近年来，太原高端住宅市场热闹起来，知名的高端项目不仅限于星河湾。单价16000元以上的新楼盘，如龙城金茂公馆、滨河金茂公馆、保利田玉娥、中海钻石、绿城关山花园等，每天都在蓬勃发展。
在2021年、2022年楼市震荡、楼价集体走低的时候，省城少数有代表性的高端项目价格上涨，走出了独立行情。根据龙数据定期发布的楼市报告，省会前20名楼盘中，16000元以上的中高端项目有6个，龙城的星河湾、金茂公馆位列前三。相对而言，降价对刚需项目去化效果的影响越来越小。降价幅度超过5%的7个项目，销售忙，利润却捉襟见肘。
那么，户型大、价格高的高端项目，是否是维持全省楼市稳定的良药？是留给房企的那点利润王牌吗？事实上，没有坚定的产品定位和品牌核心，所谓的高端项目甚至比刚需还要惨淡。
少数高端房地产交易受到冲击。
高档工地不是在最繁华的市中心，就是在风景名胜区。地段的不可复制性不仅为其提供了高品质的居住基础，也为其奠定了稳定的价格基础。高端产品在户型、空户型、产品标准、配套设施等方面都有很高的品质。设计追求低密度，小区景观、绿化等细节高于刚需。“真正的高端生活配套，不仅仅是生活的满足，更重要的是满足高端人群高品位生活需求，体现居民身份和品位的高端配套。”省城某高端项目的物业经理王先生说，这两年，少数定位坚定、圈层清晰的高端房源价格稳步上涨。因为市场形势不好，也就是价格更低、标准更低的伪豪宅项目跟着楼市大起大落，产品质量波动，不被业主认可。
据了解，目前全省楼市成交均价已跌至谷底，而单价15000元以上的高端项目在增加，代表性楼盘销售价格不降反升。数据显示，2021年上半年，省会单价低于8000元的成交项目仅有一个；2021年下半年和2022年上半年，没有8000元以下的交易。单价1.6万元以上的项目从2021年的5个增加到2022年的6个。
价格走势方面，基准项目价格以涨为主。以太原星河湾为例，从2022年到现在，供应的房源数量基本可以按照预期销售计划消化。综合各方数据，其年销售额连续多年在20亿元左右波动，连续进入太原TOP10榜单。即使在疫情更加严重的2020年，成交额和成交面积也是业界羡慕的，可观的利润和赔付率给业界带来了信心。2019-2022年，太原星河湾单价从18760元/平方米上涨至20581元/平方米，每平方米涨价约1821元。
同样，产品核心优秀、不靠价格变化的龙城金茂府目前单价为21500元/平方米。2021年底，在部分急于还钱的城市“豪宅”项目随着作品的到来，毛坯房打出低价牌而迅速回款的形势下，龙城金茂府不惧冲击，保持价格坚挺，高调上调部分房源价格。与太原星河湾一起为圈主们构建了“好产品更值钱”的牢固印象，销量一路攀升。
从各机构公布的2022年上半年成交榜单来看，各省高端改善项目势头十足，泰源星河湾、保利田玉娥、龙城金茂公馆等高端项目均进入各机构成交榜单前10名。太原乐居统计上半年成交榜显示，全市10大高端项目有一半进入全市成交榜前20名。中高端市场对太原的量价份额贡献突出。从全市楼市品牌结构来看，星河湾、保利、中海、金茂、华润的影响力仍在持续发酵。
b品质保证是保值的基石。
从价格走势来看，省城高端楼盘均价普遍在16000元以上，少数产品单价达到3万元以上。但作为高端项目，总房款的入门价格是300万元，很多都超过1000万元。对于省会高端项目的走势，相关业内人士分析，“高端项目无论是价格还是客户群都更加稳定。一是由于高端项目的地段和产品属性的稀缺性；第二，在改进的大潮下，市场越来越认可高端产品。”
2021年，太原常住人口超过539万，比2020年增加7万多人。在增加的人口中，有许多人来自该国北部和南部的大城市。疫情期间，很多人回到家乡另谋出路，人才的回归也为太原的强大做出了贡献。城市经济的增长和高端科技企业的入驻，带动了太原收入的整体增长，提高了高端的购买力，导致了“高端热”的现象。
刘先生是龙城街道某高档项目的业主，在这个小区住了4年。他感觉省会楼市大户型很多，但高端项目的延伸服务和配套设施是独一无二的。在同样面积的情况下，高端板块更值得拥有。以物业为例。刚需社区的主要工作是安保、卫生、设备维护。但是高档小区的贴心物业比普通物业要好。“按需而高效。有一次在小区散步的时候扭伤了脚踝。物业工作人员一看，马上叫了一辆电瓶车送我回家。他还问我需不需要买药。贴心的服务才能俘获主人的心。谁能说这种态度不好？虽然物业3.5元很贵，但我觉得和服务比较匹配。”
住在太原城北某高端项目的业主也认可小区物业，认为更人性化。“社区每年都免费为我们擦玻璃、洗纱窗。家里水晶灯脏了物业会上门打扫，服务到位。”业主郝女士告诉山西晚报记者，高端小区聚集了更多拥有独特或稀有资源的业主。郝女士是省城某知名金融机构的理财客户经理。她搬进小区后，很多邻居都成了她的重要客户。在日常生活中，邻里资源也在生活和工作的各个方面给予业主很多帮助和帮助，比如少数民族地区投资信息交流、新品牌鉴赏、省市政府经济动向等。疫情期间，小区物业防控管理到位，物资代业主买代送，让业主放心。
业内人士表示，疫情改变了人们的购房偏好和倾向。由于疫情的影响，人们在家的时间更多，有购房需求的人更倾向于选择居住面积大、空房间功能丰富、配套设施较好的房子。买知名的高端项目也是身份的象征。第二，延伸服务是更细致的高端项目，更好的生活体验感，让物业更有价值。因为产品的稀缺性和高品质生活的保障，高端项目比普通住宅更有能力抵御市场和生活风险，尤其是老旧小户型二手房。业主可以寻找更多的生活和工作机会。
c高端产品销售两极分化
2022年太原市11000元/平方米以下产品成交占比68%；1000元/平方米以上产品成交占比近5%，高端项目在售面积和套数都不多，但总销售金额却十分光鲜。高端项目似乎是保持房地产价格坚挺的压舱石。然而，山西晚报记者调查对比高端项目的成交数据后发现，高端项目的两极分化比刚需项目更加明显。
再怎么富丽堂皇的高档住宅，住宅属性依然是核心。山西晚报记者了解到，市场上比较受欢迎的高端项目，都有相对独特的优势。比如太原星河湾，开盘十多年来，优美的山水园林、持续的线上品质、多变的风格是吸引高净值业主的主要因素。龙城金茂公馆、滨河金茂公馆，在聚焦“科技楼”品牌的同时，在户型、装修质量等方面精准把控客户群，获得顶级客户的认可；保利田玉娥的户型设计深得人心，方方正正的宽大设计让人住得更舒服，动静皆宜；中海钻石是省会内城唯一的低密度别墅产品，很受欢迎。正在交房的万科中央公园的重要卖点是晋阳湖周边区域唯一的超高层湖景房...
太原高端市场发展至今，交易规模稳定。受经济大环境影响，传统高端客户退居二线，新中产崛起，省内高端客户整体容量在增加，但需求趋于多元化，而产品同质化严重，优质产品稀缺的状况没有明显改变。
除了区位因素，品质、价格、品牌的持久性才是高端项目在市场上占据一席之地的关键因素。不抗摔不抗打的项目，对项目综合竞争力和品牌美誉度的破坏性极大。
省城的一些项目，披着“高端”“豪宅”的外衣，经历了品牌危机的恶化，产品质量的大起大落，价格的反复释放，如今空却有了虚名，无人问津。位于太原玉泉山的一个项目，2018年开盘，卖了几十套。到目前为止，售楼处都是空的。“没做到，现在处于关机状态。开发商出现债务危机，无法提供进一步资金。”知情人士透露，该项目开盘销售时，主打上市房企、高端低密度板块、圈层豪宅等卖点。但由于集团运营出现问题，项目进度停摆停摆。到目前为止，卖的房子还没供暖完，车库漏水，地面塌陷。没有质量支撑的“高端”很难在市场上立足。同样，位于长风街与新晋祠路南的某高端项目。社群的产品类型丰富多样，客户群和产品定位一次又一次的变化，广告口号纷繁复杂。它在省会高端市场始终缺乏坚定的形象，销售不温不火；位于龙城街北端的某名企项目，样板间显示为豪华豪宅，但房子一卖，装修标准直线下降，16000元+的预期价格降至13000元。超大面积配低档装修，引起业主不满。客户储存期积累的客户比较分散，成交难见起色。虽然位于丽华区的某高端项目在2020年凭借地王之都强势开盘，但其他在售项目降价凶猛，交房负面信息铺天盖地。这个项目从一开始就陷入了销售困境...
“高端、豪宅不是产品实现流量销售的密码，也不是挽救房企亏损的王牌。经不起业主验房检验的楼盘，高档豪宅、国企国企等标签，封面工程、名盘、重点项目、这个地方、卖房时很火的传世豪宅，都是浮云。”业内人士郭先生表示，从过去一年省内楼市的表现来看，及时交房、质量可靠是房企持续热销、赢得市场的竞争点，与产品定位是否为高端豪宅关系不大。山西晚报记者贾
