来源:经济导报
福州永泰近日发布本地拍卖公告称，将于8月5日拍卖一地块，实施现房出售。“现房销售”瞬间冲上热搜榜。
事实上，除了福州永泰，很多城市在拍卖时都明确要求现房销售的模式。早在2020年，海南就在全省推行现房销售模式。
现房销售会成为未来行业发展的趋势吗？《经济导报》记者根据连日来业内调查了解到，现房买卖很受购房者欢迎，因为可以有效规避预售带来的管理风险、消费风险、社会风险、财务风险。但是，出售现有房屋是对中国目前房地产销售模式的一种改变。在没有对现房销售和期房销售进行客观全面分析的情况下，这一模式的实施不应“一刀切”。“从预售制转向现房销售制肯定是趋势，但也将是一个长期的变化过程。”行业分析师苏群在接受《经济导报》采访时表示。
多个试点站点
福州永泰县政府官网15日发布的公告显示，永泰县自然资源和规划局决定以拍卖方式出让县域内一块国有建设用地使用权。至于拍卖方式和竞价方式，公告指出，国有土地使用权出让采取公开拍卖方式。同时，该宗地以“限地价、限摇号”方式出让，按照20%的溢价率设定最高限价。该宗地最高限价为4800万元。
引人关注的是，公告在建设要求中明确提出，实行“现房销售”模式。房屋平面图竣工验收合格后，竞买人方可办理房屋销售手续。
告诉苏群经济导报记者，土地出让环节将与现房绑定。其实之前也在很多城市尝试过，但大多集中在一些热点城市。
例如，2016年，深圳推出首个现房销售试点地块，要求在该地块上建设的商住楼不能预售，只能在竣工并取得不动产权证书后以现房形式销售。
同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，提出了现房出售的要求。其中，2016年8月至2018年7月，南京陆续出让67宗现房地块。2016年9月至今，苏州已出让130余宗住宅用地，其中约70宗要求出售现房，占比超50%。2019年7月31日，成都两宗土地拍卖成功，在拍卖指标中明确要求“现房100%出售”。
2020年3月，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，对新销售商品房实行现房销售制度。海南也被认为是唯一实现全省现房销售的省份。
除了上述城市，山东在《山东省住房建设发展“十四五”规划》中也明确提出，严格控制新建商品房预售许可条件，逐步完善预售条件，鼓励有条件的地方或项目促进现房销售。
买家期待出售现有房屋。
“如果有现房出售，对我们买家来说将是一件好事。”济南市民小说。
作为一个准购房者，小秦明手里拿着200多万元的拆迁款，不知道该如何选择。“我很想买套新房，但是只能看着沙盘，听着销售人员的推销才能做决定。”小秦明说，“毕竟200多万不是个小数，不敢随便花。”
事实上，小的担心不无道理。按照现行的商品房预售制度，人们在购买并支付房价后，可能需要两三年才能交房。如此漫长的等待对购房者来说也是一种心理挑战。人们已经提前支付了大部分甚至全部房款，但有的开发商为了节约成本，出现了质量问题，有的延迟交房甚至携款“失踪”。
“交房本来是件开心的事，没想到却生气了。”市民曹说。据介绍，2018年，他花了近200万元在济南一处房产买房。2020年收房的时候，他发现了各种问题。“一些沙盘和广告上的规划和设计都变了。塑胶地面变成了水泥地面，大厅用的材料也换了。反正变化比较大。”曹对说:
济南市民高娜也有同样的经历。
“现在基本上一个月去一次工地，看看房子怎么样了。”高娜说，“我担心这期间会发生什么。只要房子能关，就别毁了。到时候房子就两空。”
在她看来，现房买卖看得见摸得着，可以亲自考察房产的真实情况，给人一种安全感。“另外，现有的房子可以买了住，不用像期房那样等一两年甚至更长时间。”
在苏群看来，如果现房销售得以实施，这将让购房者放心。毕竟在预售制度下，很多购房者在买房时都是“战战兢兢”的。“同样，现房销售会促使房地产开发企业更加注重产品设计、公共设施、房屋质量等因素，通过提高产品质量来吸引更多的购房者，而不是给购房者‘画饼’。”
或者短期内难以实现。
济南某房地产开发公司项目经理冯泽瑞告诉经济导报记者，现有的售房制度提高了项目开发的门槛和自身资金成本。“现房销售对企业的资金能力和产品质量要求非常高。”
他认为，出售现房会给企业带来很大的资金压力。目前，拍卖所得资金是开发企业回笼资金的主要渠道。目前在楼市成交不畅、企业融资困难的情况下，如果延长开发企业的销售回款周期，企业将受到很大影响，中小房企可能更难应对这种变化。“现行售房政策实施后，商品房不允许预售，资金回笼时间将延迟两年左右。如果房地产融资周期延长两年，总投资会因为财务成本的增加而增加，幅度估计在15%左右。”
另一家房地产开发企业的项目经理姜伟给经济导报记者算了一笔账:同样一笔钱，在预售制度下可以开发3-4个项目，而在现有的售房制度下只能开发一个项目，这对一些中小房企极为不利。
“目前还不是大规模推广现行销售模式的最佳时机，而应着力优化楼盘预售模式，稳步推进现房销售模式。”苏群分析，“突然取消预售制度，可能会导致市场供应的断裂，甚至可能导致一段时间内房价飙升。”
“虽然大规模推行现房销售不太合适，但试点推广可以尝试，各地也可以在后续个别地块推出这样的创新，在转型创新的道路上形成更多有益的思考。”苏群认为，“可以考虑让一些有政府背景的开发商进行试点，同时给予相应的政策推动。待时机成熟，再逐步大规模推广。”
