我是刁大爷，专攻楼市十余年，在几十个城市投资买房，长期实地市场调研。我的选择大于我的努力！未来10年，买房躺着还能赚钱
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问题:18年购买的万科蛇口公馆公寓是否应该置换？两年没升值了，公寓本身的位置和风景都能感觉到可惜。楼下的空是未来的深圳歌剧院。房租低，拿在手里觉得热。想请教一下。深圳没有居住的地方。只是发送失败，再试一次。
回答:万科蛇口公馆是真正的次优，外观高端，有万科品牌加持，蛇口的位置大概念。本来应该是这次大涨的先锋，结果却出人意料。目前平均房价12万多，比后海很多20年的房子还便宜，存在感很低。很多人甚至没听说过这道菜。输的原因主要有三个。一是位于蛇口最差的地段，周围都是农民的房子和破旧的厂房。第二，程度太差。第三，容积率太高。18年，这个市场开盘的时候，房子和公寓的开盘价都在8万以上。到现在，房子的账面至少有40%涨了，但是公寓基本没涨。当然，公寓产品的性质是上涨缓慢的原因，但更大的原因是市场开盘时，开发商把公寓价格定得很高，提前透支了这波上涨，而很多无知的小白被精装、海景、低总价吸引，冲进坑里，包括你。我的建议是，对于公寓这种长期失落的产品，能不能出来或者走出去，几百万换成广州的优质住宅？最后，不要以为开发商是定价专家。很多新项目的总交易能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买家相信开发商，认为开发商定的价格不会错，高价=优质，闭着眼睛盲目购买，最后在二手市场被教育。比如去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房开盘价9万多。我可以说，未来二手房过户后，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至略高。如果是自住，也无所谓。如果是纯投资，恐怕会失算。
提问:刁叔叔你好。之前，您推荐了中海康城、美林御府、蔡颖美居三个房间。投资和自助哪个好？你能帮我分析一下吗？
回答:自己住的话，康城和蔡颖不如美林，而裕福投资的话，康城和蔡颖都是网红板块，潜力很大。不过，目前杠杆一般，尤其是蔡颖，报价很坚挺。御夫不建议，太贵了。
问题:gpgd 18 18万。业主让我先把首付全部转给他，再过户。我也怕他收了钱跑了。反正就是不信任对方。如何做到这一点？
回答:可以一次性转让。比如118就是高评价后的首付。实际首付100。可以先转100，然后让失主退18给你朋友。你的朋友会转给你，然后你当天就可以用密码器转给失主。当场转让就行了。
提问:刁叔叔好。二手房交易有哪些坑？你能告诉我吗？
答案:1。很容易被中介欺骗，导致买了高价房。2.房子欠费，可能导致最终交易失败。所以要多了解一下搜书和房主自身情况，以免最后房子被查封。3.如果有欠款，尽量不要用现金赎回房子，尽量找外面的止赎公司支付利息。不是没用，而是具体问题具体分析。4.首付在过户当天给，一般不提前给，
问题:请问刁大爷，雅居乐一尺山居跌的厉害，但是新地集团今年跌的不多。现在单价4w左右。价格是坚挺还是虚高？新地19 -22，一梯两户100平户型，什么价位比较合适？
答:你的观察是正确的。好的产品最耐摔。这是共识。新地这个组团单价就是雅居乐花园的价格上限。这是价格和价值匹配的自然结果。报价4万元左右，成交价在3.7-3.9元之间。
问题:刁叔，我想问一下竹心溪的一些低价楼盘，比如浩瀚华轩、陈星财富、丽晶华庭、海洋明珠、名门公馆等这些楼盘大部分都看过，基本共同点是:楼栋老旧、公共区域环境差、物业管理差、商住混合、建筑单一、梯户比高等。这些是楼盘卖不起的核心原因吗？此外，有一个例外，一个新的公寓楼在一个单一的建设。楼虽然旧了，但是外立面和公共区域维护的很好，物业管理也不错。楼梯与住户的比例合理，但户型过大。这种建筑是同价位的价值洼地吗？
回答:你想问的问题是:在一个顶级区域板块，那些价格低的楼盘，目前价格低吗？而价格低的原因是什么？1.你觉得珠江新城会有“明明是萧条，却没人发现”的楼盘吗？我觉得没有，所以从纯粹的市场角度来看，其实并没有萧条。在这样一个充分竞争的地方，价格反应是人民币投票的结果。2.我认为这主要有两个原因。第一个是产品，第二个是物业管理，全是办公+家居的乱象。看看丽晶华庭和海洋明珠，这才是核心原因。3.投资这类产品的核心思路和逻辑是:绝对长期保持，直到珠江新城整体价格上涨。这类房产有机会上涨。比如现在的价格梯度是:9-5万，那么未来就是12-8万，15-10万，以此类推。
提问:刁叔，下午好[Rose] [Rose]时代田芸，37700元的那个。听说有一个81平朝南的，但是要等开发商放出优惠，然后要马上转账到这里抢优惠。这道菜的优缺点是什么？投资空大吗？[爱]
回答:不是很推荐。毛佩在你之后买了一堆业主装修，可能10年都做不完。再加上首付高是首选，有了这个首付可以来更好的地方。另外，捆绑车位也不便宜。
问题:刁大爷，乳品厂、珠江花城、黄埔这三个板块，至少可以持有5年，sfsd，我该选哪个？哪个更有升值潜力？谢谢你
答案:乳品厂>丁奉>华城乳品厂被誉为天河国际社区，环境一流。作为未来第二个cbd，金融城的后花园，一定会受到中产阶级的欢迎。目前交通有点问题，但长远来看，奥体板块升级会有惊喜。毕竟背靠天河。还有一点就是度。奶牛场老板大多是新来的，宽新，学生也不会差。程度自然不会差，以后可能会成为加强版的citygate。也是基于整个市区新房太少，很多天河或者老黄埔的中产选择换成牛奶厂。目前价格站在5万+丁奉，背靠科学城大i p。丁奉作为科学城的第一个提升板块，会随着科学城实力的增强而崛起，问题不大。乳品厂前面的花城，周围环境平庸。而且学位也是全价，后面还会有一些小村的学生进来，你懂的。亮点是户型利用率高，需要买新房不会错，但是有更好的选择。
提问:刁叔叔好吧！我立即加入了Planet，并研究了近2个月的问答。我感觉你赞成学位室的投资。请问各位:1。现在金城花园2室自己住，孩子4年级。现在，我想替换3号房间。有几个考虑。先是换了成都的3居室，98年的房子担心太旧，至少要住10年。二是换军辉家3号房。但是公寓不是很好。第三，换东堤湾3号房或者东山一品3号房。程度还不如金城和君汇。请问，从投资的角度来说，哪家比较好？2.还有房票，5年投资期，小三房，500万左右。金融城的美林海岸可以吗？比欧泊好吗？3.以上考虑的是操作的合适时间是现在还是到明年。谢谢[玩得开心]
答案:1。如果去越秀学位房，建议去顶级学位房。顶级学位房依然稀缺。我更倾向于你在成都和骏辉之间选择。这种房子不怕老，像北京上海的学位房还是比较稀缺的。你现在拥有的成都80多平的两居室，基本都是硬通货，很容易拿到。如果你想去一个三居室，就选一个你喜欢的。程度提升的3居室，以后会更稀缺。2.五年的投资期基本上意味着有两轮行情，现在我们已经在这轮行情中了。美林海岸的出价还不错，但只是说如果花500万买的话，大概也就2居室的水平左右。花500万买一个度数不好的盘显然不值得。建议可以用后三室，景俊花园，蔡颖美居，城市假日花园，中海康城。另外，你的500万是不是全额？如果有500万本金，建议买大一点的出价，多赚点万科欧泊也不便宜。现在如果比较潜力，肯定不如金融城。五年左右，金融城周边很多写字楼都会拔地而起，就像你看到现在的琶洲。3.现在果断买，明年买的话基本又涨了。现在是一个上升的市场。最近城市之光的二轻，万博和悦府的二轻清算，昨天琶洲地区5万以上的地价拍卖，下个月的奶厂拍卖无疑是为了提振市场。我可以给你举个例子。城市之光筹集了2000多，最后只买了一半左右。你认为剩下的一半买家会去哪里买呢？新盘只有几个，天河东和黄埔的二手还会继续被这些买家卷走。广州买家不缺钱，大家都在观望。你为什么不早点上车，抢在比赛前面？买房就像做生意。如果你现在买，明年你只能多拿几个月的利息。如果涨了，大家都高兴。不涨，没关系，亏几万块的时候；如果涨了不买，基本上后面就买不到了。你觉得用几万的利息换取几十万或者说几百万的可能值得吗？
提问:刁叔叔你好！总价5-7亿，首付40%，纯投资，持有期5 -10年。你推荐哪里？
答:纯投资的话，5-7亿的总价预算会给你一些思路。后者叫买房。关键词:1。流动性在正常行情下，你的房子能以正常的市场价格卖出去。这就叫流动性。不要买没有流动资金的房子。2.在上风上水买房子，就是买了“广州”的股票，所以你得买广州的未来，它在东面和南面。一定要从东到南买。3.区域增量。记住，并不是所有的从东到南都是增量，因为有没有增量真的要看具体的区域板块。你买的房子连着一个区域板块，所以新产业的增量，人口的引入，流量的增量很重要。4.产品力产品真的有好有坏，跟年代和开发者有关。有的开发者在开发中做不出好的产品，有的开发者擅长做产品。当然，产品包括
很多人在评论区给我留言提问。很抱歉因为精力有限，不能一一回复。
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