介绍
近年来，随着国际形势的日益复杂，资本市场监管的收紧，会计准则的不断更新和发展，这些都给上市公司和即将上市的公司带来了挑战，监管和经营环境的变化也引起了内外部利益相关者的关注。针对这些挑战和担忧，安永专业业务部在这个微信官方账号上发布了一系列文章和视频，带来安永专家在资本市场和会计准则方面的最新热点话题和观点。
安永专业业务部拥有丰富的行业经验和为中国企业服务的经验。熟悉美国的国际财务报告准则和公认会计准则、美国和香港的上市和监管规则、萨班斯-奥克斯利法案404、特殊目的收购公司、二次上市和双重上市、融资和重组，对中国企业的特点、经营环境和行业发展趋势有深刻的理解。
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06:20主体
一.背景
一场突如其来的疫情，让很多行业陷入了困境。很多企业都经历过临时关闭或减少产能的情况，在重新开始运营时可以考虑减少出租房空的使用。比如疫情期间，一些企业利用虚拟工作环境，成功降低了对office 空的需求，或者搬到了更便宜的空房间，从而降低了成本。同样，一些零售商永久关闭了一些实体店，因为他们没有足够的现金流来维持实体店的租金。
本文介绍了在美国租赁会计准则下，如果企业正在计划或已经开始减少租赁空可能遇到的一些常见问题和会计影响。租户需要了解租赁准则和美国会计准则对长期资产减值的关系。由于大多数租赁空通常被归类为经营租赁，我们将重点讨论与经营租赁相关的资产使用权的会计考虑。
当企业决定减少租赁空时，需要将租赁与长期资产减值结合起来判断相关会计影响。采用新租赁准则的承租人，应当按照长期资产减值准则对资产使用权进行减值评估；承租人还必须根据长期资产减值准则判断资产使用权是否已被放弃。这里我们将主要介绍以下两个方面的影响:
1)经营性使用权对资产减值分析的影响
2)资产放弃使用权的会计考虑
二。经营性使用权资产减值分析
长期资产减值准则有三个识别、确认和计量资产组减值的基本步骤:
步骤1:分析损伤迹象。
企业需要考虑是否存在可能导致资产组账面价值无法收回的事项。
第二步:可回收分析。
如果步骤1的分析结果显示有减值迹象，企业需要将资产组产生的未折现未来现金流量金额与资产组的账面价值进行比较。
第三步:减值计算。
如果第二步的分析结果显示未折现的未来现金流量金额低于资产组的账面价值，则企业需要确定资产组的公允价值，如果公允价值低于账面价值，则需要确认减值损失。
当企业决定减少租金空房时，对上述三个步骤的具体影响如下:
第一，对减值迹象分析的影响。一般来说，当企业决定减少租赁空房时，他们的决定会触发资产组是否发生减值的评估。
其次是对可回收性分析的影响，当企业决定减少租赁空时，应考虑重新评估其长期资产的资产组划分是否仍然合适。当承租人改变租赁物的用途空时，即使使用权资产不是资产组中的主要资产，也可能表明需要调整相关的资产组划分。例如，如果原出租的空具有独立功能的房间已经或打算全部或部分转租给第三方，我们可以合理地得出结论:在确定资产组划分时，将转租的空房间作为单独的资产考虑。
三。放弃资产使用权的会计思考
对于已经停止使用且不会转租或改作他用的使用权资产，通常认定承租人已经放弃该资产。放弃使用权的资产，应当减记至停止使用之日的残值。
但是，如果承租人目前没有转租或以其他方式使用该资产的计划，但将来可能会转租，在这种情况下，通常不认为该具有使用权的资产已经或将要被放弃，因为承租人尚未就是否转租或以其他方式使用该资产作出决定。
企业计划处置使用权资产的主要会计考虑因素是:
1.长期资产减值准则规定，计划以非出售方式处置的长期资产，应当继续分类为持有和使用中，直至处置完毕。
2.在长期资产减值准则下，使用权资产的废弃计划被视为出现减值迹象，因此承租人需要评估使用权资产的可收回性。如果未折现的未来现金流量低于资产组的账面价值，则需要进一步计量潜在的减值金额。
3.如果企业不会立即停止使用使用权资产，且租赁期限发生变化，则需要根据租赁准则重新评估租赁期限和分类。
此外，无论某项使用权资产是否发生减值，如果企业承诺在租赁期结束前停止使用该使用权资产，企业需要进一步评估是否需要修订该使用权资产的预计使用寿命。企业是否承诺未来停止使用该使用权资产，需要结合具体事实和情况进行分析判断。
四。摘要
通过此介绍，需要注意的主要信息包括:
-对于已采用新租赁准则的企业，在企业寻求减少使用租赁空时，应特别注意长期资产减值和长期资产弃置准则的要求。
-当已经决定减少租赁空的使用时，承租人需要考虑这一决定将触发根据长期资产减值准则对资产组进行减值分析。
-企业在进行减值分析时，可能会发现在重新评估长期资产的资产组划分时，需要大量的判断、对事实和情况的考虑以及对企业业务的了解。
-当企业决定立即或计划停止使用仍在租赁期内的使用权资产时，需要评估相应的使用权资产是否已经被放弃或将被放弃。
贡献者介绍
简莎
沙女士是安永会计师事务所在大中华区的专业商业伙伴。她在mainland China、香港和美国拥有超过15年的资本市场和跨行业会计咨询经验。提供的服务主要包括在美国市场的首次公开发行，上市后的定期报告，会计处理和复杂交易的披露。从业者包括高科技、互联网、媒体、零售和生物技术。简女士在美国会计准则和美国证券交易委员会的法规方面具有丰富的经验，为客户提供高效、及时和高质量的服务。简女士拥有美国波士顿学院会计学硕士学位，美国注册会计师。
本文旨在提供一般信息，并不旨在成为可靠的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问咨询具体意见。
