8月16日，全国首批保障性租赁房REITs正式向社会发行。由于投资者认购火爆，这部分募集在发行当天完成。前三只产品分别是华夏京保障房REIT、金钟厦安珠REIT、宏图深安珠REIT。三只产品总募资额约38亿元，认购倍数均在100倍以上。
但翻阅三只产品的招募说明书，预计未来两年的年化预期净现金流分配率在4.2%-4.3%之间。这个分红比例比不上上市银行的平均股息率。因为根据今年二季度上市银行披露的信息，上市银行的平均股息率为4.7%。如果仅以预期分红率来衡量REITs的收益，是比不上一些银行理财产品的。目前部分封闭式净值型理财产品的业绩基准年化可达4.3%。
那为什么租房的REITs会受到大众投资者的追捧呢？显然，不能仅从预期股利支付率来判断，因为根据预期股利支付率的计算方法:
首次发行REITs时预计年化净现金流分配率=预计年可分配现金流/基金发行规模
每个投资者对应的预计年化净现金流分配率=预计年可分配现金流/基金购买成本。
可见，预期分红率更多的是关于REITs的分红的收益率。投资公募REITs的收益不仅来自分红，还来自买卖差价。我们将从这两个方面来探讨REITs的魅力。
稳定的股息是吸引投资者的第一重要因素。
公募REITs的收入第一部分来自高比例强制分红。租用REITs产品实行强制分红政策，要求收益分配比例不低于组合基金年度可分配金额的90%。可分配金额来自保障性租赁房运营产生的净现金流，主要是租金收入减去运营成本产生的。目前，三只上市产品的基础资产均为优质保障性租赁房资产，出租率均在90%以上。租金收入稳定，每年都会有2%以上的增长。所以能给投资者带来稳定持续的分红收益。这和股票的分红差别很大，因为中国的股票不实行强制分红，a股上市公司的平均股息率只有1.4%。很多上市公司股票分红波动大，稳定性差。
股票型REITs的历史大幅上涨是刺激投资者热情的主要因素。
公募REITs的第二部分收入来源于买卖价差，即资本利得。租赁类REITs是封闭的，但未来会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场竞价。REITs上市首日涨跌停板幅度为30%，上市首日之后涨跌停板幅度为10%。目前，存量REITs价格走势整体优异，历史平均涨跌幅约24.6%，其中涨幅最大的宏图盐田港REITs涨幅超过40%，跌幅最大的华夏越秀高速仅下跌2%。这与银行股形成鲜明对比，银行股长期表现不佳，今年累计下跌4%。近两年银行板块持续回调，2020年累计下跌3%，2021年累计下跌8%。显然，面对公共房地产投资信托基金股票24%的历史平均涨幅，许多租用房地产投资信托基金的投资者不会在乎股息支付率。
公募REITs的价格受多种因素影响，除基础资产估值外，还受市场供求、市场情绪、政策导向、无风险利率等因素影响。此前，REITs价格普遍上涨是由产品稀缺性、风险厌恶、政策加持、无风险利率下降等诸多利好因素推动的。即便如此，股票型REITs平均最大退出量达到15%，退出量最大的富国首水REITs达到36%。随着时间的推移和市场环境的变化，公募REITs的上述有利因素也可能发生变化，基础资产的估值也可能受到经营风险和基本面的影响。参与新REITs风险较低，但要提醒投资者注意公募REITs溢价过高的风险。
