这是本专栏第12篇《邮区人》。
最近长三角的江浙沪皖三省和中西部的一些城市一样，都出台了鼓励“团购买房”的政策。以杭州桐庐县为例。一次性购买10套(含)以上房屋，在备案价打折后，可享受3%的优惠。一次性购买20套及以上房屋，享受9.5折优惠”。一时间，全国几十个城市仿佛都在响应湖南县委书记的号召——“买一套，买两套，买两套，买三套，买三套，买四套”。
不仅如此，今年以来，各地都想尽办法卖房。比如凭票买东西的时代，在我脑海里已经很模糊了。结果“房票”出来了，也就是说你的房子拆了以后，你只能拿到一张“全款优惠券”买房，而且有效期有限，能买的房子数量有限。至于降低首付，降低利息，放开购房资格，发放首付贷款……这些老招数不在话下。最离谱的是无锡鼓励大学生买房。凡是能提供就读证明的，都可以获得购房资格。大学生买房，人生第一个“职业”居然是“房奴”，真的很让人意外。
演员李丹讲过一个笑话，以前领结婚证要交9块钱的费用，现在免费了。当原本收费的东西免费了，意味着什么？意思是卖不出去。同样，政府也开始鼓励买房，说明房子不好卖。不好卖的原因很多，比如普通人买涨不买跌，房价上涨预期减弱，买的人少；经济形势不好，老百姓没钱；老龄化社会年轻人少了，没人接班...
但这不是我想说的。即使以上情况都改善了，房子也不会变得好卖。原因不止一个。今天我只想说一件事——流动性。
暑假的时候，我回老家，一个亲戚特别遗憾地说:如果我当时在北京大兴买一套房，现在就翻倍了。其实现在很多小区看似价格坚挺，实际成交却很惨淡。所以，我劝他不要后悔。如果他买了那套公寓，现在的高概率只会增加他拥有数百万的错觉。我们很多人都有过于关注资产价格而忽视流动性的习惯。流动性是资产交换的困难。即使是最好的资产，只要失去流动性，也是一文不值。
现在卖一套二手房的平均周期从3个月增加到了6个月。一些一线城市业主为了卖房，不惜降价，主动支付佣金，给中介额外小费，甚至成立自己的中介群，每天发红包。除了客观环境的影响，本质上还是因为房子是一种“不动产”。从这个名字就可以知道，房地产的流动性本来就差。为什么房地产的流动性差？在我看来，主要有五个因素:
第一，标准化程度。如果你有100块人民币，我有100块人民币，我们手里的资产没有区别，和你在市场上能拿到的是一样的，所以钱是最标准化的资产。同样，在北京和上海买一部苹果手机价格基本相同，同样颜色的两部二手苹果手机市场价格也差不多。但是因为手机款式多，所以手机的标准化程度较低。但是房屋的标准化程度极低，因为房屋和土地是不可分割的，土地是唯一的，所以世界上没有两个一模一样的房子。即使是同地段的房子，因为开发商、物业、装修、业主等因素的影响，也不可能是一样的。即使两个房子的户型、地段、楼层甚至装修完全一样，也不能直接划等号。如果其中一个是“凶宅”呢？所以标准化程度的不同决定了货币的流动性很好，而房子的流动性很差。
第二，公允价值。所谓公允价值，简单来说就是市场价格，但严格来说，是指完全流通市场中类似商品的交易价格。从这个定义可以知道，房子的公允价值很难定义。首先，房地产市场不是全流通市场。你不能像股票那样方便地买卖，也没有像沃尔玛那样可以随便买卖房子的市场。其次，房地产市场很难界定“同类商品”，因为前面提到的标准化程度低。所以，你说你的房子值500万，我可以说值400万，我俩都没错。货币正好相反。即使一张较新，一张较旧，两张100元人民币的公允价值也是一样的。而且新房和老房子的价格可能是天壤之别。
第三，可分性。假设你手里有一张100美元的钞票，你只想花5美元买一包烟。很明显，你不需要买20包，商家会给你找钱。只要你喜欢，你可以将这张钞票拆分成任何面额的零钱组合，即使只有一盒火柴那么小，你也可以轻松支付。房子不一样。如果你看中了一辆50万的车，而你的房子刚好多了一个卧室，你就不能卖掉卧室去买这辆车。这就是整除的区别。再比如，在股票市场中，经常会出现“1拆N股”的操作。比如某上市公司将500块1股拆分成50块10股。公司的总市值没有变化，但股票分割操作可以增加股票的流动性，因为股票必须在“手中”买卖，面值较低的股票具有更好的可分割性。房子正好相反。严禁房产证券化，去年禁止的“深房管”其实就是一个平台，把一套房子拆分成N份，让大家投资。
第四，信息透明。物理学上有“薛定谔的猫”，经济学上有“阿克洛夫的柠檬”。经济学家阿克洛夫发现，在二手车市场，买卖双方关于汽车质量的信息是不对称的。买家不知道二手车的真实质量，只能想尽办法压低价格。当然，好车的卖家也不愿意以这个价格出售，所以市场上只剩下质量低于平均水平的二手车。因为柠檬在美国俚语中的意思是“次品”，阿克洛夫把这类市场称为“柠檬市场”。房地产市场也有类似的特征。在中国，无论是新房还是二手房，交易中的“坑”都足以写一本书了。由于房地产的高价值和一次性出售的特点，房地产交易成为重灾区。常规跑步变成了障碍赛，机动性差是理所当然的。
第五，交易成本。我们知道，房地产交易涉及的交易成本包括个人所得税、增值税、印花税、契税、中介费、交易费、权证登记费、贷款评估费等等。但我说的“交易成本”远不止这些。经济活动中常见的交易成本包括:搜寻成本、信息成本、讨价还价成本、决策成本、监督成本等等。这些在房产交易中也是存在的，上面提到的信息不对称使得房产交易的交易成本特别高。“交易成本理论”的集大成者、经济学家威廉姆森将交易成本比作物理学中的摩擦。在卖房的过程中，你要接触几个中介和潜在买家，收集各方信息，和家人商量决定，和潜在买家讨价还价...这些都是交易中的“摩擦”。摩擦力大，流动性自然就差。威廉姆森的“资产专用性”概念也与之相关。举个例子，我是一个汽车玻璃供应商，我进口了专门的流水线来生产符合某方要求的玻璃，增加了我的交易成本。同样，有人想买一套可以坐地铁到静安寺的房子，我的房子就在几个可以到达静安寺的地铁站之一。买家有很多选择，我的房子只有一个。
所以，不要对你所在社区坚挺的房价沾沾自喜。如果你手里的股票跌了，只要还没停牌，至少可以卖出，最多可以承担损失的部分；而且你手里的房子价格没跌，但是卖不出去。其实还不如绿股。
在这篇文章的最后，我们会给你一点经济学知识。经济学家科斯用交易成本来回答“企业的边界”问题。简单来说，如果一个产品的交易成本过高，企业就会倾向于自己生产。但是，如果企业规模过大，就会增加其组织成本，最终企业规模会被限制在这样一个范围内:自己组织另一次交易的成本恰好等于通过外部市场进行交易的成本。
我们应该拥有的资产量也和交易成本有关。资产太少，就需要租，真的很麻烦；如果你的资产太多，管理起来会很麻烦。寻求两者成本的平衡，是投资理财之道，也是规划人生和事业之道。如果你像《葫芦兄弟》里的大宝贝一样厉害，你身上会背负更多的不动产；而如果你和林黛玉一样体弱多病，还不如不生。
到底有多强？当然，不同的人有不同的看法。但有一个例子供我们参考:特斯拉和SpaceX的老板马斯克已经公开表示要卖掉自己所有的实物资产，房子都不留。有网友问他为什么要卖房，他说:你拥有的只会压垮你。
延伸阅读:周学光，《组织社会学十讲》，社会科学文献出版社，2003年12月。
