有人调侃，现在的楼市已经沦落到“结婚连丈母娘都不催买房”的地步了。原因是现在买房，一旦跌了几十万，加上利息损失，很容易导致小两口离婚。所以我婆婆不敢背这个锅。
虽然是个笑话，但多多少少符合楼市现状。据天下房产监测数据显示，8月，北上广深“四大一线”城市二手房价格均环比下跌，房地产“只涨不跌”的神话被彻底打破。其中，深圳、上海、广州8月二手房环比分别下跌19.53%、21.28%、13.77%。
一线城市房价表现如此之差，可想而知其他二三四线城市有多难。中国研究院数据显示，8月份，100个城市商品住宅销售均价有69个城市下跌，二手房销售均价有74个城市下跌。
此外，8月15日央行超预期降息后，首套房贷利率已低至4.1%。9月7日，安徽省房地产研究院的专业人士预测，像合肥这样的城市，现在正在组织商业银行研究对首套房贷款利率刚刚打折的事情。如果尘埃落定，合肥首套房商业贷款利率可能迎来字头“3”，3.9%，二套房只有4.6%。
同样贷款200万，期限30年，利率3.9%。总利息139.6万元，月供约9433.36元。但如果去年首套房利率为5.88%，则利息总额为226.14万元，月供为11837.15元。
难怪我婆婆不敢贸然买房。也是贷款200万。早一年买房，意味着利息增加86.54万元，月供增加2400元。这还不包括房价下跌的部分。前不久，在合肥北城，有一个央企的楼盘，销售价格从去年最高的13000元/平，降到了9000元/平。降幅高达4000元/平。
还有杭州，去年红极一时的学区房。成交价一度高达12万/平。今年，它完全哑了。7月底，市场真实成交价格已经跌至6.8万/平，是真正的“腰斩”。我不知道。去年买了房产的业主现在是什么感受？他们的大腿肿了吗？
此外，最近楼市还出现了令人吃惊的一幕:广州增城某小区业主降价卖房，居然被同小区业主阻拦，有人骂他“不讲住房道德”、“不考虑大局”。理由是“降价卖房拉低了整个小区的均价，导致别人的房子贬值”。房子是商品，是个人家庭的资产，我们处于自由市场环境。每个家庭出售或购买房子都是出于自己的考虑。这个业主之所以降价卖房，也是因为挂牌很久了，没人看房。无奈之下，它只能调整价格，方便付款。可谁曾想，一个很正常的举动却被邻居阻拦，发生了上述极其荒诞的一幕。
事实上，在如今的楼市中，降价卖房的业主不止一个。9月6日，《第一财经日报》报道，前20家房企中有12家已经降价甩货。其中，4家开发商商品房价格跌幅超过10%，分别是碧桂园下跌15.6%，绿城中国下跌10.2%，绿地控股下跌11.7%，金科集团下跌21.9%。
就像业主降价卖房的逻辑一样，开发商降价卖货也是应对当今楼市严重滞销房屋的完全正常的无奈之举——银行有巨额债务要偿还，企业经营也需要资金，大量供应商货款需要结算。如果开发商不还钱，一旦资金链断裂，可能会步恒大、融创等巨头房企的后尘。
现在的楼市还适合买房吗？事实上，央行的数据已经给出了答案:今年上半年，普通老百姓不仅对贷款买房感兴趣，很多人也开始提前还房贷。
央行数据显示，今年上半年，居民部门房贷支出仅增加1.56万亿元，去年同期为3.43万亿元，降幅近55%。此外，今年二季度，全国居民购房杠杆率降至21.2%，为2012年三季度以来的历史最低水平。
相反，据媒体报道，从5月份开始，“提前还贷”开始在各大热点城市出现。8月，北京青年报报道，北京多家银行也出现提前还贷潮。8月份，各大银行的营业厅都排起了长队。为了防止居民提前还贷，银行想出了很多对策:比如每天的还贷额度，比如提前还贷的“违约金”。
这一切，那么最关键的问题是，2022年该不该买房？如果今年不买房，五年后房子是随便挑还是更买不起？
首先，基于以上分析，我们不难得出一个结论，当前楼市仍处于下行通道，新房和二手房价格跌幅高达70%。就连上海、深圳、广州这四个一线城市目前的房价跌幅也超过了15%。而且在很多三四线城市，开发商打折的规模更猛，很多楼盘降幅达20%。
所以从这个角度来说，楼市似乎还没有完全见底。虽然很多地产大佬高呼“市场已经见底”，尤其是万科郁亮两个月内三次提到“市场见底”，敦促同行不要悲观。这个我们已经解释过了，万科此举纯属“一个卖瓜自吹自擂的女人”。
2022年该不该买房？个人认为应该区别对待:根据不同的城市级别，不同的住房需求，不同的选择。要知道，中国有600多个城市，人口、经济、产业、资源分布都不一样。事实上，我们无法给出准确的答案。我们只能根据城市能级和政策基本面给出一个大概的分析。
所谓市一级差，就是今年年底前头城市基本可以卖出去。个人认为最好的拍摄时间是11号左右。一方面，这是楼市传统的营销旺季，距离开发商的年终业绩还有近两个月的时间。大部分开发商都不会错过这个好机会。这意味着推广力度会很大。另一方面，政策可能在未来两个月内有所调整。观察这段时间市场的变化也是明智的选择。
所谓需求不同，就是自己买房刚需。不用太在意底层，也不能总想着省钱。买房的时候要把地段、品质、户型放在第一位。我个人认为，投资购房3-5年不适合，或者说对于大部分城市来说，未来10年不适合投资。原因很简单。人口、住房总量、经济增长、老龄化、生育率等基本面决定了未来大部分城市90%以上的房地产将失去投资价值，回归居住属性。所以，对于绝大多数人来说，在未来，只有前1%城市的少数房产才有投资价值。而且很现实的是，这些属性与普通人无关。
如果今年不买房，五年后选房，还是更买不起？网络名人中的经济学家任泽平直言:房地产长期的拐点已经出现，大发展、普遍通胀的时代已经结束。
这句话看似简单，其实透露出两个重要信号。第一，房地产长期拐点已经出现。影响楼市长期走势的因素是人口，人口拐点意味着中国即将迎来人口负增长。事实上，人口因素对房地产的影响已经开始显现，尤其是偏远落后的县镇，人口大量外流、出生率大幅下降是楼市的“托底”；
第二，普涨房价时代终结。换句话说，未来楼市的分化将会加剧。头部少数城市人口不断增长，对周边城市产生巨大的虹吸效应。购房需求真的很旺盛，叠加房源供应跟不上。长期来看，房价仍有上涨压力。但对于中国绝大多数中小城市来说，他们将不得不回归住有所居的属性，这是由人口、经济、金融、住房供大于求等基本面决定的，不以任何人的意志为转移。
所以，我们说，任泽平的一句话，道出了“今年不买房，五年后买房”的本质:在少数有头的城市，房子与普通人无关。这些城市核心区域的房价，是由全国乃至全球的老练人士支撑的，是经济发展的缩影。所以未来五年房价会更贵，普通人买不起。但即便如此，我们也不能否认这些城市的房子总会被接管的事实；
大部分城市，包括很多省会城市、弱二线城市、三四线城市、县城等城市，即使今年不买房，五年后的房价和今天也不会有太大差别。特别是三四线和老家县城的房子，五年后会更便宜，尤其是黑龙江鹤岗、甘肃玉门这样的地方。极有可能五年后，房子就“白送”了。
早在五年前我就说过，在买房问题上，下看房子，中看城市，上坐国运。现在看来，这句话还是符合现实的。
