★预估限价:小高层3.86万，叠拼别墅5万。
你还记得上一次在之江核心区推宅基地吗？
答案是2018年7月的珊瑚世纪。也就是说，该板块近4年没有增加一手房供应量。过去一两年，只靠三江汇和蚂蚁总部，勉强刷到楼市的存在。
然而，今年，沉寂已久的之江核心区将再次登上楼市的主舞台。
其中一个机会是之江未来社区的转让。上个月，未来小区规划指标大幅调整，住宅体量从原来的17.52万㎡增加到53.87万㎡，占总量的64.46%。
但未来的小区，会有一定比例的房子，其目的是共有产权。
另一个机会是之江度假村XH1705-22单元即将转让。其位置在九溪云庄南侧，祥生云景西南侧，纯宅地。
距离地铁6号线华丰西路站约300米，周边有之江实验中学、之江文体中心。
地块面积47600㎡，容积率1.5，甚至低于祥生云景和珊瑚世纪，相当于九溪云庄。剧情很可能延续低密度风，以蝶书的产品为主。
由于该盘已近4年未推，具体限价不详。但参考过去三套，小高层至少3.86万，叠拼别墅5万多。
云景和珊瑚世纪都以个位数的胜率收场，这样的核心地段无疑是炙手可热的。
②“迷你版潮汐望月”
望江:望江机组SC0402-R21/B/S2-07、SC0402-B1/B2/S2/S41/S42-17地块；望江单元SC0401-R21/B/S2-09地块
期待指数:★★★★★预计限价:6.98万元/平方米
放眼整个望江新城，目前只有两个住宅项目:在售的潮月城和在售的江明月元朗。
5、5月份有推盘计划，共推近800套，精装均价6.98万元/㎡。
不同的是，江是第一次开放，首批将推出700多套房子，从116m2的三房两卫开始，最大的是224m2的五房四卫。房源数量和总价更加丰富。
海王悦城是延伸，将推出全小区最后两套房子，共80套房源。起点272㎡五房五卫，最大480㎡七房七卫。与江明月相比，元朗的总价门槛更高。
但是，大众的共识是一致的:要想上车，就要争取社保。
总价近2000万元，晁海王越率先将人才驱逐出社保。有房家庭和无房家庭至少有64个月社保，才有资格入围。
与江明月相邻的元朗，有更多的首套房，有更广泛的竞争对手基础。市场越不确定，改善换房需求就越迫切。
2022年拿到推地计划的望江新城两块地，体量都不大，面积分别只有0.91万和0.92万㎡，堪称“迷你版潮看月”。
其中一个迷你地块位于唐地铁站附近，毗邻月亮城和K11。
③《明星——崔兰亭》③《SKP》
神华:华丰南方家园，GS0301-R21-01地块，青龙小河单元
期待指数:★★★★☆预计限价:46200元/平方米
华丰造纸厂地块风景
从传统核心区来看，申花只有两个新盘要上市。
一个是去年12月，由上地集团拿下，规划11栋可售高层，2栋公租房；另一个是上个月滨江拿下的。限价5.5万。
但如果向东延伸，会有一个超级综合体——华丰造纸厂，即华润和魏星神华项目，总用地面积283,812 m2。
魏星项目规划15套房子+1所幼儿园；华润家园项目规划有10套住宅，华润另一个商住用地规划尚未出炉，但商业基本确定为万象天地。
今年要卖的宅基地就在华丰造纸厂南边。
地块优势明显——带华润综合体，双地铁配套，预估限价4.62万。
但是，缺陷也很突出。地块面积只有14700㎡，按照2.5的容积率计算，可建体量不足37000㎡。
相比华润项目的辉煌，就有点惨淡了。这就像国际金融中心旁边的绿色河流和SKP旁边的绿色蓝色球场。挺好的，但也差不多有意思。
④亚运会后的明日之星。
未来总部社区:起步区居住用地XSCQ10F-R21-06-04
期待指数:★★★★☆预计限价:31500元/平方米
出道就是巅峰，这是对未来总部社区最好的总结。
上个月专心拍地球，两个第一次的宅地一出现，就收获了一大批粉丝。都触及了停牌价，最后都落在了人人地产和德信杭州城投手里。
奥体中心东侧、亚运村东南侧的位置……决定了突出的自然优势。
亚运村的清算，奥体核心区库存耗尽的倒计时，必然会产生大量的需求，外溢到这个限价只有3.15万元的新板块。
更何况，这不仅仅是一片土地空，更是一个高大上的蓝图。
未来总部社区用地面积将高达5300亩。聚焦总部经济，突出社区概念，构建以新基础设施、新制造、新娱乐为主要方向的“3 X”产业体系，打造杭州湾产城融合示范区。
规划面积552亩的起步区块只是一个开始。
我算了一下，已经出让的两块宅地，加上今年打算再推的一块宅地，总面积不到8万㎡。这意味着后续会有持续供应。
不要小看杭州的建城能力。江南岸的一颗新星正在冉冉冉冉升起。
⑤普和云公馆隔着一条马路。
魏先林:未来科技城131B号地块，未来科技城联荣区04号地块，未来科技城联荣区20号地块。
期待指数:★★★★☆、★★★☆。
预估限价:36100元/平方米，24110元/平方米。
这三宗纳入推地计划的地块中，一宗位于未来科技城核心区，面积4.37万㎡；另外两宗位于闲林连荣区，总面积96900㎡。
2022年4月25日，杭城第一批集中供地出让时，未来科技城138号地块溢价率意外不封顶，但这丝毫不影响吴克在购房者心中的“神圣地位”。
拍卖后的第二天，我身边至少有两个买家表示以后会参与摇号。
规划中的131 B号地块位于浦和云公馆西侧，距离滨江收购的威科138号宅地仅约800米。
蒲李云迪去年推了两次，遇到红市分流，中签率还是低至18%和9.5%，可见其诉求不适应。
与未来科技城138号地块相比，当天出让的莲蓉区宅地，经过14轮竞价后触及停价，最终由中安竞得。
面对领导大哥的失败，仙林只能算是一个“小弟”，双方都很荣幸。
休闲的热度胜过实惠的价格。不管是新房还是二手房，都不缺管家。虽然有很多潜在的闲置林供给，但大部分都是做了几年鸽子的老股票，要开市的消息屡有报道，最后都不了了之。
反而是新盘，入市的节点还是可以期待的。
⑥融创、龙湖、滨江之后谁会入驻？
城市:宇航集团YH-18单元H-14地块、宇航集团YH-18单元H-09地块、宇航集团YH-18单元R/B-01地块
期待指数:★★★★☆预计限价36100元/平方米。
运城拟挂牌的三宗地块，总体来说是四面相邻，总面积74300㎡。
未来运城会出让更多地块，或成为大成西最重要的新盘供应商。
2022年第一批集中供地，运城已成功出让一宗涉房用地，滨江集团以总价近24.3亿、溢价率8.01%拿下。
云的阴谋，竟然没能拼到自持。
原因可能有二:一是为了保证一定的利润率；第二，这是运城第一个宅基地，未来有很多潜在供应；第三，36100元/m2的新限价并没有得到市场的验证。
但在规划上，运城潜力无限。
首先，建设中的西站已经初具规模，预计8月具备开通运营的条件；其次，运城走配套第一路线——运城综合体建设已经启动；三是融创、龙湖、滨江等品牌房企聚集。
一锅有价值的食材已经准备好了，剩下的就看厨师的本事了。不知道，这些地块会吸引哪些房企？
⑦旧城改造的福音
东辛:东辛园北、东辛园XC0603-R21/B1/B2-03区块、东辛园XC0603-B1/B2-13陆家河北区块。
期待指数:★★★★☆☆预计限价47000元/平方米。
东新苑北地块，占地4.36万㎡，原计划今年4月出让，但第一批集中供地并未出现，意味着供地时间一直在拖延。
东盘作为武林隔壁的老邻居，承接了武林老客的外溢。
近一两年市场表现良莠不齐，“摇摆不定、个位数胜率”的火与冰此起彼伏。
虽然目前没有新房在售，但有两个潜在供应案例，可售房源也不少。
融创东部新项目规划图
一个是西房东辛地块，一个是融创东辛商住地块。两块地都是去年5月7日出让的。
根据规划，西方东新地块将规划4栋15层、1栋14层高层住宅和1栋4层多层住宅。融创东部新地块12栋16-21层住宅。
从上次土地拍卖来看，这两块地的自持率高达28%。这样一来，在盈利空的前提下，还是会有开发商愿意在东辛板块拿地，只是热度不如去年了。
毕竟在嘉里城和地上文慧项目虎视眈眈之前，经历了楼市大的市场调整之后，开发商拿地相对更加谨慎。
但对于老城区的原地改善绝对是个不错的选择。
⑧微客版“江南李湖畔名品街”
老余杭:未来科技城YH02-A-06、YH0104-39等。
期待指数:★★★★☆预计限价:高层2.5万，复式4.84万。
杭州的三个官方盖章中心在哪里？
和武林湖畔是过去式了，钱江新城火热，在威客云城非社保大亨是碰不到的...
好像只有南湖科学中心比较友好:投资氛围不浓，有两大产业支柱——之江实验室和达摩院。
自去年年初，南湖岳明最后一批四合院售罄后，老余杭新房就断供了。预计今年唯一能成交的是菜鸟总部南面绿城拿下的凤新路项目，限价30500元/平方米。
此外，还有一块值得期待的宝地——余杭街，预计年内上市销售，土地面积7.47万㎡。根据今年年初发布的土地阅读手册，这是一块商住用地，容积率仅为1.19。
不难理解。本来地块是一条类似桥西街的古街。之前的规划也显示，将建设文体中心、文化创意街区、博物馆、休闲商务中心等功能，打造宜居宜游、高端文化创意产业的江南水乡。
建成后将是一座中式风格的街区式建筑，相当于“名滨街”和“江南巷”的融合。
具体的地块指标还没有透露，但住宅量估计不会太高。至于限价，参考南湖岳明，顶层25000元，庭院48400元/平米。
远期规划中，地块东侧附近将有一条地铁线。
换句话说，未来的余杭街可能就是南湖旁边的一个街区TOD。南湖科学中心的人才和高管，估计都要一套。
⑨杭州刚刚换了另一个圣地。
杭钢:GS1302-04区块、GS1302-05区块、GS1302-06区块、GS1302-07区块。
期待指数:★★★★☆☆预估限价:待定。
这是杭港新城首次出现宅基地，位于杭港工业园区附近。
过去几年，杭州新房市场的版图上，一直缺少了杭钢新城。但随着老工业基地的改造搬迁，一个全新的杭钢新城将会诞生。
2020年，杭钢控制性详细规划获批，规划用地565.8万㎡为杭钢新生。
根据规划，杭钢工业遗存将被打造成为城北大运河新城的新地标。
一期工程2020年6月开工，预计2023年建成开业；二期计划于2025年建成投产。
在打造区域新地标的同时，杭钢新城还收储了一批住宅用地，其中包括2022年出现在推地时间表中的4宗，总面积7.96万平方米，计划于今年10月供应。
但推地计划只是包含在内，最终能否如期挂牌拍卖还存在一些变数。
反正这是老城区老杭钢人乃至北方人最熟悉的地方。曾经努力的土地上，现代建筑拔地而起，自豪感油然而生。
参考周边，杭钢的限价不会太高。对于刚改的杭州来说，可能又是一个不错的选择。
