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其实二手房更有时效性，当月最快网签可以纳入当月70城数据，更能还原Xi安楼市真实行情。
此前，Xi安的二手房市场极其不透明，只有部分机构/中介平台会发布相关数据。二手房的微观变化需要下沉到各个区域的门店去了解。
上周，Xi安住建首次公布了当月二手房成交量，非常时期迎来非常信号！
同比激增注入信心。
8月份，全市存量房网上登记面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比上涨14.95%；其中，住宅网签面积62.62万平方米，环比上涨1%，同比上涨15.36%。
数据中有两点值得关注:
第一，二手房交易中，住房是绝对主力，占交易的95%以上，再次证明了商铺、公寓、写字楼等一批商业物业类型只能依靠租金收入，流通规模极低；
二、Xi安二手房开始回暖，环比涨幅相同，与去年同期相比，网签面积超过15%！
选择在8月份公布二手房网签数据有些“慎重”。
去年7月，Xi安二手房迎来“限价”，随后市场迅速降温。当时各机构发布的2021年7月二手房交易量基本在3500-4500套之间。虽然数据会失真，但当时二手房价格定下来后，成交量确实暴跌。
时隔一年，二手房指导价退出市场，8月二手房网签在此时发布，向市场传递向上预期。
但是公布二手房每月网签数据是有道理的，早就应该常态化了。新房可以实现价格公示、取证公示、登记/摇号公示等。二手房在交易透明度上不应该隐瞒。
第二，恢复Xi安的二手房市场。
最近统计了Xi安中心城区典型地段115个楼盘近三轮的成交数据。四年时间，地域和地域，楼盘和楼盘的命运完全不同...
Xi高新区是Xi安二手房市场绕不过去的区域。
到现在，金叶路二期才开发了近十年。目前区域开发基本结束，摩天大楼挤满城市白领。但板块中颇为具体的绿地世纪城表现并不抢眼。
近期绿地世纪城101㎡和89㎡的房子陆续成交，但普遍成交价格甚至低于4年前的2018年8月，价格峰值在2020年8月左右。当时高新十六小和三中的概念被炒得沸沸扬扬，成交均价一度逼近26000元/㎡，现在回调到22000元/㎡左右。
好在小区成交量异常活跃，房源/交易多，有高科技的公立学区房资源，有地铁6号线，有白领的住房需求。但如果你诚心拍，没人会接手。
连接金叶路和科技路，丈八板块有大量小区，房龄五年左右的二次新房比较给力。
目前保利田玉娥1-4期已取证，近5000套房源可供交易。该房源二手房成交均价接近30000元/㎡，但明显100平米三房溢价能力更强，成交均价稳定在31000+元/㎡。相比新房价格几乎翻了一倍，170㎡和142㎡的溢价能力略逊一筹。毕竟同一个小区，总价低。
泛高新区，城南的西峰路板块跑赢了城西的大寨路板块。融创Xi安陈语安、金地熙丰二期在成交量和价格上优势明显。2018年8月左右，恒大城成交价格一度突破2万元/平方米，但4年后的2022年8月，同一户型成交价格最高下跌20%。
地理位置更接近高科技，物业品质更高，房龄更新等。，都是西峰路二手房更被市场接受的原因。
曲江普遍在崛起，中海的曲江城最典型。更难得的是，该地块大面积户型的溢价能力更强。250㎡、府166㎡是各自地块中的“单价地王”，成交价近3.7万元/㎡。
高辛田玉娥和曲江大成是新房的典型代表。前者定位刚性，小户型溢价能力更强。后者提高定位，大面积户型更有吸引力。
近日，与中海曲江城共用同一配套设施的阳光城PLUS开始取证。是否会影响到当时曲江城区的二手房价格，值得关注。
在整个曲江区域，三地方丹溢价能力最弱，目前成交价格在17500-19000元/m2之间。还记得三四年前，有些粉丝在三迪方丹和金地南湖意境之间纠结。当时两套价格相差只有3400元/平方米。还好后来买了金地，溢价明显强于品牌弱质量差的三迪方丹。但三迪冯丹因为价格低廉，在曲江二手销售中依然位居前列。
楼盘质量影响二手房溢价，也在上演。前几年御锦城和水岸东同时在售，价格差不多。但目前配套形成的自建御锦城，成交均价稳定在16000元/㎡，完全碾压水岸东，10000出头。
港区确实够热，绿城全运村涨了近一倍，但也要警惕陷阱。目前同期在售的绿城光明天成，二手房流转速度慢，溢价弱，甚至不如新房。同区域房价分化正在发生，在新区买新房很关键。
购买二手房的建议
从大环境来看，目前高级房的信任危机依然存在，你看到的是二手房最大的优势。其次，从本月公布的网签数据来看，Xi安的二手房正在缓慢修复，房贷利率下调也在影响二手房的交易成本。市场和利率双底，真正的自住群体可以考虑去看看二手房。
分享四点，关于二手房购买的建议:
第一，学区房是二手房短期溢价的兴奋剂。两年前的绿地世纪城，今年的保利田玉娥，魏玛公馆，都是借着学区房的优势，迎来了一波暴涨的行情。但绿地世纪城近两年的表现足以引起关注。学区房能否支撑二手房价从理想到现实的短期飙升，需要画一个问号。
如果不是特别着急上学，不建议赌学区房。任何预期的计划都有被破坏的危险。而且从民转公已经在Xi安落地，而酝酿中的教师轮岗、大学区制一旦落地，教育改革必然会影响到依托教育资源争夺溢价的区域/楼宇。
二、刚需小区买刚需户型，改善小区买改善户型，匹配位于小区的户型，有溢价优势。
第三，选择“经济中心”而不是“地理中心”。Xi安老城区的非品牌二手房溢价能力太弱，这两年二手房价格基本都是0增长。如果不是地域吸引力强，选择经济、产业、人口更活跃的“城界”，反而会赢在起跑线上。
第四，Xi安二手房价梯度初具规模，总价130万以内，可以选择二环以内的老小区；总价150万-170万元，视浐灞、城西、城北、范高辛大寨路板块而定，可满足两房/小三房的居住需求；总价170-200万元，可以关注航天、经济发展；200-230万元。两房/三房在高辛和曲江可以错过，总价预算300多万。高辛和曲江的核心盘可以选择110㎡+三房。
