原标题:年度盘点的物业管理|一个逻辑，六个关键词就够了！
动荡的2019年即将圆满落幕。在这动荡的一年里，我们也面临着中美贸易摩擦带来的经济挑战，延续“房住不炒”政策带来的房地产行业压力，以及我们作为普通个体追求美好生活的初衷。
宏观环境在变，但物业管理永远是“美好生活”中不可或缺的一环。基于对美好生活的需求，衍生出更多的创新需求，为物业管理行业提供了更多的服务应用场景。
“年年花相似，年年人不同”。同一个物业管理行业，有不同的行业机会。拥抱企业对资本的热情，将业务运营扩展到城市层面，深化科技应用，打破线上线下壁垒...2019年材料企业的诸多表现交织成一幅独特的行业画卷。花渐迷，事企动勤。只有对大事件进行梳理，从逻辑上理解事物和企业的行动，才能理解行业的脉络，启迪未来。
一个大逻辑——行业驱动力:“业务有下限，业务无上限”驱动物业管理行业快速发展。
物业管理行业曾经是房企发展主业的辅助业务，房企输送的建筑面积是物业企业的规模基础。作为物业的基础服务，业主更换的概率较低。只要把基础服务做好，每年的收益是可以预期的，这是物业企业生存的下限。
随着房企发展进入白银时代，居民对美好生活的日益向往，房企、资本、业主对物业提出了更高的要求，物业企业也顺势而为，不仅在商业业态上，而且在商业运营上，向社区消费、健康、养老、教育等领域进行多元化拓展。在科技的赋能下，材料企业的发展有无数种可能。这种无限制的管理，为行业的发展提供了充足的想象空空间，成为目前难以企及的天花板。
业务经营有下限，后续发展无上限。这种模式很容易受到资本的青睐，物业企业也通过拥抱技术和资本，提供更好更全面的服务，从而提升物业业主的满意度。在这样的良性逻辑下，自2018年开启房企分拆物业独立上市热潮以来，2019年，一批企业在资本的帮助下，相继拿下换股，实现了企业价值的放大。细说了这样的行业逻辑，就不难理解2019年以来物业企业的一些标志性动作了。
六个关键词——总结全年重要事件
首先，扩大规模
事件:材料企业频繁大规模并购，对规模的渴望不变。
雅住2019年1月收购青岛华仁物业和哈尔滨景阳物业。根据协议，亚生活以总对价1.34亿元收购青岛华仁物业合计89.67%的股权。至于哈尔滨景阳物业，亚生活将分两次收购合计不超过92%的股权。
2019年3月28日，亚生活收购广州粤华物业有限公司51%股权，总价1.95亿元。截至2018年12月31日，粤华物业管理项目257个，总管理面积约3000万平方米。
2019年9月26日，亚生活发布公告，拟以15.6亿元的固定对价收购钟敏未来物业服务有限公司60%的股权，以不超过5亿元的可变对价收购新中民物业60%的股权。收购完成后，预计雅生活管理面积将超过5亿平方米，管理项目将超过3000个。收购完成后，预计丫丫生活在长三角、粤港澳大湾区、山东半岛、川渝地区的管理面积将均超过4000万平方米。
此外，碧桂园服务和招商地产与AVIC地产的联姻也成为业内第二大MA案例。碧桂园服务年内还拿下了北京史圣物业、港联地产、嘉凯城物业等多个标的，收获颇丰。
柯睿物业管理述评
首先，随着物业管理行业的集中度越来越高，强者恒强的原则已经成为物业服务企业的共识，物业企业频繁进行大规模并购，扩张规模永无止境。
其次，2017年以来，雅生活在MA市场表现突出。其收购的公司多为大型区域性公司，在盈利能力上有保障，也有利于与雅人寿全国范围的扩张形成战略协同。另外，雅生活本身财务健康。2018年年报显示，亚生活持有现金及现金等价物高达48亿元，而资产负债率仅为24.5%，处于较低水平。
第二，业务升级
事件:业态延伸到城市服务层面。
企业方面，今年2月，中海地产正式进驻香港民政事务局旗下的新界55个项目，提供安保和现场咨询服务。彩生活与铁岭市政府达成战略合作协议。双方通过建立智能社区平台，将物业品质、社区O2O业务、社区邻里关系连接起来，让业主和服务商更高效地融入社区生活服务场景。
保利物业9月携手菏泽城投，双方将在人文社区、公共服务、社会治理、产业融合、城市升级等城市建设发展方面进行深入探索。，构建“政府+企业”的公共服务创新模式，提升城市品质。此外，保利物业在多地落地了社会治理和公共服务项目，探索了景区、小镇、农贸市场等多项公共服务模式。
万科物业对城市能级的要求更高。在去年积极探索横琴城市物业服务后，今年这一模式将落户雄安新区。据万科物业朱保全透露，目前已有超过10个城市计划与万科物业洽谈合作，未来潜在城市数量约为30个。
政府方面，今年北京朝阳区智慧朝阳“城市大脑”上线，提供可视化平台，动态监控朝阳区交通状况、商业楼宇、小区物业，利用移动信令实时监控重点区域热力区划、舆情等，试图通过智慧物业链接楼宇管理的方方面面。徐州也在今年1月推出了智慧物业平台，这标志着徐州的物业管理已经从传统的管理模式向智能化管理迈进。
柯睿物业管理述评
从传统住宅物业服务领域出发，在覆盖商业企业、学校、医院等单点区域后，标杆企业开始拓展“大物业管理”服务，从城市端切入服务领域。这样做的好处是，企业可以从城市整体层面提前洞察物业需求，与政府建立良好互动。具体行动可以分为两类。一种是与政府战略合作，搭建服务平台；
二是政府已有服务平台，物资企业可以与平台对接，实现服务切入。收入方面，万科物业在横琴的城市物业服务年收入约为5亿元。随着城市布局的拓展，城市物业服务有望成为重要的收入贡献点。
第三，服务延伸
事件1:社区教育增添新品牌。
今年3月底，绿城服务正式宣布斥资6720万澳元收购澳大利亚蒙特梭利教育集团56%的股权，并成立中国控股公司“蒙骜国际”。4月19日-21日，作为绿城服务的首个国际教育品牌，“澳蒙国际”通过第七届亚洲学前教育年会首次亮相中国。
柯睿物业管理述评
早在2002年，绿城就开始关注教育服务领域，旗下绿城育华、奇妙园等子品牌已经得到高端幼教市场的认可。此次收购可以拓展绿城服务的国际教育资源，对接国际教育市场，更好地满足绿城物业服务高净值业主的需求。
事件二:社区养老方兴未艾
4月，绿城服务成功携手松下电器达成“智慧养老”联盟。双方就推动护理产业与智能养老服务深度融合，利用智能技术提升养老服务管理水平，打造未来国内养老服务市场“智慧养老”达成多项共识和合作意向。
7月20日，金地物业社区健康服务大会开幕。瑞健李康复中心是金地第一家社区康复中心。其业务团队全部由大医院的专业医生参与，来自台湾省的专业团队负责提供服务。除了基本的按摩、理疗和艾灸，社区护理服务还为老年业主提供一对一的上门服务。
中海地产10月下旬签约联展养老项目。目前，中海物业已通过现场勘察和图纸审核，对维修中心为停车客户所需的小区设施进行了内部自查和评估。
柯睿物业管理述评
随着中国逐渐进入老龄化社会，养老成为中国必须面对的问题。今年国家积极探索养老服务领域，政策红利频出。国务院和民政部提出“探索‘物业服务+养老服务’模式”。物业服务与社区养老存在较高的业务重合度，物业企业可以充分发挥自身在服务体验上的优势，与第三方医疗机构合作，在现有基础上提供更专业的服务。
但需要注意的是，目前社区养老行业还没有清晰的盈利模式，养老服务面临的负债风险成为物质企业进入这一领域的障碍。
四。跨境合作
事件:材料企业优化管理，加强与高校合作，提升专业素养。
保利地产与上海财经大学达成战略合作。未来将在长三角地区公共服务的市场研究和项目拓展中的城市景区公共服务领域进行全方位合作，共同推动城市景区公共服务的研究和应用发展。
更多的企业正在加大校企合作，为人才培养提供支持。比如明哲集团与深圳大学开展校企合作，公司通过校企合作可以增加经济效益，提高员工素质。今年9月，时代物业还与广东科技职业学院物业管理专业共建了现代学徒制校企合作试点，可以更准确地把握学生的培养方向，使其更符合企业的用人要求。
柯睿物业管理述评
随着行业竞争的加剧，材料企业更加注重自身内部管理的优化，体现在创新体系的应用、市场调研和判断的专业性、人才培养的契合度三个方面。企业不仅重视商业开发，还介入市场挖掘和人才培养的前期工作。这种与大学或专业机构合作的模式将是大势所趋。
动词 （verb的缩写）科技赋权
事件一:互联网巨头在平台层面切入社区
今年8月，由长城物业和腾讯海纳共同打造的绿色智慧社区标杆项目深圳海印长城如期落地。长城整合自身的基础物业服务和易应云社区平台，叠加腾讯海纳的数据处理和挖掘能力，共同打造社区超级智慧平台，这将是易应云智慧平台的跨时代升级版。平台将基于社区场景，整合人力和大数据，为居民选房提供更多参考，推动“陌生人社区”向“熟人社区”转变。
柯睿物业管理述评
长城物业借助互联网巨头的技术优势，实现精准服务，从而减少人力消耗，优化企业内部管理。腾讯在大数据平台的优势是不可替代的，互联网公司的进入也将促进科技领域物质企业的升级。
事件二:互联网巨头在消费和安防领域切入社区。
今年7月19日，彩生活分别与JD.COM、360在资本和业务层面达成全面战略合作协议，共同探索社区+商业、社区+物流、社区+安全、社区+金融、社区+科技的融合创新。10月18日，彩生活与JD.COM合作的社区首家“璟宣社区会员店”落地，双方就整合线上线下社区消费渠道、为社区会员提供高性价比产品的方向进行了深度合作。
8月20日，绿城服务与海康威视签署战略合作协议。基于各自的传统优势，双方将成立物联网联合实验室。此外，基于绿城服务的智能社区平台产品和海康威视的智能IOT产品，未来双方将共同推出智能社区、智能安防、智能小镇、智能校园、智能楼宇等多业态解决方案，共同拓展市场。
柯睿物业管理述评
企业与互联网巨头联姻是行业发展的趋势。互联网巨头拥有成熟的网络技术和电商资源，迫切需要社群的流量贡献。物业服务企业是社区线上需求的线下承担者，但互联网基因先天不足。所以在服务落地上，互联网巨头只能通过物企转化流量，物企也只有拥抱互联网才能获得更多资源，从而增强业主粘性。
第六，拥抱资本
事件:材料企业继续掀起上市热潮。
2018年，行业开启了物业独立上市的热潮。共有六家公司在主板上市，包括杜南物业、亚生活、碧桂园服务、新城悦、凯撒物业和永盛生活服务。2019年，滨江服务于3月15日正式登陆HKEx，随后奥园健康、贺红服务、鑫源物业、蓝光嘉宝、新大正登陆资本市场。如果将招商地产和AVIC地产重组后更名的招商地产计算在内，目前共有20家地产公司成功上市。
与此同时，鸿坤地产更名为业兴控股，冲刺港股主板IPO。保利地产也于8月初向HKEx正式提交了招股说明书，并于12月通过了上市听证会。在9月和10月期间，时代中国计划拆分房地产公司时代邻里，正商集团的子公司兴业IOT也指HKEx。
柯睿物业管理述评
物业管理行业集中度加剧，各家各显神通扩大规模。寻求资本的青睐，成了物业和企业一致性的选择。从上市公司融资资金流来看，募集资金大部分用于同业收购。企业从单一的基础物业服务向新零售、大健康、大教育多元化发展，科技属性的加入也提供了足够的发展潜力空。
在大趋势下，预计未上市的材料企业也将加快上市步伐，明年材料企业在资本市场仍将保持较高人气。
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来源:地球的新引力
