去年年底，壳牌发布“一体两翼”战略，住房租赁业务升级为汇聚事业群。截至8月，新上线的贝壳租房已在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳等8个城市托管超过6万套房源。
这在成都尤为显眼。今年上半年，成都托管房源突破1万。紧接着，贝壳租房宣布在成都运行“无忧租”模式，实现整体盈利。
是贝壳行业的话题企业。其受人尊敬的创始人左晖提出了“无差价”，几乎是一手建立了真房源的行业标准。在平台经济被质疑，房地产行业收紧的节点，贝壳会把租赁放在战略位置，给行业带来不一样的视野吗？
第二次发射
成都一直是炮弹的训练场。
一个鲜为人知的事实是，贝壳早在2018年就在成都西村发布了首次租房尝试。其实“壳”这个名字也来源于那次发布会。
当时走“平台化”路线的链家，顶住了业内“既当裁判员又当运动员”的巨大挑战，在贝壳租房品牌发布会上毅然宣布“链家网升级为贝壳”。现在回想起来，取消发布果壳品牌，在子业务线果壳租赁发布会上推出母品牌，大概是迫于压力的妥协。
贝壳租房平台一上线，就打出了400+品牌入驻、行业首个租房品质联盟等口号。翻译成更直白的语言，就是一站式租房，房子相对安全，不会跑路。这也是平台经济时期常见的承诺。后来，贝壳租房推出了“一百万真实房源，一百万生活可能”的新口号，在平台上更加强调“货”。换句话说，贝壳租房最初的运营思路与天猫、JD.COM等电商平台并无不同。但是，这种跑货逻辑是否适合租赁市场并不确定。此后，壳牌不再以租赁为主要方向。
2018年，贝壳租房发起了住房租赁行业首个品质联盟。
去年，在平台经济被普遍质疑，房地产结构性遇冷之后，房企再次被提及。贝壳租房的第二次推出，作为其两翼之一，名为“慧聚商务”。显然，这一次，贝壳租房的商业逻辑在底层发生了变化。它仍然是一个平台，但它的角色和元素已经发生了变化。
平台思维的强弱交响曲
ICCRA称，其目前超过50%的业务规模来自“去中心化托管运营”，即新推出的“无忧租”业务。所谓“无忧租”模式，就是业主将房屋交给贝壳租房的专业托管公司进行托管。对于房东来说，贝壳租房将是房子空购房期的租金后盾；对于租客，贝壳配有管家，提供各种服务。
相比之前引入公寓品牌的做法，“无忧租”回归了贝壳中介体系的本质——直接从房东手中拿房。从这个角度来看，贝壳租房平台在慧聚时代的作用已经变得“弱”了，甚至改变了B2B2C的链条，于是我自己去打工了。无忧租和自如的作用也是不同的，“无忧租”并没有对收到的房子做过多的装修。后者被自由称为“增租模式”，即通过重新装修和改造，帮助业主提升房屋品质。这种模式在一定程度上为新生代租房消费者提供了更多高品质、标准化的租房产品，但也容易承受更大的成本挑战和装修污染的挑战。
从行业角度来看，“无忧租”的一大亮点在于机构化运营但避免了收益的想法。事实上，贝壳租房近期进一步细化了房屋征收标准，明确了“旧装修设施无房”、“高架桥、机场、加油站、高压电站等设施周边无房”等十项标准。从“货”的维度，为快速去化奠定了基础。贝壳租房表示，这种经营策略的核心是通过远超同行的平台运营效率，以大规模收房、收房、快拆为市场提供高价房源。
从品牌导向到房东导向，贝壳租房的平台作用减弱了。从强调规则，到强调“规模化-标准化-去化”的整套运营逻辑，贝壳租房的平台作用其实是在增加的。这种重心的转变，实际上已经形成了一套“新的平台规则”。前者的底层逻辑是满满的商品和客户，平台旨在建立规则，做大做强平台效应。这种逻辑在过去的一年里饱受诟病，几乎成为互联网的原罪。慧聚时代的贝壳租房选择回归平台的“中间人角色”，强化交易匹配能力，以快速移动的“平台运营”效率为飞轮核心。那么，贝壳租房真的能为房屋租赁市场提供一种新的计算思路吗？
第三种算法:效率+服务
作为一个微利行业，在房屋租赁市场算一笔账并不容易。从国外的经验来看，借用公募REITs实现资金退出是一条被证明的路径。除此之外，以自由为代表的“差价算法”，由于市场巨大，也传播着甚至盈利的信息。然而，毕竟只有少数企业能够达到免费的规模。更有后来者尝试将金融与租金相结合。在资本的催化下，大量的雷阵雨给市场留下了负面的历史。
整合了中介系统“顶配”优势的贝壳免租，正在计算REITs和差价之外的第三种算法，即依靠更高效的交易赚钱。据了解，在托管模式下，一般来说，业主会给30-60天空的买入期。只要托管公司的实际房屋交付期短于协议空购买期，就有盈利空。而这也是“无忧租”的第二大业务亮点。就在两天前，贝壳租房推出专属管家、客服、入住清洁、维修响应、安检等五大服务，并宣布取消无忧租房源中介费。延长终身服务成了这个账户的另一个保险栓。
那么，市场的实际反馈呢？以成都为例。目前，贝壳“无忧租”管理的房源超过10000套。大部分房源实际出两周左右，协议空购房周期在30~50天内。贝壳租房方面表示，14~36天的时差已经让成都的无忧租房业务实现了整体盈利。着眼于交易平台本身的匹配能力，贝壳租房为房屋租赁市场提供了第三种有效的算法。
但成都市场作为训练场，有其特殊性。一是租赁需求旺盛，租金水平相对较高。其次，它与shell算法的关系也更加密切。成都市场房源供应量占新增房源比例较高，接收符合贝壳要求的房源挑战不大。但这种优势在北京、上海等股市存在吗？对此，据业内人士介绍，以北JD.COM西城为例，确实存在房屋质量相对较低的情况。但由于区域内交通便利，区域内的租房者会相应地把位置需求放在外观之前。所以“租金无忧”的商业逻辑在这样的市场里还是成立的。
回归贝壳租房的平台交易能力，判断住房租赁市场“低利润可持续性”的核心依据来自于机构化运营的增长空。上述贝壳人士表示，机构化的房管总量在全国占比不超过20%，市场空还是比较大的。在第三种算法已经贯穿的情况下，贝壳租房的下一个目标是“质量规模增长”。“我们将根据市场客户反馈实时调整购房节奏。比如房源本身不能满足客户的性价比要求，商家甚至会主动减缓收房”。
制片人:赵冉
编辑:谢尔顿
云起写的
艺术总监:范昆
