作者/张文静
编辑/田
8月18日，SOHO中国公布了2022年半年报。数据显示，公司实现营收8.96亿元，同比增长11%，全部为租金收入；净利润1.906亿元，同比增长63%。《财经天下周刊》注意到，这也是该公司近年来第三次未披露“物业销售收入”。
过去几年，SOHO中国的收入由租金收入和物业销售收入组成。从2021年开始，SOHO中国的收入只有租金收入。换句话说，在最近一年半的时间里，潘石屹没有出售任何资产。
这是外界万万没想到的。“出售”黑石集团失败后，3月10日，潘石屹通过关伟宣布，计划出售京沪部分3.2万平方米房产，并喊出“七折减债”的口号。然而，时隔数月，SOHO中国的半年报仍只有租金收入，这意味着潘石屹的“高调出售”尚未有实际业绩回报。
在业内人士看来，SOHO中国写字楼虽然造型独特，但对其内部结构、招商引资、管理水平等却众说纷纭。近日，《财经天下周刊》走访了北京核心区的一个SOHO项目，该项目一至四层为商业，零星分布着一些花店、外贸服装店、小吃、餐饮等店铺。
一位在此经营多年的商户说，这里的商铺是多年前SOHO中国卖给业主的。商家与业主签订合同，SOHO中国物业负责物业管理，不负责经营。
据上述商户介绍，除了自有客户资源入住多年的户外老店，有的店铺两个月换一次，甚至出现几个月都拿不到租金的情况。“这里没有手术。商家直接和各个业主谈合作，都是分散的。没有专业的运营和统一的规划，业态和定位混乱，人聚不起来。”
不能打七折卖吗？
“我们相信市场上没有‘卖不出去的商品，只有卖不出去的价格’，所以我们决定血拼。”今年3月10日，潘石屹宣布，计划以7折出售位于北京和上海的3.2万平方米房产，并明确表示收入将全部用于减债，不会用于股票分红。
但如今，5个月后，“七折出售”资产的进展成为外界和投资者共同关心的话题。
据悉，SOHO中国销售的房源涵盖北京银河SOHO、三里屯SOHO、上海SOHO中山广场等9个项目，包括写字楼、商业、公寓等。粗略算来，这些房子的挂牌总价超过10亿元。SOHO还在对中国的投资者喊话，说“这是一个脱手的好机会。”
在“SOHO开放租售平台”小程序上，《财经天下周刊》发现，相比3月份新增的9个项目，SOHO中国新增了SOHO嘉盛中心和光华路SOHO两个待售项目资产。但平台上各个项目的具体在售房源数量和信息都发生了变化。截至目前，平台显示在售自持房源27套。
据一位知情人透露，这些出售的资产属于下半年的业绩，因为这些合同签订、账目确认已经过去6月份了。SOHO中国也对媒体表示，半年报未披露物业销售收入，是因为尚未达到会计准则要求的收入确认时间。
所以不出意外，“房产销售收入”可能会在下一次公开的财报中再次出现。
此前，潘石屹不止一次表示，中国楼市的资本回报率低。“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，银行贷款的成本超过4%。即使拿到房地产行业最低的资金成本，物业管理全年还是亏损2%。这生意怎么做？”
现在，潘石屹更大的担忧可能是不断下降的出租率。中国SOHO财报显示，截至上半年，公司租金收入有所增长，但投资性物业平均入住率下降至80%左右。要知道，在2020年之前，公司的平均出租率将长期保持在90%以上。
潘一曾公开宣称，SOHO中国有两个项目永远卖不出去，一个是外滩SOHO，一个是望京SOHO。但半年时间，望京SOHO的入住率从76%下降到71%，外滩SOHO从91%下降到84%。此外，去年几乎全租的古北SOHO，今年上半年出租率也降至89%。
中国坦承，除李泽SOHO外，京沪大部分自持项目的租金率较2021年底均有不同程度的下降。
显然，在上半年写字楼租赁市场普遍承压的情况下，潘石屹作为“承租人”的生意并不好做。
财报显示，截至2022年6月30日，SOHO中国贷款总额约167.3亿元，一年内到期约16.13亿元。此外，SOHO中国流动负债超过流动资产约31.2亿元，受限制银行存款8644万元，结构性银行存款约2.22亿元，现金及现金等价物约4.61亿元。
在这方面，除了通信融资和成本控制，SOHO中国表示将继续采取措施出售部分商业物业。
卖SOHO有多难？
2014年以来，SOHO中国持续出售资产。据媒体不完全统计，潘石屹夫妇套现约300亿元。
2018年，潘石屹表示未来不会出售资产，但这一言论在一年后被他的实际行动推翻。2019年，SOHO中国卖出了13个写字楼物业项目，就连他最看重的“八大金刚”项目也被摆上了货架。
不断出售资产，也让潘石屹一直被“跑路”的传言包围。2021年，潘石屹计划将SOHO中国的股权出售给美国最大的上市投资管理公司黑石集团。然而，随着交易的崩溃，他又拿起了“批发销售”的杀手锏。
所谓批量出售，就是把写字楼分成小块区域，卖给个人或机构。这种模式最大的优点是销售回款快。潘一曾经用卖西瓜的例子解释过这个模型。“你把一栋楼看做一个西瓜，买得起西瓜的人很少，但你把西瓜切开卖了，买得起的人就成几何级数增长。”
十年前，潘石屹通过批量销售，让SOHO中国成为中国商业地产的老大。但现在，SOHO中国在潘石屹看来，可能是他想快速摆脱的一个麻烦。
卖SOHO中国有多难？
在“卖淫”黑石计划宣布被叫停之前，SOHO中国就因其反垄断问题被相关部门调查。今年上半年，这笔半途而废的交易导致了公司内部财务总监倪葵阳卷入“内幕交易”的风波。
在黑石收购SOHO中国的交易中，各种消息频出，SOHO中国股价波动频繁，甚至有40%的波动。因此，市场猜测，倪葵阳涉嫌“股票内幕交易”就是因为这个。
就在潘石屹忙着出售资产还钱的时候，SOHO中国上半年又多花了1.15亿元罚款。
今年3月，来自北京市市场监管局的消息称，SOHO中国旗下15家物业管理公司因收取电费等违法行为被北京多区市场监管局处罚，15家公司被罚款超过1.15亿元。
这已经不是SOHO中国物业第一次因为多收电费被处罚了。
在上海市市场监管局去年12月公布的处罚信息中，已经出现了SOHO中国物业的身影，显示其7家分公司因在为终端用户代收代缴电费过程中涉嫌多收电费被罚款约8664万元。
