你选餐厅地址有几个套路？你可能需要了解一些情况:
续租会给你涨价，谈崩也是恰到好处。换人可以多赚一笔转会费；
高流量一定会生意好？不是，商圈不适合，哭都找不到调子；
高投入会有高回报吗？不一定，地段越好，前期投入越高，但是回款慢到你崩溃。
这样的情况数不胜数。当然，你也不必灰心。我们找了几个或者三个餐饮界的大神，都是从业快百年的。看看这些“油嘴滑舌的人是怎么选址的？这是唯一的一个。少走弯路:
场景一:高投入高回报的地段是否伴随着高风险？
一家米粉店开在孙梅黄浦区日月商场的二楼。它离上海著名景点田子坊很近。人多租金高:15平米的小店，18年租金达到一个月6万，但也是盈利的。
然而，孙梅后来被告知，购物中心的二楼将进行装修，租金也将上涨。孙梅不得不考虑退租寻求其他商铺，找到了两个替代方案:一个是日月这样的高流量高租金的商铺，一个是低租金的潜力股商铺。在一个新建的商业广场，旁边有正在建设的地铁14号线。
在这一点上，孙梅陷入了两难境地。她应该选择人流量大租金高的店铺吗？还是赌在低租金低流量的潜力股商业广场？
困惑专家:餐饮行业资深人士王珊。
经历:从20岁开始接触餐饮行业，到现在有近40年的餐饮经验。我开过美食城、酒吧、餐厅，对不同类型餐饮的经营有丰富的经验。
核心观点:没有餐饮品类和目标消费定位，谈租金回报、流量、潜力是没有意义的。开餐饮店，要从自己的品类成本出发，选择适合自己的位置。不要盲目选择高流量，盲目听信潜力股。
1.不同的位置适合卖不同的品类。选贵的，货不对板。
你问我，是不是一定要在人流量大，房租高的地方定居？答案自然是否定的，餐饮前期投入大，开业时间长，甚至要忍受一段亏损期。所以，做餐饮老板，一定要做好长期战斗的准备。很多新手老板一入行，就想快速赚钱，所以倾向于选择人流量大的地方，但是这种地方的租金要翻倍。
选址很重要的一点是，你要搞清楚你要卖什么。正餐的位置相对来说没有快餐的要求高。可以选择租金低的地方，慢慢经营，但是快餐一定要选在人流量大的地方，而且周转率要高。
比如火车站，赶火车的人很多，而且吃饭快，周转率高，所以大部分麦当劳、肯德基都设在那里，但这样的地方一般小企业是进不去的。另外，孙梅的米粉店不适合开在火车站，因为米线一般都是麻辣烫，赶火车的人也没那么有耐心。
总的来说，快餐的特点是快，满足赶时间的人的需求，对产品的原料和烹饪质量要求不太高。所以快餐卖不出高价，意味着利润微薄，如果房租高，压力就更大了。
据我所知，上海南京东路步行街的小餐馆一个月租金十几万很正常。在这样的地方开店，一般要看跑量，价格不能太高。但这家小餐馆的客单价却达到了30-40元。作为快餐，已经是最高价了。再高的客人也会去吃饭，这样跑量是不可能的。那么降低单价怎么样？房租摆在那里，减的房间也不多空，所以这些小餐馆其实都是上不起下不起的情况。
对于快餐来说，如果非要选择一个人流量大，房租高的地方，先不要想着赚钱，先想想怎么熬过饥饿。在选址之前，你要先计算好自己的成本，然后估算自己生意最差的时候能不能负担得起房租，弄清楚生意不好的时候店铺会不会被拖死。这一点尤为重要。
比如一家店10桌，中午两个小时的周转率是30，晚上是10。然后生意差的时候，每天的周转率可能是20，平均一个月的利润。如果成本可以支撑，那么这个地方才是真正可以出租的地方。
2.潜力股多为忽悠股。
至于所谓的潜力股，我有个朋友曾经租了一个正在修路的商铺，最后血本无归。这样的事件其实不是个例，而是很多新手老板经常踩的坑。
正在修路的商铺比如像这样的描述“一个正在修路的商圈，是万达、龙之梦、环球港这样的大商圈的底盘”。很多中介在介绍的时候会说，因为大商场品牌，以后肯定是经济中心，只是因为正在修路，所以价格便宜。现在，路修好了，就迎来了火爆的生意...我从来不相信这种鬼话。
因为即使是现在，我去万达逛一逛，也知道那里的一些店铺准备换牌子了，说明人家生意不好，那以后中介为什么还要卖给人家呢？
可能有可持续发展的地方，但如果有潜力，就要通过各种调查自己去了解，而不是只听别人说。现在，我来告诉你如何看待新社区的选址技巧。
首先，新社区周边什么都没有，人流自然稀少。所以在这样的地方开店重在‘守’字。也就是说，即使这个行业前期没有人，你也可以留着，留着可能会赢，但是你至少要有一个五年规划。说白了，你得有很多钱承担前期的损失，才能谈具体的选址。
同一个小区的店铺，因为位置不同，会有不同的经营。比如有的小区人车分流，有的人出屋，有的人出屋。靠人家门的店铺生意自然比人家出家门的好。要看哪个门是人通过的主门。比如我所在的小区，靠近地铁的东门是正门，人群很大，而西门的人群很小。
除了门，你还应该看看路对应的店铺。如果是单行道，遇冷的概率很大。总之，你在选择店铺的时候一定要多角度考虑。错过一个环节，可能就完了。一般来说，很难做出这种预测。这时候就要想办法拿到这个地方的规划图纸。如果真的不可能，周围的环境也可以帮你做一些判断。比如一扇门对着高架路，大概率用来出车。
场景二:转让店铺都说是旺铺。他们如何辨别真假？
Jason在常州有一家不错的面馆，一直想进上海。疫情让他觉得机会来了，于是专程去上海考察店铺。然而，他找到了几家商店，并与他们交谈。老板们都说他们的店铺很赚钱，只是因为各种客观原因，比如孩子上学需要照顾，要回家，所以他才进行了转让。这让杰森觉得老板们都是套路？如何辨别商铺转让是否因为经营不善？
困惑专家:励志餐饮老板刘军
经历:初中毕业，给一个老板做过服务员。23岁时，他和朋友开了第一家餐馆。目前有32年餐饮经验的他，对于一家餐厅的人流有着天生的嗅觉。
观点:预测一家餐厅的生意，要看周边居民的消费能力和消费环境。
1.周边居民的消费状况比老板口中的数字更靠谱。
无论是判断自己喜欢的店铺的流量潜力，还是分析要经营的品类，基础都是分析店铺周边的人群。比如你想做流动人口的生意？还是想成为周边社区的居民？他们的消费能力如何？你的毛利能支撑多少？都需要考虑。
其实有很多方法可以知道周边居民的消费能力。比如大的原则就是看房产的价格。一般来说，对于贵的楼盘，他的住户肯定有钱，对环境和食材要求高。但在实际环境中，我们必须具体地看待它:
比如入住率，如果入住率高，那么更多的居民住在家里，老年人的比例可能更大；如果入住率低，以后可能会有更多的租客，也就是可能会有更多的年轻人。
然后，去楼盘转转，好好看看小区业态是什么样的，比如教育机构，健身房，理发店……如果都是比较高档的店铺，那么消费水平还是不错的。
最后，如果看上一家店，要吃的，最保险的办法就是在门口蹲几天，看看有多少人经过，谁进去吃。
2.你套了老板的话，也是有技巧可循的。
有些事可以用眼睛看，有些事要用嘴巴问。与周围的居民和商家了解真实情况是最好的方法。所以你可以从你喜欢的地址附近的小店买些水，借机和老板或者店员聊聊天，比如问一下你想做什么生意，这附近是否合适。
当然需要注意的是，你问的时候，你的行业一定不能和他有什么冲突，能编的最好有利于他的收入。比如买水的老板会希望附近有个卖盐水鸡的，你就说你要卖盐水鸡熟食，然后你就可以和他谈了。有的老板可能愿意谈，有的可能不愿意，但是不愿意就换一个。千万不要脸皮薄，怕麻烦。
第二种方法更直接。比如你想在某地开店，先去一家店，直接跟老板说，我看上你的店了。我想把你的店拿下来，追着他谈价钱，看他的态度，是愿意跟你谈，不愿意跟你谈，还是特别着急跟你谈。如果他很想转让这个店，说明这里生意不好。
场景三:如何识别中介套路？
王通过58同城看中了上海长宁区胶州路的一个商铺，声明房东直接急租，一个月3万。我打电话问了一下，原来是中介，说原来的3万商铺已经租出去了，给他介绍了另一个月租5万的商铺。王凡突然觉得不靠谱。如何跳过中介直接找房东，成功谈妥价格，是王帆目前最关心的问题。
困惑专家:餐饮世家老板赵明
经历:全家从事餐饮工作。16岁时，他们开始出国留学，当厨师。22岁时，他们回国开餐馆。至今有20年餐饮经验，特别善于察言观色。
总结:不要找中介！
1.不要幻想中介会考虑你的利益。
我不喜欢找经纪人是有原因的。中介费是一方面，更重要的是，我见过的中介没有一个会让我见房东的。至于我觉得商铺有点贵，想谈租金，代理权限有限，来回沟通效率很低。
另外你要明白一件事，中介拿的是一次性的钱，就是他帮房东做完这个事情之后，拿着钱走人。但是我和房东关系持久。我每个月都要给房东钱，与其和中介谈，不如直接和房东谈。价格空还是比较大的。
那么问题来了，怎么直接联系楼主？首先去找某栋楼或者商场的物业，直接说看上了地方的某个商铺。他们在索要租金。可以帮我联系一下楼主吗？或者请物业帮忙把你的联系方式给房东。
什么？为什么要找物业帮忙？言语连这点社交人情都照顾不到...你认为你还能开餐馆吗...
还有一个办法就是问问旁边的商家。不要问可能存在竞争关系。人们不会帮助你。不忙着找商家的时候，买点东西，递根烟。也许人家会认识楼主。
2.遇到楼主，也要做好勇敢战斗的准备。
店铺最终找到、看房、联系房东后，最重要的环节就是和房东谈好价格，签合同。这就考验谈判技巧了:毕竟价格高了你就不干了；如果价格低，房东就不干了。
所以，首先你得知道你能承受什么样的生意，也就是你能承受的上限，然后和楼主一点点磨。比如我和房东谈判的时候，经常会谈到创业的艰辛。发完牢骚，我会跟他谈长期合作的好处。意思是我租了你的房子后，你的租金会更低，我会更稳定。这个房子你要租很久，不然我倒了，你得有空购买期。
当然，不要害怕讨价还价。比如房东给你6万，你就报4万。对方可能觉得你不讲道理，但这是一个观察楼主反应的机会。如果他扭头就走，说明这种人是直脾气。也许以后对付他会容易些。4万元起可以主动提价。如果你说不可能但还不走，说明他想租这个店，心理价位没那么高，可以稍微涨一点。如果对方还是不同意，你不妨过几天再说，等于给对方施加压力。
另外，不要以为只有你会被困，楼主也会。有一次见面，就是我正要谈租金的时候，又一个人出现了，想租。房东让我们涨价，价格让我无法接受的时候，他就放弃了。
后来，我想了想。太巧了，而且看那个新来的家伙的眼神，他好像认识楼主。业内称这种方法为“抬杠杆”。如果出现这种情况，商店就放弃。不要抱有任何幻想，就像你开始跟我说的那种房东通过提高房租，赚取转让费来赶走租客的事情。这种楼主可以。
