他白手起家，从开火锅店到做房地产；
他受高层指示开发固安工业园，通过产业新城模式成为地产黑马，同行纷纷效仿。
他一度成为河北首富，最后却不得不用忠诚挽留哥哥；
他就是华夏幸福的创始人——王。
1.从开火锅店到第一桶金。
王出生在河北霸州的一个普通家庭。中专毕业后，他去了廊坊运输公司当司机。
1992年，王在廊坊市委党校门前开了一家叫川崎的火锅店。据说当时生意不错。
随着火锅店越做越大，很多廊坊的政府官员都来这里吃饭。在与他们的接触中，王发现了一个新的商机——改造和提升政府大楼和会堂。
除了餐饮，王还开始了政府大楼的翻新生意。
然而好景不长。1997年，亚洲金融危机发生，1998年，王的装饰生意也遭遇了危机。当时，在全国禁止修建楼堂馆所的压力下，王面临着一个两难的境地:一方面无法向政府追回这笔钱，另一方面又无法结清下游供应商施工队的欠款。
当时，王做了一件惊人的事:它烧掉了政府的装修合同，并宣布不再索要政府的欠款。
由此可以看出，王在与政府官员打交道时非常有政治意识，这不仅使政府喜欢他，也给他带来了机会。
王得知党校北面有一块地要开发，但政府没钱，便找到了政府领导。鉴于老交情，他顺利拿到了批文，拿到了土地的开发权，通过土地质押拿到了银行货款。
当时的条件是这块地要盖宿舍楼，剩下的作为商品房出售。因为这块地位于城北一条叫“华夏巷”的小街上，王在的第一个房地产项目就被命名为“华夏花园”。
图:华夏花园
1998年7月，华夏幸福公司成立，从此涉足房地产行业。
由于当时没有房地产开发经验，王通过四处学习，成功将万科的图纸和标准复制到华夏幸福的第一个房地产开发项目中，并大赚5000万元。资本的原始积累完成了它。
可以说，王在房地产的第一桶金是由于良好的政府关系。
2.发展固安工业新城，中国幸福崛起。
赚到第一桶金后，王在新华路附近的第五大道和第六大道拿了几块地。
传统的房地产开发商，一般采取的方式是继续拿地，继续做大规模。但是王却开始了另一条道路，那就是发展新兴工业城市。
据说这条路是的一位专家送给王的。
汪文华四处求教，找到了当时轰动房地产的王志刚。指点之后，我找到了当时负责规划建设的廊坊市副市长吴显国。此时，吴显国即将升任市长。
王给指出了两条路:一是继续在廊坊市搞房地产，二是成为固安开发区。他建议王让做固安人。
在一位专家的指导下，王到了当时还是贫困县的固安县，开始搞开发区建设。
然而，仅仅一年时间，王就受到了2003年开发区整治风暴的打击。幸运的是，在当地政府的支持下，王安全度过了难关。
据说帮了王两个大忙。一是称固安开发区为廊坊开发区的一个分支，所以不是新成立的园区，成功躲过了整改。第二，它帮助王获得2亿元人民币。
2亿元在当时是一笔非常大的金额。
依靠2亿元的启动资金，王将一部分资金用于开发区的建设，另一部分资金用于开发房地产项目。华夏幸福是以产业地产的房源模式起家的。
3.环京楼市迅速升温，王成为河北首富。
2008年前后，随着北京奥运会的临近，北京周边的楼市开始迅速升温。
华夏幸福的快速发展，使其享受到了北京周边房价上涨的红利。当时北京周边地区房价从4000元/平涨到8000元/平，再涨到12000元/平，最后卖到20000元/平。但华夏幸福的土地成本并没有改变，销售额和利润率大幅增长。
值得一提的是，这个叫固安的小县城在天安门广场以南50公里，很多在京工作的人都选择在这里定居。
华夏公司在这里建了工业园，引进了400多家企业，也带动了固安县的经济发展。
此时，华夏幸福一直以产业新城运营商自居。
随着北京周边房价的不断上涨，王的身价也在不断攀升。2011年，华夏幸福在a股上市。
2017胡润房地产企业家榜发布，王以485亿元排名第七，占据河北首富位置。
2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立国家级新区——河北雄安新区。作为“环京霸主”，华夏在2017年4月因雄安概念收获五连涨停。此时，河北首富王身家600亿元。
一瞬间，风光无限！
给碧桂园杨国强、万达王健林、王带过迷宫的著名房地产策划人王志刚，曾断言要学做“下一个中国首富”。
4.当危机来临时，中国人的幸福不再是“幸福”
北京周边限购令出台。2017年6月，北京周边的廊坊、张家口、保定、燕郊等地都发布了“限购令”，北京周边楼市急转直下，量价齐跌。
2018年和2019年，华夏幸福引入平安，签订对赌协议。它还获得了包括工商银行、中信银行、兴业银行、中国银行和其他银行在内的约4000亿美元的信贷额度。华夏幸福不断扩张，债务规模不断攀升。2019年，华夏幸福资产负债率达到83.9%。
华夏幸福此时正处于巨大的危机之中。一方面，北京周边区域销量下滑严重；另一方面，新开发的市场并没有预期的好。而且华夏幸福此时还在积极扩张，在全国各地拿地。
2021年2月1日，华夏幸福发布公告，首次承认债务逾期。据说华夏幸福负债2600亿，被称为“第二个恒大”。华夏幸福连续两年亏损后，王套现131亿元，公司其他股东也采取了同样的行动，也导致公司更加动荡混乱。
5.结论。
在中国幸福风暴之后，王曾经反思过他失败的原因:
1.误判了北京周边的房地产形势，投资过于集中；2.新开发的区域还在培育中，效果不如预期。3.前期扩张激进，管理不够精细；4.多轮疫情冲击，让经营困境雪上加霜。
王对的反思是比较现实的，他也是深刻反思的。过于依赖北京，华夏幸福的抗风险能力被2017年4月最严限购压得喘不过气来。固安的产业新城模式不一定适合国内其他城市，也不适合盲目扩张。
王在的成功，一方面源于与当地政府的私人关系。与普通的房地产开发模式相比，产业新城的开发模式与政府有很多打交道。拥有良好的政府关系是企业在当地持续发展的基础。
另一方面，由于机遇，历史机遇，房地产行业成为暴利行业，北京周边房地产市场兴起。
在中国人最幸福的时候，王舍得花钱。2017年华夏幸福猎头费高达9位数，中层收入在90万左右，高层年收入上千万。猎头挖墙角的时候经常说:华夏幸福一年，万科十年。
后来，当中国乐极生悲、风雨飘摇的时候，王说:“过去喝酒是好的，但如果我享受了当时的好时光，我就能忍受现在的苦难。但作为员工，每一个兄弟，我们也应该讲点忠诚。”
王是兄弟般的朋友，但友谊不能带回中国人的幸福。
