从“买买买”到“逛吃买”，以盒马鲜生等为代表的“超市+餐饮+周边3公里配送”的新零售业态。受到了众多消费者的追捧，甚至一度发明了“箱房”“鲜房”等买房新概念。
与传统零售不同的是，生鲜超市门店3km配送范围内半小时送达的线上线下零售模式，在一定程度上打破了零售店在经济地理上影响距离的衰减原则，使得其区位布局有些混乱。一些看起来并不繁华的板块或商业物业成为生鲜超市的首选地点，但并不热衷于在核心商圈开店。
那么，生鲜超市的选址有什么特点呢？为什么有的社区居民可以拥有“购物吃”的生鲜超市？生鲜超市在哪里？富君选取了生鲜超市相对成熟的北京——2019年5月前开设30家以上生鲜超市门店的5个品牌进行分析，重点挖掘门店周边的邻里和商业数据，试图用数据解决困惑。
北京生鲜超市的配送
2017年6月，北京首家生鲜超市——盒马鲜生北京第一店十里堡店开业。此后，各种品牌的生鲜超市在北京如雨后春笋般出现。
经过两年多的发展，北京城已拥有盒马鲜生、7Fresh、小象生鲜、超级物种等多个品牌的生鲜超市。傅道军分析了上述品牌的30多家生鲜超市门店的分布情况。数据显示，27.78%的门店在三环以内，36.1%在四环以内。
你看，朝阳、西城、东城、海淀、昌平、丰台、大兴、顺义、石景山、房山、通州区都有生鲜超市门店，其中朝阳有10家，是各区最多的；而平谷、延庆、门头沟、密云等一些人口密度较低的偏远区县，还没有生鲜店铺入驻。
如果从更大的范围来看，一些具体门店的分布可以明显让人感觉到生鲜超市与传统零售店的选址不同。比如北京生鲜超市第一店——盒马生鲜生活十里堡店，位于朝阳区朝阳路十里堡新城市广场b1层，位于北京核心商圈之一的朝阳大悦城东北2.1km，大望路商圈新世界百货西3.4km。东西夹击之下，新城市广场倒塌的消息之前已经传过好几次了，物业的客观条件并不理想。然而，盒马鲜生刚刚把意义重大的北京第一家店留在了那里。
比如在京南的亦庄经济技术开发区，有盒马生鲜亦庄城市世纪广场、盒马生鲜亦庄经济技术开发区、JD.COM 7 Fresh大足广场三家生鲜超市。
生鲜超市所在地葫芦里卖什么药？零售店一旦占据空之间的位置，其生存发展必然离不开与外界空和周边消费者的接触。考虑到这些生鲜超市主要有“店内消费”和“配送消费”两种消费场景，福道君决定从周边社区和门店周边业态的数据来探究选址背后的逻辑。
什么样的社区和生鲜超市更“般配”？
门店周边3km的分布使得周边居民成为生鲜超市选址的重要考虑因素，如盒马生鲜大成店，配送范围横跨丰台、海淀、石景山三区交界处，人口密集，包括大成郡、远洋山水、京铁家园、陈子医院、明日家园、民悦家园等几十个小区。还有盒马生鲜小营店、十里堡店、潇湘生鲜方庄店等。，都是类似的情况，周围都是大片的居民区。
于是，傅道军分析了30多家店铺周边3公里内约3000个小区的数据。从数据维度看，什么样的社区和生鲜超市更“般配”？
向福军定义，1000户以下为小型社区，1000-2000户为中小型社区，2000-3000户为中型社区，3000-5000户为大型社区，5000户以上为超大型社区。发现门店周边以小社区为主。这一方面可能是受北京主城区的小区多为小型小区的影响；另一方面，天通苑等大型社区多位于新区或远郊，周边配套相对不成熟，交通便利性较差。
社区规模类型的数据粒度仍然较大。福道金根据门店周边的小区数量乘以北京平均每户2.4人的人口数量，将范围缩小到1.5km，粗略估算出每个门店周边1.5km以内的居住人口规模。每家店周边1.5km覆盖的平均人口在12万左右。
然而，当考虑到周围的人群时，也有例外。根据傅道军的估算数据，盒马鲜生亦庄世纪店周边1.5km范围内，预计人口1.8万的小区只有43个，明显少于其他门店的数据。4.2km外还有盒马鲜生城乡世纪广场店。盒马鲜生亦庄世纪店好像不符合人群要求？除了“申办”JD.COM 7 fresh的原因，消费能力也是考虑因素之一。之前，盒马鲜生相关负责人在接受媒体采访时表示:“这里聚集了大量的高科技、互联网、电商等企业，消费能力和用户需求非常旺盛，所以我们布局了盒马的亦庄2店”。
生鲜超市周边有哪些业态？
对消费能力的考虑可能不止以上两家店的选址标准。具体来说，生鲜超市是如何考虑消费者需求的？
首先，福道金统计了店铺周边3公里范围内的餐厅人均消费价格，并与店铺对应商圈的人均消费价格进行对比。数据显示，门店周边客流人均消费价格普遍高于商圈平均消费价格。
另外，店铺周边还有哪些商业业态和设施也能在一定程度上体现店铺的客流属性。福君统计了生鲜超市周边三公里范围内的购物、教育培训、交通便利、休闲娱乐、美食、旅游景点等15个标签数据，并考虑到量级差异进行归一化处理。经过聚类分析，这15个维度可以分为3类。食品-购物-休闲娱乐第一类16家，购物-交通便利-食品第二类10家，交通便利-购物-休闲第三类9家。
可以看出，二、三类多位于四环外和偏远地区，对交通的要求明显高于一类。上面提到的盒马鲜生亦庄城乡世纪广场店就是这种要求的一个例子。城乡世纪广场拥有3000多个停车位，距荣街站骑行距离约2000米，多条公交线路经过荣街地铁站。
一般来说，门店选择注重饮食、购物、交通便利等因素。在进行具体选择时，他们会基于三种倾向，并考虑到其他因素，做出不同的选择。所以比如盒马鲜生小营店位于海淀区龙文家园，周边以小区居民为主；盒马生鲜亦庄店位于亦庄城乡世纪广场，周边白领写字楼较多，等等，看似不同的选址条件。
下一家北京生鲜店会开在哪里？
按照各生鲜超市提出的3公里配送半径标准，一家生鲜店的配送范围约为28.26平方公里。以目前北京30多家门店计算，明显有很多空白区。下一家北京生鲜店可以开在哪里？
向福军以美食、购物、休闲娱乐、交通便利为标签，随机抽样20万个标签位置，计算出城区和商圈的加权和。
从结果可以看出，朝阳、海淀、西城等主城区成熟完善，生活便利性较强。在不考虑成本的情况下，它们可以成为发展生鲜超市的理想区域。同时丰台、昌平、通州等城区指数也较高，说明其生活便利性较强，也是生鲜超市选址可以考虑的地方。
至于具体的商圈，傅道俊因为成本的原因，选择了目前有出租商铺的商圈进行计算。推荐指数显示，除了马连道、望京、朝阳门外、苏州桥等成熟商圈，良乡、果园、清河等热门商圈也因其生活、出行的便利性成为理想选择。
2019年5月30日，JD.COM 7 fresh超市京城奥特莱斯店正式宣布开业。这家位于良乡商圈附近的生鲜店开业，与福道君在2019年5月前利用门店数据做出的预测一致。
推荐的指数计算方法:
指数=σ权重*特征
特色包括生活便利。
权重为生活便利0.5，交通便利0.4，消费支出和社区成熟度0.1。
