带租约的拍卖行是购买拍卖行的障碍之一。很多人害怕拍卖买房的原因是担心拍卖的房子上有租约，受限于买卖不能毁约的规定。一旦优先租赁合法有效，该租赁对买方仍然具有约束力，买方需要将所购房屋通过拍卖的方式出租给承租人，导致拍卖的房屋住不进去的尴尬局面。正因如此，很多人看到带租约的拍卖行公告就望而却步。但在实践中，购买有租约的拍卖行，是否受租约约束，要视不同情况而定。本期重点讨论在拍卖公告已披露拍卖行有租约的情况下，买受人参与拍卖是否代表对租约的认可问题。明确法院在这个问题上的判决倾向和态度，对于依法决定是否购房具有重要的参考意义。
精选案例
【裁判要点】拍卖公告披露拍卖行现状，只是告知瑕疵风险，租赁是否约束买受人仍需实体审查。
[案例1]广州商业发展有限公司、于等。对原物退货有争议。
[初审法院]广东省广州市中级人民法院
[案例编号]民段8094号，粤01
【案情简介】信达资产公司根据生效判决通过债权转让取得工行广州大道支行对宜宾公司及其他债务人的债权，查封广州市天河区黄埔大道中路166号1601、1602室。拍卖时，贾政公司就拟由海珠法院拍卖的涉案房屋向海珠法院提出异议，认为怡宾公司已将涉案房屋出租给贾政公司，怡宾公司是涉案房屋的合法承租人，贾政公司拥有涉案房屋的使用权，不同意其迁出、腾退涉案房屋。后海珠法院通知信达资产公司，拟根据现状对涉案房屋进行拍卖。信达资产公司代理人明确表示，上述信息清楚，同意海珠法院按现状不拍卖涉案房屋。后竞得涉案房屋，成交价为4433056元。海珠法院发布拍卖结果，称“委托法院对拍卖标的的竞买条件及信息表明，委托法院不负责移交场地，承租人的公司在同等条件下享有优先购买权；一旦买受人购买涉案房屋，即表示买受人接受涉案房屋现状，并承担由此产生的一切后果”。现于在本案中以宜宾公司、公司、金城公司串通签订租赁合同，且相关租赁合同实际上是在海珠法院于2012年10月30日查封涉案房屋后签订的为由提起诉讼，要求宜宾公司、公司、金城公司返还涉案房屋并支付占用费。
【判决理由】贾政公司未能提供充分证据证明其在涉案房屋被法院查封前已经出租的，应当承担举证不能的不利后果。关于余是否因海珠法院未拍卖涉案房屋而需继续履行租赁合同的问题，一审法院分析如下。第一，海珠法院拍卖涉案房屋时，表明租赁涉案房屋是为了依法说明涉案房屋的现状，海珠法院没有限制买受人行使其所有权。其次，海珠法院作出的执行裁定认定涉案房屋所有权及他项权利归买受人余所有。上述裁定明确，余享有涉案房屋的所有权及他项权利，但不限于涉案房屋的所有权。第三，海珠法院在送达执行裁定书时，再次向余的代理人告知了涉案房屋的瑕疵、费用及风险。海珠法院没有要求于继续履行相关租赁合同。余的代理人明确表示，海珠法院的上述通知不能证明余同意继续履行相关租赁合同。二审法院认为，由于海珠法院显示，租赁涉案房屋只是为了依法说明涉案房屋的现状，执行裁定通知书只是关于涉案房屋的瑕疵、费用和风险。涉案房屋租赁合同对买受人余是否具有约束力仍应由实体审查，公司关于涉案房屋现状对买受人具有约束力的公告于法无据。
【判决要点】拍卖公告明确表示，按照现状进行拍卖，买方拍卖将依法获得拍卖行，这实际上是对拍卖行存在租赁和交付瑕疵事实的确认。在执行法院未明确租赁关系、未确认租赁效力无效的情况下，买受人无权要求使用人返还房屋。
【案例二】赵与广州羊城水泥有限公司、广州新鸿益混凝土有限公司发生原材料返还纠纷。
[初审法院]广州市中级人民法院
[案例编号]第189号，隋法吴敏种籽
【案情简介】因羊城水泥公司未履行生效法律文书义务，申请人向广州市天河区人民法院申请强制执行。2002年4月23日，广州市天河区人民法院作出裁定，查封羊城水泥厂位于广州市花都区新华镇五河西4块地和八江河7块地的土地使用权。2009年10月15日，广州市天河区人民法院委托广东博盛拍卖行有限公司对位于广州市花都区炭步镇五河路、新华镇巴江河的土地及地上建筑物，包括涉案土地进行整体拍卖。拍卖结论和拍卖底价均为7220.19万元，并表示法院不承担标的产权转让产生的风险。2010年6月21日，广东博盛拍卖行有限公司发布拍卖公告，公告称，上述土地使用权及地上建筑物根据现状整体拍卖，参考价格为5254万元。2010年7月8日，赵出价5254万元购买上述两块土地使用权及地上建筑物。经查，新鸿益公司成立于2007年4月18日，于2007年10月10日与阳城水泥厂签订租赁合同，租用涉案场地。因阳城水泥公司、新鸿益公司至今对赵移交涉案土地有不同意向，赵诉至法院，请求法院判令阳城水泥公司、新鸿益公司立即停止侵占、迁出赵所有的位于广州市花都区炭步镇五合的土地，并将上述场地返还赵。
【判决理由】一审法院认为，如果拍卖财产上的原租赁权不影响优先担保物权或其他权利的实现，法院可以在不拆除租赁权的情况下进行拍卖。如果租赁权没有被移走，租赁权就不会因拍卖而消灭。赵通过拍卖方式取得争议土地使用权及地上建筑物，拍卖公司在拍卖公告中披露，拍卖标的为“现状及整体拍卖”。在诉讼过程中，赵还表示，他在拍卖前已明确表示，争议标的是“照原样拍卖”，即“没有运气”。而且赵也是以“瑕疵”价格取得了纠纷标的物，故赵也应承担拍卖财产中存在的租赁关系的权利义务。在涉案土地及建筑物租赁合同尚未到期的情况下，赵以侵权为由，诉请阳城水泥公司、新鸿益公司停止侵占、迁出争议土地及建筑物，并将争议场地返还赵，依据不足。
二审法院认为，上诉人赵通过司法拍卖方式获得涉案房产，相关权益应依法予以保护。法院通过公告的方式，已经明确了拍卖物的现状，上诉人赵以劣后价竞得涉案房产，实质上是对拍卖标的物存在租赁和交付瑕疵的事实的确认。在执行法院尚未解除租赁关系、涉案不动产租赁合同效力未被依法确认无效的情况下，上诉人仅以实现完全产权为由向法院主张交付，证据不足，原审法院不予支持，并无不当。
练习注释
从上述案例可以看出，在拍卖公告已披露拍卖行有租赁的情况下，买受人参与拍卖是否代表对租赁的认可，司法实践中存在不同意见。有人认为，拍卖行依法拍卖公告虽然揭示了租赁物的瑕疵风险，但只是执行法院正式审查后的特别风险提示。法院没有进行实质审查和实体认定，不代表执行法院已经确认了租赁的真实性。买受人参与拍卖只是对真实租赁关系的认可，租赁关系是否真实仍需法院实体审查。如果租赁关系不真实，买方自然不应该受到约束。多数法院持此观点，如武汉中院审理的鄂01民中8895号刘与武汉市青山区兰州拉面馆、江苏省常州中院审理的苏04民中964号郑世贤、李娟华与常州格特拉克轴承有限公司返还占有权纠纷案等。但也有法院认为，当执行法院已通过拍卖公告告知按现状拍卖时，买受人获得了对拍卖行存在租赁和交付瑕疵事实的确认，对拍卖行的租赁对买受人具有约束力。
实践中之所以对这一问题存在不同看法，在于法院是否适用《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，对本案是否适用“买卖不破租赁”规则进行实质审查。第二种情况，法院没有对是否适用“买卖不破租赁”的规则进行实质审查，只是简单依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款，以执行法院未消除租赁关系为由，推定租赁关系合法真实。所以这个观点值得商榷。一般情况下，如果法院认为拍卖房屋上的租赁关系缺乏真实性或者真实的租赁关系是在抵押或查封后设立的，该租赁对买受人不具有约束力，自然承租人也不能以拍卖公告已披露租赁事实为由主张买受人认可该租赁；相反，如果法院认为租赁关系是真实的，并且是在抵押或查封之前设立的，那么就会受到“买卖不破租赁”规则的限制。此时拍卖公告已经对拍卖行披露了租赁物的瑕疵风险，这往往成为法院裁决和分析的理由。因此，判断和确定买受人是否受租赁合同约束的关键在于租赁合同是否真实，是否在拍卖行被抵押、查封前合法成立。
实用建议
综上所述，对于打算用拍卖方式买房的买家来说，不要一看到拍卖方式的拍卖行上的租约就退缩。而是需要他们通过拍卖方式进一步查看拍卖行的拍卖公告、拍卖须知等拍卖文件，是否有被租赁关系束缚等不利表述，是否有租赁合同、租金支付凭证等证明租赁关系存在的文件。结合这些文件，他们要通过拍卖方式核实拍卖行上的租约的签订时间、租金支付情况是否真实，同时实地核实法律。
相关法律
01中华人民共和国民法典
第四百零五条抵押权设立前，抵押物已经出租、转让的，原租赁关系不受抵押权影响。
第七百二十五条承租人根据租赁合同占有期间，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条出租人出卖租赁的房屋，应当在出卖前的合理期间内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利；但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人未在十五日内明确购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
02
最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十四条承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是，租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外:
房屋出租前抵押权已经设立，抵押权人的所有权因抵押权的实现而发生变化的；
该房屋在出租前已被人民法院依法查封。
03
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定
第七条执行人员应当对拍卖财产的权属、占有、使用情况进行必要的调查，制作拍卖财产状况调查笔录或者收集其他相关资料。
第二十八条第二款拍卖财产的原租赁权和其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利在拍卖财产上继续存在，影响优先担保权或者其他优先受偿权实现的，人民法院应当依法解除并拍卖。
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美好的过去据案|拍卖行被第三方占用，拒不腾退。你能请求消除这种麻烦吗？
根据案例|拍卖行被非法占用，买受人能否主张支付占用费和物业费？
据案|拍卖行被第三方占用，拒不腾退。你能请求消除这种麻烦吗？
