把你的房子租出去再租出去的“二房东”会被列出来！
虽然，半年时间，他手里的7.6万套公寓，每套只能赚5块钱。
最近股市不断下跌，资本市场却相当热闹。
保时捷、零跑汽车、Tims中国等。都会被列出来。
昨晚，HKEx又提交了几份招股说明书。“二房东”代表魔方公寓，终于开始了上市之旅。
1200多页的招股书揭开了长租公寓行业的内幕。
“二房东”这半年的生意也不好。受上海等地疫情影响，业绩同比大幅下滑。
如果只是看魔方的毛利率，你会发现它是相当赚钱的。
但是，互联网是有记忆的。还记得陷入破产风波的丹科公寓吗？
丹科公寓从美股上市到退市只用了455天。去年4月6日，丹科公寓的资本故事戛然而止。
魔方的故事呢？资本狂欢后的长租公寓还靠谱吗？
01
拥有76200套公寓。
单间月租稳定在3k+上
魔方公寓是国内最早的长租公寓之一。作为先行者之一，魔方公寓于2009年6月成立，南京是第一站。
三年后，魔方公寓获得资本青睐，随后陆续完成A、B、C、D轮融资，获得超过25亿人民币。
图片来自携程，广州海珠赤岗店魔方公寓
魔方创始人团队包括盖兰等8人。然而，在这份招股书的管理团队介绍中，盖兰选择了不等公司上市就离开魔方公寓。
魔方公寓目前分布在全国26个城市的394个地点，运营着76190套公寓。
魔方招股书显示，2021年运营公寓数量方面，魔方在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。
去年魔方的布局扩张最猛。
2019年至2020年，魔方公寓的在职公寓分别为3.59万和3.9万套，到2021年，飙升至7.59万套。
在营地公寓中，北上广深占比一直保持在60%以上。
对于在一线城市买不起房的农民工来说，租房成了一种替代方式。北上广深的租房需求还是很大的。
魔方公寓招股书显示，直营公寓单间月平均租金稳定在3000元以上，入住率超过80%。
其中，白领公寓单间月平均租金变化不大，而蓝领公寓在过去半年上涨近100元/间/月。
规模效应，魔方公寓赚钱吗？
02
净利润下降超过99%
半年赚41万？
现在搞房地产的好像都不怎么赚钱。二房东呢？
二、房东大致可以分为两种:分散式长租公寓，以自如、蛋壳为代表，出租房间进行装修；
以魔方为代表的集中式长租公寓，出租整栋楼进行装修。初始租赁期限一般为10至15年。
可见都是轻资产模式，也就是不拥有房子。
截图自魔方公寓官网，豪华装修风格
招股书显示，魔方公寓2022年上半年收入8.5亿元，同比增长24.15%。
公寓数量增加了，收入增加也就不足为奇了。
更重要的是，毛利率常年在80%以上！
要知道，这几年房地产企业的毛利率都是20%，最多30%，二房东的毛利率高达80%。生意看起来更好。
到目前为止，魔方公寓的财报显示出积极的信号，但是继续往下看净利润，鬼故事就要开始了。
2022年上半年，魔方公寓净利润仅为41万元，同比下降99.75%。
运营7万多套公寓，半年赚了41万，相当于半年每套公寓只赚了5块钱。
去年同期，魔方公寓净利润为1.62亿元。
净利润变化如此之大的原因是今年上半年投资性房地产的公允价值净值由-0.96万元变为-3.24亿元。
一场房价动荡，苍天饶过谁！
第三，随着费用和财务成本的增加，魔方公寓的高利润跌落神坛，净利润只有41万。
而营收，上半年毛利增长，魔方公寓不盈利。
更重要的是，我们发现魔方公寓的资金链短期内是有压力的。
到今年6月底，魔方公寓的现金和银行余额为6.92亿元，但流动负债的有息贷款为10.49亿元。
这可能是魔方公寓急于寻求上市融资的原因之一。
当然，上市更深层次的意义是投资者可以通过ipo实现退出的可能性。
无论如何，当资本市场再遇到这个“二房东”的时候，心情估计是很复杂的。
魔方能否在不重蹈丹科公寓覆辙的情况下赢回一些掌声？
