很多人选好了项目准备开始大干一场，走上致富之路，然而其他的事都好搞定，唯独在选址上卡壳了，各种门面位置看多了，也不知道到底如何选择。 这次小编巧缘和资深的职业经理人有了一次深度的交流，在此整理分享给朋友们。 庹林均是重庆胡家军第三代弟子，重庆泳峤团队核心骨干，一直运作品牌的连锁策划及门店管理，亲自参与门店的选址、策划、团队建立、超过百家。
选址的理论概念是指在建筑之前对地址进行论证和决策的过程。首先是指设置的区域以及区域的环境和应达到的基本要求；其次是指设在具体的哪个地点、哪个方位。随着社会发展进步，“选址”已经被运用到更多的行业企业中，较多地出现连锁性的全国终端的选择。很多企业都会根据自己公司的战略规划进行适当选址。
首先给朋友们分享点大咖们的高深理论方法
01
塞拉模型法
可以精准到5%的误差
塞拉模型是由美国俄克拉何马大学的弗朗西斯塞拉教授为餐厅设计的。塞拉教授与俄克拉何马餐厅协会签订为餐厅的经营设计模型的合同，借助计算机来模拟餐厅经营，判断餐厅可能达到的销售额。
塞拉认为，他的模型能以5%左右的误差预测餐厅的销售额。他的模型最初是为下列五种餐厅设计的：一般餐厅、自助餐厅、路旁餐厅、特种餐厅以及汉堡包餐厅。设计模型所需的信息资料是从俄克拉何马州居民的各种有关经验中提取的。
模型设制的理论基础是，如果决定一家餐厅销售额的各种因素的重要性可以根据它们对销售的影响而确定，那么只需几分钟就可以用计算机预测到那家餐厅所应达到的销售额。
较为明显地影响销售额的几个因素是：
1.预备建造或已在经营的餐厅附近的居民情况以及他们的收入；
2. 该地区竞争对手的数量；
3. 该地区的交通流量；
4.餐厅经理的能力；
5.已进行的广告宣传；
6.餐厅建筑物的外观及其类型。
02
CKE餐厅选址法
基于充分市场调查的分析
CKE模型是由卡尔卡彻恩廷设计的。这一模型是通过掌握充分的市场资料，运用多元回归分析法来预测和评估某一餐厅的位置优劣。
1.需要的有关数据
对于某一餐厅的位置来说，如果要进行评估，必须获得如下有关本区域内的数据：
①附近街道上每天的车辆数。
②本区域内所有餐厅的座位数。
③本区域内蓝领工人所占比例。
④10分钟内即可到达餐厅的公司职员人数。
⑤周围10分钟内就可到达的人数。
⑥本区域内人口的平均年龄。
⑦营业区域内连锁餐厅数。
⑧10分钟内可以到达的所有人口数。
2.需要达到的指标
①本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。
②75%的人口属于蓝领阶层。
③平均年龄在26―32岁之间。
④10分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。
3. 计算公式
在获得以上数据的基础上，运用下列回归方程计算： Y = a-XA+XB+XC+XD
其中：
Y―这家餐厅的预计销售额；
A―本区域内所有餐厅座位数；
B―本区域内蓝领工人所占比例；
C―本区域内人口的平均年龄；
D―10分钟内能够到达本餐厅的职员人数；
a―经验系数；
X―用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。
看了前面的大咖数据是不是有点懵，也没看清楚到底该如何选址，所以说理论是留给有文化人去研究的，对于职业经理人庹林均看来，可以参考，但是不能照搬全信，任何一个项目都有它的独立性，同样一个门面它也有适合它的业态，或许餐饮不适合，但是超市未必就不适合。
接下来就和朋友们分享些选址的干货
1、选址前先确定你要做的是什么行业？定位的消费标准是多少？我的顾客群体是那些？
2、如果我在这里开店我能带给周边居民或者人群什么好处？
3、我做的行业或者产业的竞争优势在哪里？有什么爆品？
4、周边的人群为什么会选择到我这里来消费？
你如果能把以上的问题先梳理清楚然后找到对应的答案，你的选址就已经成功了一半。即将选址的朋友们拿出你的笔和纸开始答题吧。相信在你答完题后你就能筛选出大致的选址方位。
庹林均老师全国市场不同行业的选址部分这次小编主要针对餐饮企业而言，和庹林均老师进行了交流和探讨，那么在选址的过程中，应该注意哪些要点呢？
通常餐饮企业在选址过程中，需要对周边商圈的人口密度、家庭规模、户均收入、消费支出、性别比例、年龄结构、职业构成、流动人口、购买时间和动机等进行调查分析，除此之外，还应该重点从餐馆的消费便利性进行分析。
消费者选择哪家餐饮店就餐，交通是否便利是一个重要因素，在消费者流失的原因中，交通不便占据很大的比重，因此餐饮企业在门店选址上，对交通便利性要充分考虑。
如何选择便利的地址，其实有据可依，有迹可循：还有一点是要考虑人为固态习惯，比如同样的大门两边，人的固定思维，出门习惯右转向前，所以右边的商铺一定程度上会比左边优势要大。
策略一：选择人群聚集的地方。
人流即是钱流，人群聚集，也就是人多，人流量大。这种地方无疑是餐饮消费需求相对要多的地方，同时人群聚集的地方通常也是交通便利的地方。
按照这个原则，一般如步行街、戏剧院、电影院、旅游景点等娱乐场所附近，工厂、学校等单位人流集中的地方，都是适合餐饮业的有效地址。
策略二：选择可以依靠的大款。
这里的“大款”，指的是本身知名度高的注明连锁店或品牌店。
比如连锁超市、大型商场、咖啡店、酒吧等等。选择这些品牌门店和公共场所相邻的地址，甚至就在他的旁边，都是不错的选址策略。
还有一个比较好的选择就是采取跟随策略，将店铺开在麦当劳、肯德基这些大品牌的周围，因为，这些大品牌在选址门店前，做过大量的细致的市场调查，挨着他们开店，不仅可以省去考察场地的时间和精力，还可以借助他们的品牌小影聚集、分流顾客。
选址必备的4大支撑点策略三：选择已经成势的商圈。
每个城市都会有一些单位、人群比较集中的商圈。
有商业比较集中的商圈，有居民区比较集中的社区商圈，有企业事业单位比较集中的办公商圈，这些商圈都是人群的聚集地，且往往有同类型人群的聚集地，餐饮企业可以根据自身品牌定位，消费者定位对商圈进行合理的选择。
还有一个所谓的小商圈，就是“店中店”模式。
对于餐饮企业尤其是中式快餐企业，在大型商场，超市设置店中店，是一个不可忽视的好选择。商场超市店中店租金虽然比较高，但是一个最大的优势在于能够充分借势，利用其庞大的客流有效提升单店的客流量和营业额。
此外，作为餐饮企业，更可以从全盘出发，进行市场布点的综合考虑。
连锁餐饮门店布局要则：大店树形象，小店拉销售。
不可回避的事实是，很多城市黄金商圈门店租金都比较高。这样的现实让餐饮企业在门店选址时，往往因为担心费用过高，盈利能力不足，而对这类商圈望而却步。
但同时，“做形象、建窗口”的作用在连锁餐饮业同样重要。因此，在黄金商圈开设门店，即使仅仅是保本都是可以考虑的，因为黄金商圈形象店能够起到很好的广告效应。
既然是在黄金商圈，开的形象店就要一定的气势，除了形象上与餐饮品牌高度统一外，形象店的招牌力争要大，要增加视觉冲击力。
形象店一方面可以提现出企业的实力，品牌的高价值，另外一个方面会形成很大的广告宣传效应。这样的形象店不在多，贵在精。如在上海徐家汇商圈，就汇集了非常多的餐饮品牌的形象店，如麦当劳、肯德基、真功夫、东方既白等等。
而在城市企业的一些副中心，如居民集中区等商圈，可以多开小店，更加接近目标人群。有了黄金商圈大店的形象，配合周边小店的拉动销售，大店、小店的共同滚动发展，从而获取更大的市场份额。
另外，在餐饮选址中，还要考虑是否有门店宣传、门店指引、促销开展的空间，有的店面需要在门店前做促销，做宣传，缺少相应的场地，就会引起一定的困难。
你如果要选择新商圈，可能在未来，政府的规划和发展会朝这里聚集的，也是可以，但是你就得有2-3年的沉淀期，寂寞期，你是否能够坚持呢？
重庆小面选址成功
策略四：店面选址与店面面积相结合。
如果你考虑餐饮选址是第一位，那么店面面积及店内布局结构是第二位的，考虑过选址，店内布局结构一定要给予充分的重视。
选址的时候，密切关注这个地址周边的业态情况，产品定位根据周边竞争态势；产品定价借鉴周边老店生意好坏；店面面积的大小主要是根据市场容量来判断，社区店的话，店太大，流动人群不足，会产生吃不饱的感觉。可以保持适当的紧张感，就是大店也要保持适当的紧张感。
餐饮行业是马太效应最明显的行业，吃饭更是吃的氛围和感觉，必须营造一种生意好的现象。
举例说明，有一个饭店，有30张台，生意非常好，有很多客人愿意等待。老板想着，生意这么好，干吗不扩大面积呢，于是把隔壁的店面也接下来，扩张成容纳100张台的大店。
就是这样一改，刚开始生意还能保持原来的业绩，后来就慢慢下滑了，老板始终找不到原因。味道还是原来的味道，质量也是原来的质量，为什么就是店面扩大了，业绩怎么会下滑呢？
策略五：定位取决于需求场景。
需求场景就是人家过来吃饭的目的是什么？是请客，还是工作餐，还是代替自作，还是外卖等等？这一点是至关重要的。我们在设计的时候就得调查清楚，做好数据的汇总。
策略六：所有主观意识都要形成数据分析表。
选址禁忌靠人为的主观意识去判断，我觉得、我以为都是大忌，因为我们做的是生意不做的个人展览馆，要把前面所分析的所有信息都整理成为对应的数据分析表。这样才能个更清楚的看出哪一个门面更合适更恰当。
林均总结：选址关键字：人流、消费水平、周边业态分布，周边竞争态势，周边定价水平，店面面积，店面形象，需求场景。
最后在分享几条选址军规：
1、如果你自己有时间去实地找最好别懒着靠网络和中介。好地方不愁租的，愿意出中介费让中介出马的，想必都好不到哪里去。
2、没有十全十美的地方，租金合适，位置合适，大小合适，硬件条件也合适，如果有这样的地方，肯定轮不到你。
3、很多地方看似很好很文艺，但是观察后发现周围基本上没啥人，有些地方看似破破烂烂，但是周边却人满为患。
4、要区分每条街道的阴阳面和阴阳交接线。每条街道都有两面，很多街道都会有一个奇特现象，一面人流量很大，人气很旺，另一面却没啥人气，看似中间只隔一条马路，门对门的地方，吸客能力往往会有天壤之别。
5、永远不要根据未来的潜在销售来预估营业额。第一年销售额要根据开业第一年时商圈实际情况进行预估，第一年的营业额一定要以实际数据说话。
6、25%的顾客是因为看见了招牌而决定到该餐厅用餐，招牌是非常重要的。
7、快车道旁开店要慎重，因为这地方太影响车辆的停放
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