上个月，深圳最大的购物广场开业，现场人山人海，明着实被震撼了一把。一个同事在开业那天开车去那里，但是一个小时都找不到停车位。官方数据是当天有40万乘客。
这两年电子商务发展突飞猛进，很多人说线下实体店已死。虽然关店很多，但是明园君也发现购物中心等线下商业在今年迎来了大爆发。
相关数据显示，2017年全国大型项目开盘数量达到970个，是2016年实际开盘数量的两倍多。商业体量预计达到9851万平方米，是2016年新开商业体量的近2.3倍。
可见，实体商业并没有在电商的冲击下消亡，反而有复苏的趋势。
01
2017年是商业地产的爆发年。
2018年线下实体店将崛起。
前段时间，视点指数在2017视点商业香港年会上发布了《2017中国商业地产发展年度报告》。《报告》指出，未来，困扰住宅多年的投资属性将逐渐减弱，而商业地产将成为下一个投资蓝海。
1.房市遇冷，大量资本流入商业地产。
受住宅限购政策影响，过去一年，房地产行业转型进程进一步加快。单一粗放的短期开发销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。
数据显示，2017年前三季度商业地产投资热情尤其高涨。其中，全国办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业用房11710亿元，同比增长1.4%。
资深营销专家唐认为，除了财团投资外，民间资本的涌入也是一股不可忽视的力量。在住宅限购政策下，楼市放缓，民间资本将投入楼市的钱转移到其他或消费上，一定程度上成为实体商业回暖的催化剂。
2.消费升级促使消费者走向线下。
随着中国经济增长和国民收入增加，消费升级热潮席卷中产阶级。什么是消费升级？最流行的回答是:消费者买的东西越来越贵。当然也包括更好的服务和体验式消费需求。
消费数据也证实了这一趋势。国家统计局数据显示，1-9月全国社会消费品零售总额增长10.4%，其中一个显著特点是线下消费持续回暖。数据呈现的强劲消费力也刺激了商业地产的扩张。
只比较价格的网购已经难以满足消费者对高品质、多样化服务体验和场景的需求，越来越多的消费者走向线下是必然的。
3.实体商业已经确定了自己的身份，并攻击电子商务。
两年前，电子商务的迅速崛起让实体企业措手不及，无法应对。但是经过几年的调整升级，落后保守的企业被淘汰，很多购物中心重新定位，正在通过创新的业态活得越来越好。
业内人士指出，商场调整最典型的一点就是商业业态比例，很多商场的休闲娱乐餐饮比例甚至超过50%，这也是新开商场火爆的重要原因之一。比如，为了迎合消费者的多元化需求，香港金钟太古广场进行了升级调整，不仅引入了30家新业态，餐厅数量也增加了一倍。
4.线上线下的结合更加紧密
除了主动调整定位和业态，实体商业也开始主动拥抱电子商务。比如线上线下发货的模式，为很多实体店吸引了大量客流。
02
向太古里和K11学习，做好这6点。
你的商场也可以有过百万的客流量。
商业实体的复苏是必然的，那么开发商如何抓住2018年这个商业地产市场向好的机会，实现商业地产的快速增长呢？结合近两年业内成功的购物广场，明园君试着从背后整理出一个思路，供大家参考。如有不同意见，欢迎拍砖。
1.主题商场更容易脱颖而出。
前两年商场被冷落，因为同质化问题太严重。很多商场都是“千店一面”，容易让消费者产生疲劳感。那么，有没有一种模式，可以让你的商务中心辨识度很高，很难被模仿，让旅客不请自来？
明认为，目前的房地产是一个细分市场，商业地产当然需要细分。方法之一就是让购物中心有自己的主题。
举个例子。2012年，新世界百货翻新改造成上海K11购物艺术中心。改造后，商铺租金上涨70%，写字楼租金上涨30%，试运营以来平均每月人流达到100万次。这些惊人的数据是怎么做到的？
首先，围绕“当代艺术”主题，举办艺术展等体验式项目，增加消费群体，为商圈提供商业业态。
K11。核心目标群体是25-38岁的“三有”。定期举办艺术展览、艺术工作坊和艺术家沙龙。让大众在休闲或购物的同时欣赏不同的地方艺术作品和表演，培养大众对艺术的鉴赏能力，消费者可以在商场3000平米的艺术室空欣赏当代艺术展，在负二楼学习烘焙，上素描或陶艺课，看乐队表演，在三楼体验生态农庄，吸引游客到高层区。
举办爆款艺术展吸引人群，销售衍生品。最著名的展览是2014年的莫奈展，展出了40幅莫奈原作和12幅雷诺阿等印象派的作品。总参观人数达40万，单日最高人数达6000人。为了一睹莫奈真迹，有些人甚至从外地飞到上海。在周末和节假日，展厅将受到限制。展会期间，K11的成交额增长了20%。
购买了价值2000万港元的海内外知名艺术家的艺术品，摆放在每层楼的空房间，延长顾客在商场的停留时间；在客流难以到达的地方设立艺术展销点，悄悄引导客流。此外，K11的艺术品没有被覆盖在玻璃柜中，而是变成了贴近实用的东西，供客户休息或玩耍。
其次，在招商方面，艺术主题搭配热爱艺术的品牌，实现双赢。
商城主题与品牌定位高度契合，深度合作有助于品牌传播。品牌为商场设计专属定制产品作为回馈，两者实现双赢。
从餐饮到服装，上海K11有20%的全新品牌，很多都是第一次登陆中国，增添新鲜感。
为众多国际一线品牌打造独一无二的概念店，兼具商业与艺术气息。比如博柏利沿袭了伦敦摄政街的旗舰店风格，而博柏利则提供了K11的具体型号；MaxMara有一个自建的当代美术馆，长期从事艺术家的交流活动。MaxMara专门为K11设计了定制系列。
第三，产品创新转型实现创收。K11停车场位于商场最高楼层的6-9层，商业价值较低。把它改造成停车场在国内很少见。将地下三层成本高、租金回报率低的区域改造成体验式艺术展厅，增加客户群和门票收入。
2.地段还是地段？
没错，还是那个众所周知的区位论。纵观这两年，大部分热门商业项目都有不可复制的地段。
比如太古里项目的位置，可谓是黄金地段，中心区中的中心区。太古里位于成都市锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，历史悠久的大慈寺，与春熙路步行街接壤。
同时交通也很方便。该项目与成都地铁2号线和3号线的换乘站直接相连。可以说，区位和交通优势为太古里的爆发做了铺垫。
今年新开业的深圳方毅，在区位和交通方面也有先天优势。项目位于前海、宝安双中心，直达地铁1号线、5号线、11号线，25个公交线路枢纽。交通优势显著，潜在消费者除商圈200万人外，还包括消费能力较强的宝安区常住人口400万人。
3.业态和品牌要新颖独特，增加休闲娱乐餐饮的比重。
这是一个线上线下革命的时代。在电商的严重冲击下，只有“体验”才能实现实体商业的逆袭。为了吸引更多的顾客到购物中心，购物中心强调在业态和品牌组合上的创新，同时引入更多与电子商务错位的业态。
首先，引入的业态和品牌足够新，加强了品牌的独特性。
华润今年的标杆商业作品万象天地，几乎成为了“深圳第一”、“华南第一”、“中国第一”的集散地。各种国内外潮流品牌、体验馆、旗舰店，完全承包了大众的注意力。中国第一家心造工厂、华南第一家冠军、华南第一家SPARKO，是集“趣工作室”、咖啡店、花店于一体的“跨界复合店”。
K11在沪商户78家，其中零售和餐饮品牌首次入驻上海近两成。亮点是生态环保理念的都市农庄，位于三楼；4楼是高档餐厅，双层高，富丽堂皇。三楼设置3000平米的池k11艺术室空，定期举办艺术展览、教育讲座、工作坊，搭建艺术家与大众的交流平台。
上海新世界的业态就更特别了。很多进口店都是瑞安管理层去法国、英国、美国度假时介绍的。比如一家餐厅很好，他们就想和老板讨论“要不要在上海开店？”，从而保证了整个商业品牌的唯一性。
成都海洋太古里融合了零售、餐饮、书店、影院、生活方式等多种业态。
图像:设计方法视图
其次，选择品类丰富的集合店。为了弥补部分平面品牌的不足，提高业态的丰富度，创造更多的人民币消费空间空，延长顾客在单店的休闲时间，招商时引入品类丰富的集合店是不错的选择。
被称为小微买家百货的北京万科广场“心悦”集合店，陈列着数千家不足300平方米的小百货，每天吸引大量年轻人购物。
三是休闲娱乐餐饮占比进一步提升，超过50%。比如，以一方城的业态比例来说，主力店占9%，零售占45%，餐饮占34%，休闲娱乐和配套服务分别占7%和5%。其中体验业态占比55%以上，如双巨幕影城、米其林美食、大型儿童体验乐园、手工街区等。
易方城引进了深圳首家儿童探索博物馆FUNMAX-EXPO。
第四，更强调场景消费。在消费升级的新热潮中，迷你KTV、DIY工坊、运动休闲、VR、密室、水族馆、大型游乐、飞行体验馆、动物园、演艺剧场、鬼屋等新型休闲娱乐业态，正在成为新宠。
以迷你KTV为例，将录音棚效应应用于大众消费场景，满足了消费者三方面的需求:用户可以通过微信将录制的歌曲分享到朋友圈，满足消费者欣赏音乐和社交分享的需求；为用户打造私人音乐室空，激活碎片化时间的娱乐消费需求；打造一个私人娱乐空房间，消费者可以随时随地自助k歌，没有人会打扰。
4、颜值要高
如果一个商业项目建筑能够借助独特的建筑设计吸引客户前来参观，可以说商业运营会有更好的基础。而如果项目能在高价值的基础上有自己的特色，那么已经成功了一大半，就像那么多明星美女，最红的往往是最受认可的。
比如这两年炒鸡太古里开始流行，因为项目位于成都大慈寺区域，被大慈寺包围了四分之三。为了保持这种历史氛围，项目的建筑风格与大慈寺高度统一，最终的效果非常时尚有特色，辨识度也很高。
图片:兰芝风景
另一方面，方城以深圳的自然地形、海风、海浪为灵感，以“山与水”为设计主题，打造了“源”、“湾”、“汇”三大主题空。从外观、设计等方面。，颜值也是一大加分。
5.人性化服务不可或缺。
细节做得好，会给顾客带来很好的体验，但做得不好，容易影响顾客对商场的看法。
指示性导向标志
这一点很重要！因为一个新客户或者新开的购物中心，如果没有导向标识，很容易让客户一脸迷茫，不知从何下手。
上个月新开的方毅城做得很好。除了普通的指示性导向标志外，每层楼的自动扶梯处还有一个电子导向屏。经过简单的操作，消费者可以轻松找到店铺，找到活跃会员，找到自己的车，非常周到。
休息区
顾客在商场购物时，除了卫生间，最需要的是一个随时随地可以坐着休息的板凳。逸城每层每隔100米将设置一个石头形状的休息区，在通外洗手间的走道区域也将设置一个休息区。
停车场
逸城停车场总面积10万平方米，可同时容纳3500辆汽车。它还在二楼为残疾人和妇女开辟了停车位。这种人性化的设计很好。
深圳首个“女神停车楼”:车位扩张，从内粉到外像来源:易方城，商业地产智库
VIP停车层:钻卡专属，可享受停车预约服务。图片来源:易方城，商业地产智库
母婴室
现在很多商场都设置了母婴室，但有些真的只是个摆设，使用起来极其不方便。上海七宝万科广场的母婴室面积大，设施齐全。
购物中心浴室
一个商场的卫生间设计，确实能体现出一个商场的用心程度。万科认为卫生间的半径应该是80-100米，结合马桶座数，应该是2个以上。男女比例为1:1.5。
6.运营要会玩。
受欢迎的购物中心总是挤满了人，到处都排着长队。冷清的商场，天天打折的大卖场，还是冷锋。这主要是运营能力的差异。
首先“故事剧本”先行，品牌同步开放，这样开放才会红火。
人在逛街的时候，自然是喜欢热闹的，所以开场一定要引爆。“开了个好头”，就会有源源不断的客户。所以要保证品牌的同时开放，品牌的聚合效应，双的天然吸引力。
龙湖基本能开的时候生意火爆。重要原因是可以保证品牌的打开率。为了保证这种效果，龙湖商业在项目筹备时会设计一个“故事剧本”，兼顾空之间的设计节奏、格式引入、声音推广。
对于这样的客户来说，就像看好莱坞大片一样。几分钟后，客户的注意力就会随之而来，一开盘就憋出一个大招，轻松收获市场关注。
9月15日开业的重庆龙湖U城天街B馆出租率99%，品牌同步开业率达到98%。180多个品牌率先入驻重庆西部新城，开业三天人流量突破80万，总销售额2539.3万。
其次，商业运作可以跨界博物馆和剧院，混搭增加吸引力。现在很多商场跨界演出。如上海徐家汇市尚剧场，是台湾著名导演在的首家驻场剧场，也是国内首家实现“剧场+书店+影院”文化业态结合的剧场。
在激烈的竞争中，澳门的赌场往往靠表演脱颖而出。比如新濠天地的舞水之屋、禁忌禁忌禁忌秀、新濠电影俱乐部的蝙蝠侠夜神飞人秀都成为了标签品，成为购物中心吸引顾客的差异化方式，吸引顾客的效果明显。
艺术表演不仅能吸引游客，还能提升商场形象。而且租金收益非常可观，甚至比一线城市的商场一楼高2-3倍。
图片:和创·摩尔
随着内地民营演出团体的快速发展，中产阶级文化消费的习惯基本形成，各种文艺演出的火爆程度令人惊叹。商业和表演混合的运营理念越来越受欢迎。
第三，知识空，生态空和各种特殊经历空。电商革命后，线下商业更多的是做体验。空之间的经验层次越丰富，商家空之间的吸引和留存效应就越强。所以运营要充分挖掘空之间的可能性，创造各种特殊体验。
比如龙湖重庆U城天街，玩转“分享”概念，打造2500多㎡的知识分享空室。会定期邀请知乎、赫尔等知识网站分享，还有大咖公开课、明星见面会、毕业作品展、市级电竞、毕业生双选会、高科技会议................................................................................................................
作为“漫步式城市创作室空”，华润天地着力打造“雨田”，还原一种城市田园生活，让都市人近距离轻松享受城市田园音乐。K11也有类似的都市农场。这个空房间可能不赚钱，但是保证了整体商业体验的丰富性。
注:本文部分内容参考观点指数《2017商业地产开发年度报告》，部分图片来自网络。谢谢你。如果您有任何问题，请留言联系我们。
