在房地产转型和产业升级下，科技园的发展趋势是产城融合。北京华夏顺泽资产控股有限公司执行董事陈凤阳表示，为生存而跨界转型，迫使房企不仅要依靠出售物业来盈利，更要注重提高所持物业的保值增值能力和经营能力。
对于科技园的可持续发展，陈凤阳认为，科技园已经进入了先规划后发展的阶段。要引进龙头企业，形成园区的产业生态，形成真正的闭环产业链。
传统地产“迁移”到工业园区，更注重持有物业价值。
陈峰先生从90年代初开始进入房地产行业，几乎经历了整个房地产行业的发展周期。“我赶上了房地产高速发展的第一个十年。”陈凤阳说，当时开发商关心的是在什么样的地段拿地。
但这种野蛮生长很快就被政策约束住了。
2001年4月，国务院发布15号文件《关于加强国有土地资产管理的通知》，掀起了土地使用制度改革的高潮。在此背景下，北京市土地整理储备中心成立。从2003年央行发布“121号文”开始，直接提高了房地产开发的门槛。紧接着2004年，国土资源部71号令明确规定“经营性国有土地使用权必须通过招标、拍卖、出让方式取得”。土地供应市场的变化也直接改变了开发商的行为。这个时期最典型的例子就是学区房的房价上涨。
“传统房地产第一次发生了变化，从单纯的拿地扩张变成了争夺资源。”陈凤阳说。
2008年的全球金融危机再次让中国房地产企业集体转型。金融危机严重影响了房地产的发展。一个被广泛认可的判断是，房地产的黄金时代已经过去，进入了面粉比面包贵的“白银时代”。土地成本不断上涨，甚至接近或高于同期市场售价，单纯靠住宅开发获取高额利润的难度越来越大。
从住宅开发转向商业开发，成为房地产行业的第三次“大迁徙”，传统开发行业也进入了更加艰难的“青铜时代”。从2009年到2010年，大量房地产企业进入跨界融合的转型期，通过开发商业综合体、文化旅游、农业、工业、特色小镇、会议展览等，获得了大量各种性质的土地。，以降低土地成本和收购难度。
“跨界转型求生存，迫使房企不仅要依靠出售物业盈利，更要注重增加持有物业的增值能力，通过加强招商和运营服务能力，多渠道实现长期收益，平衡现金流，抵御市场风险。”陈凤阳表示，房地产的趋势是传统房地产和工业的相互渗透，尤其是最近十年的渗透速度。
“从住宅地产到商业地产，再到产业地产，房地产行业的这种转型是符合经济发展的，就是要重视实体经济的发展，为实体经济服务；把传统地产和产业地产结合起来，传统地产学到了很多东西，比如如何运营持有的物业，如何保值，如何真正形成持有物业的价值。”陈凤阳说。
转变观念和可持续盈利是关键问题。
调控房地产，鼓励产业升级转型，产业与房地产结合，显然是房地产业务转型的重要方向。然而，如何实现产业地产的可持续盈利，是所有转型中的房地产企业首先要考虑的问题。
陈凤阳的理解是，核心因素有三个:选址、设计研发、运营。
目前，华夏顺泽科技园主要分布在北京、上海、深圳三大核心城市群，产业链生态圈已在全国范围内构建。选择科技园北上深，一个很重要的考虑因素就是这三个区域有人才、资金、技术的优势。
“北京是中国科研成果和科技人才最聚集的地方。北京的科技企业也在积极寻找市场化的产业搬迁，科技园是最合适的科技聚集方式；上海有巨大的技术市场平台，也有一流的科研单位和高校。深圳的工业化推进很快，机制也很好。因此，这三地的互联互通可以实现产业科技园的共同发展。”陈凤阳说。
工业园建起来怎么吸引企业？一个企业到了工业园区、科技园后会如何发展？陈凤阳认为，工业园区的开发运营要做好四个方面的准备。
“首先，你要有决心。一个成熟的科技园是用时间换来的；二是把握政策，战略性新兴产业是方向；再次，华夏顺泽定位为城市科技产业综合运营服务商，通过硬件和软件搭建科技发展平台；第四，搭建服务于科技园区企业和人才的六大产业服务平台。”陈凤阳说。
杨进一步解释说，科技园的硬件是指科技园本身的建设和发展。一是需要收购优质产业进行整体规划、整体规划、整体发展、整体建设，为企业提供较好的固定资产和良好的RD、办公、生产等载体空，从产业布局的联动发展来看，能够满足企业从孵化、成长、壮大到最终成为龙头企业的需求。同时，企业发展所需的所有环节，包括RD中试、中试、生产、应用、销售、服务，都可以在华夏顺泽的所有园区落地，为企业提供符合全生命周期的科技园。
同时，科技园对人才的服务能力也是一个“硬核”条件。六大产业平台包括人才服务平台、金融服务平台、技术服务平台、市场对接平台、政策应用平台、外包服务。
“我们将联合部分企业在园区设立综合行政服务大厅，将政府服务、园区服务、外包服务的部分功能集中起来，为企业提供更好的发展空室、展示展销空室、行业交流空室。”陈凤阳说，园区还为人才提供更好的居住、生活、业务用房，让企业专心研发，科研人才在园区安居乐业。
支持高新技术企业上市，实现产城融合是趋势。
成功的园区是大量优质科技企业的聚集地，但在科技企业的建立和发展过程中，往往需要资金支持。但这些企业大多没有自己的固定资产，没有办法进行抵押融资。同时，他们的盈利能力往往较弱，在科研成果转化应用之前，无法进行存货抵押和客户账户抵押。缺乏资金会大大抑制企业的发展。
“因此，通过产业基金、股权投资等方式支持科技企业上市是一条有效的路径。，并进入资本市场。”陈凤阳表示，针对这种情况，华夏顺泽设立了产业扶持基金。通过支持科创企业上市，平台公司不仅可以获得不断增长的持续收益，还可以增加企业的活力、灵活性、科技产出和转化数量。企业成长为行业龙头的速度加快，整个科技园的产业发展和活力也将快速提升。
这种产业基金一个明显的优势就是通过股票期权等激励方式给团队和企业带来活力，企业管理透明。有效引入战略投资者分担风险，促进企业品牌的树立和推广，扩大企业影响力。
在工业园区发展过程中，有一个问题引人关注，那就是先建城市还是先建园区。
陈凤阳坦言，过去有的地方看到了公园，但生活设施没有解决。有的人白天上班，晚上就成了空城；有的地方先建了城市，却没有预留工作的余地空，又成了潮汐城市。交通费用非常高，生活质量受到影响。
“这些年来，在产业和城市上已经形成了共识。产城融合就是以人为本。人住在工业园区才有活力，园区要对科技人才有真正的粘性。”陈凤阳说。
其实早期的科技园多为产业地产，即通过产业获取低价土地后，再进行开发。所有厂房、写字楼、配套房以出售为主，出售后转型为工业园区的开发公司，涉及的业务更多的是物业管理。这种现象会导致园区产业分散，企业无法形成产业生态或上下游产业的支撑。
对于园区未来的发展趋势，陈凤阳认为，目前的科技园已经进入了先规划后发展的阶段。当地政府先根据产业实际情况制定产业发展规划，再根据产业发展导向引进园区龙头企业，形成产业生态，完善上下游产业配套，节约企业生产成本，形成真正的产业空室。
对于未来科技园的发展趋势，陈凤阳表示，核心是考虑客户的需求，以及如何为园区企业创造价值。
“做科技产业园，要了解企业的细分需求。不同的企业对建筑空、用电负荷、污水处理、物流等有不同的要求。需要通过研究设计出通用型的厂房和办公楼，既能满足生产和办公的需要，又能大大降低企业购买后的租赁或改造成本。我们必须提供人才和金融服务，包括产品市场和其他服务。陈凤阳说。
