我是刁大爷，专攻楼市十余年，在几十个城市投资买房，长期实地市场调研。我的选择大于我的努力！未来10年，买房躺着还能赚钱
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问题:18年购买的万科蛇口公馆公寓是否应该置换？两年没升值了，公寓本身的位置和风景都能感觉到可惜。楼下的空是未来的深圳歌剧院。房租低，拿在手里觉得热。想请教一下。深圳没有居住的地方。只是发送失败，再试一次。
回答:万科蛇口公馆是真正的次优，外观高端，有万科品牌加持，蛇口的位置大概念。本来应该是这次大涨的先锋，结果却出人意料。目前平均房价12万多，比后海很多20年的房子还便宜，存在感很低。很多人甚至没听说过这道菜。输的原因主要有三个。一是位于蛇口最差的地段，周围都是农民的房子和破旧的厂房。第二，程度太差。第三，容积率太高。18年，这个市场开盘的时候，房子和公寓的开盘价都在8万以上。到现在，房子的账面至少有40%涨了，但是公寓基本没涨。当然，公寓产品的性质是上涨缓慢的原因，但更大的原因是市场开盘时，开发商把公寓价格定得很高，提前透支了这波上涨，而很多无知的小白被精装、海景、低总价吸引，冲进坑里，包括你。我的建议是，对于公寓这种长期失落的产品，能不能出来或者走出去，几百万换成广州的优质住宅？最后，不要以为开发商是定价专家。很多新项目的总交易能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买家相信开发商，认为开发商定的价格不会错，高价=优质，闭着眼睛盲目购买，最后在二手市场被教育。比如去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房开盘价9万多。我可以说，未来二手房过户后，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至略高。如果是自住，也无所谓。如果是纯投资，恐怕会失算。
问题:刁大爷，一脚山房101位于二楼西南335，雅翠庭113在五楼东北355出入口附近，浅山位于四楼97西300。到底哪个好，还是继续淘？
回答:这三套差不多，都有点硬:1。一尺楼太矮，虽然采光还可以；2.崔涯位置不好，以后坐飞机会很吵；3.浅山离商业中心和地铁太远，不推荐。
问题:请问刁大爷，海珠赤沙哪个地块是广州地铁拍的？预计什么时候会有房子出售？目前手里有点钱，想先在东莞买，因为老公在东莞工作，我们在东莞没有房子。香雪海有套2023年1月才能卖。我担心买下东莞后，会有一个项目在赤沙上市。卖香雪来不及，也没钱考虑赤沙…
回答:东莞的市场已经过去了。如果你投资了，就放弃吧。从大的方面来看，你的问题可能出在之前的房票规划和资金规划上。以你的情况，不要乱买，不然3-5年后就动不了了。这样的例子我见得太多了。
提问:刁叔叔好！彩三期主人房空中园户型，设计只有一个卫生间。会不会因为只有一个卫生间被用户拒绝而导致发行量减少？我宁愿选择普通的三房两卫带主卧的公寓，也不要这个所谓空中花园的。谢谢大家！
回答:中园空是赠品，相当于赠送了一个房间的面积。这是一个惊喜。这个户型本身就是没有主套房的三居室，和有主套房的三居室不太有可比性。我喜欢这个公寓，赠送的空房可以用来喝茶，学习，做休闲房。
提问:刁叔叔你好。渔村715新政后，不知道下次进场时间是什么时候？另外，总价800w的房子，渔村哪个区域适合投资？你能推荐一些房地产吗？谢谢！
回答:从去年双11政策放宽以来，西部渔村增长很多，东部却鲜有动静，分化非常严重。上涨后不建议追高，站岗被套风险很大。在这个时候，广州，买买买，是比较安全的做法。
问题:刁叔您好，黄埔社保已交3个月，首付预算100-120，总价300w，首付40%。考虑到孩子还有3年上学时间，想买一个中等学校的两居室电梯，也考虑增值。估计三居室比较难。有什么推荐的吗？谢谢您们。
回答:其实可以考虑千灯湖。千灯湖处于上涨期。黄埔的物价不便宜，已经涨了半年了。或者可以去看看万科的新里程，黄埔军校小学。
问题:二楼280号刁大爷，价格合适吗？
回答:你知道，一般来说，我不推荐天地大厦，因为它的流动性很差。市场来的时候，天地楼的价格看起来像竹笋，实际上并不出芽。便宜买也是便宜卖。最后当然是价格爆炸，你又没说面积有多大。
问题:请问刁大爷，我可以投资9%年化租金回报的小区门面吗？
回答:房租是房产投入小的房子赚钱或者增值胜出的部分，同时也考虑到了门面或者公寓的流动性。其中一大制约因素就是流动性不高，转手时税费重。一般建议你有这个预算去看看北滘新城，适合快拼，因为佛山不限购。买了就可以直接出门了。
问题:刁叔叔您好，我想请您帮我分析一下海珠周楠和李娇地块二手电梯楼的投资前景。滨江东和海珠区哪边投资前景更好？
回答:整体来看，两个区域板块半斤八两。海珠周楠和李娇板块看起来热闹，但真正的发展其实没有那么快。改造李娇的提议已经提出至少10年了。我们的客户中至少有两个购买了琶洲东部的金融城和滨江，以及海珠区的长岗、人民路和辛格路等目前热门区域。
提问:刁叔，怎么现在你们两个秘社都很少提问了？你问了问题还是没有回答？
回答:有人问问题，忙不过来也回答不了。毕竟每个人的时间和精力都很有限。当然，在一定期限内，刁叔叔肯定会优先回复另一个星球，因为有一个原则是必须坚持的:“谁对我好，我就对谁好”。这个原理适用于世界上所有的应用场景。谢谢你。
很多人在评论区给我留言提问。很抱歉因为精力有限，不能一一回复。
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