工业园区是城市建设的重要载体和支撑，是城市发展的“基础设施”，是引领区域经济高质量发展的主要模式。
一开始是以政府为绝对主体的工业园区。截至目前，有实力的地产商、轻资产运营商、实体制造企业、互联网巨头、金融机构都开始介入，如华为、小米、阿里等。最近最新消息是美的将再砸100亿建超级产业园。
随着开发经营主体的多元化和资本的涌入，据不完全统计，2000多个省级以上工业园区中，名利双收的仅占10%。有什么区别？好像也差不多。这个“差不多”就是工业地产发展中不可忽视的一大问题:同质化严重。
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成长的基本原则不变纵观成功的产业园区，不难发现它们要么“大而全”，要么“小而精”，但遗憾的是，同质化的园区也有一些共性。
1、规划先行，缺乏定位
工业园区的发展在我国经济社会发展中一直具有“先行先试”的作用。设立园区的决策或产业的选择来自于“机会主义”，对园区的产业定位、发展方向、发展方式没有明确区分。就好比先有了产品，再谈市场调研。
工业园区要吸引目标企业的青睐，需要前期调研、营销定位、营销渠道，以便制定能够体现园区优势的具体营销策略，进而进行实际的营销操作。
2、盲目建设，只能跟风。
一些地区盲目建设园区，没有形成产业集群，投资不足，造成了资源和资金的巨大浪费。因为规划不清晰，一些园区只能跟随短期的市场行业趋势来引导产业。有的园区经营同质化严重，政策只是低价。很多园区只能降低投资标准，最终大量园区产业趋于同构。这对园区的运营、管理和服务也提出了挑战。
3.传统思维，未来不可预测。
即使园区征地建设总投资全部出租出去，通过租金收回成本也还是杯水车薪。而这种只想通过销售或者租赁来盈利的模式，就是房地产的传统思维模式:盖房子——销售/租赁。但是，工业园区不是居住区，也不是商业区。他们想要的不仅仅是一个建筑避难所，更是满足他们产业发展需求和增值服务的迫切愿望，尤其是需要调整升级的新兴产业。你只是想做一个安静的售楼处，但它要的是可持续发展。认知不同，即使投资成功，粘性也弱。
总之，对于园区的发展和产业创新，要有明确的定位，发挥优势。
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失败的战斗“十四五”期间，产业园如何把握国家政策，聚焦核心优势，在产业转型压力大、同质化竞争诸多挑战的形势下，进行破局，成为产业园区转型升级和高质量发展的重要课题。戳这里，了解不动产投建营一体化平台1.营销不等于促销。
企业的进入是企业未来发展的起点，投入是可观的，很可能是孤注一掷。环境、生产要素保障、园区运营模式、理念和特色、政府和园区提供的服务平台等。都是企业关注的核心问题。如果没有与营销策略相匹配的营销操作，甚至有些招商人员对项目、对行业、对客户、甚至对国家的宏观政策、产业政策一无所知，一味频繁地打电话或不断地推销，必然会降低自己在客户心目中的专业性。所以，房地产商需要关注行业环境，营销需要策略，不能简单的认为是促销。
2、先把水龙头引到活水。
工业园区要在投资导向的引导下，先引进主导产业企业，注重龙头企业的带动效应，先激活园区的“水”，才能更好地打开局面。并重视龙头企业和相关产业链企业或潜力公司的引进，以促进园区产业链的形成和产业的迭代。
其实往往是因为招商顺序的颠倒或者能力的限制。工业园前期引进了大量重复性强、规模小的企业，大量企业堆积起来只是为了填充。这样，园区在发展过程中调整投资目标的难度会更大。
3.投资股份，共同成长。
在产业园区高质量发展的道路上，盈利模式不局限于租金或销售收入，各种盈利也会形成园区发展的良性循环。优化自身运营管理和服务模式，争取投资园区企业的机会，与园区企业共同成长。把房东和客户变成合作伙伴，不仅能把园区做大做强，还能收获成长收益。
星河实业集团作为民营企业的典型代表，形成了“地主+股东”的模式。重点投资行业包括航空航天、人工智能、互联网+、生命健康等。，并取得了很大的收获。
4.用服务提升价值。
目前大部分开发商还停留在传统的运营模式，专注于如何引进企业，而支撑开发的后续服务却是断链的。根据国外工业园区的发展经验，工业服务将成为一个强有力的盈利点。提高服务的针对性和差异性，将打造企业的核心竞争力。另外，企业空的成长，园区的质量，都取决于“服务”二字。其中最基本的就是为企业提供工商、财税、人力资源等相关服务的链接。，最大限度地降低企业的行政成本。只有做好服务，擦亮品牌，才能聚集更多人气，提升资产价值。
工业园区的服务领域有多广？未来，在产城融合的趋势下，企业不仅需要产业服务，更需要无微不至的生活服务，这是园区的超级加分项。招聘，认证，拿地，技术，管理和融资，餐饮，酒店，公托，健身，图书馆等等都是提高招商成功率的。
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以趋势促升级
产业升级是“十五”计划的重中之重，关系到中国能否步入发达国家行列。园区未来的标签是“产城融合”、“产业组织集群化”、“数字技术赋能升级”、“多元化盈利模式”。
目前能自我造血的园区很少，大部分园区还主要依靠财政拨款。在下一阶段的产业园区发展中，园区应专注发展区域经济的结合与应用，园区内建可以通过对自身运营、管理、服务模式的升级来进行优化。注重科技、互联网、大数据的发展，向智慧化的大平台发展。与政府政策的制定，开发商的运营有更多交互反馈。戳这里，了解云资管1.公园运营水平
在运营上，园区构建主题企业社区等一系列线上产业生态系统，利用包括人工智能、大数据、工业互联网、BIM/CIM平台在内的信息技术，通过信托融资、基建基金等方式进行资本创新；依托大数据分析客户需求，指导园区设计开发；结合人工智能和大数据，为企业提供三维可视化的投资体验服务等等。
为了追求“产业机构”的集群化，园区应注重通过智能平台建设相关产业链，形成产业生态系统。要打造生产企业上下游产业链，完善产业生态。比如资金链、服务链、人才链、创新链等。通过金融、商业服务、咨询等相关企业的参与得到加强。这就是1+1大于2的聚集效应和协同效应。
这些运营层面的深化，往往是以园区的自持为基础的。从2021年产业园上市公司年报不难看出，无论是国有还是民营的产业园，以传统的房地产开发销售盈利模式为核心盈利点，都遭遇了惨败。而“自持”的人往往比“卖”的人更注重运营升级。业内人士戏称“自持才是真爱”，所以必然受益。
2.公园的管理水平
宰官
理论上，在信息技术赋能的新型管理模式下，园区可以实现各种数据的智能监控，各业务部门和企业之间相关数据的实时共享，实现“业务联动+协同处置”的双轮管理模式。在中国经济“新常态”的背景下，面对新的经济形势，园区功能日益多元化，园区正从“重发展轻管理”向“轻资产战略”转变。数字技术对于提高公园的管理效率非常重要。除了推动企业发展，数字化智能平台也是园区软实力的亮点。3.公园的服务水平
新的服务模式要从单一的“物业管家”模式向“平台+物业”驱动模式转变。依托大数据、工业互联网等技术，完善现代供应服务管理，推动精选、优选商业和配套服务，从而建立一个专属于企业的生态系统。服务主要以常见的商业和配套服务为主，生活服务不能缺失。
产业园毕竟不是“快钱”行业，产销模式很难做。只有把行业客户放在C位，考虑他们的痛点，把他们和行业紧密联系起来，才有进一步的发展。
想要运营一个用户粘性强的产业园，需要做深做透，需要兼顾产业服务和生活服务。在产业升级的大形势下，依靠产业服务和投资获得稳定的利润，也会对后续的招商引资形成有效的加持。
来源:方胜研究，本文已获授权，感谢原作者！
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