房子多吗空？哪个城市住房空购买率太高？目前房地产市场低迷，去库存压力大，所以住房空购买率引人关注。近日，RealData发布了2022年中国主要城市住房空购房率调查报告，首次盘点了主要城市的住房空购房率。调查结果显示，28个大中城市平均住房空购买率为12%，处于较高区间。其中昆明的房屋空购买率超过12%。
一线城市平均住房空购买率为7%
对于空家的定义，国内外没有统一的标准。RealData的本次调查采用抽样调查的方式，充分发挥其门店和房产中介遍布全国的优势，在3万个社区进行直接调查。调查样本覆盖一二三线城市，将3个月以上无人居住的房屋定义为“空住房”。
住房空购买率的区域差异反映了房地产市场的发展潜力。房屋空购买率多少合理？RealData给出的合理范围是5%~10%。低于这个范围，住房需求旺盛，潜在需求高。高于10%意味着住房供大于求，存在库存积压风险。按照这个标准，本次调查的28个大中城市中，只有9个城市有合理的住房空购买率，大部分城市在10%-15%之间，6个城市高于15%。
主要城市住房空购买率概况
报告显示，住房空购买率随着城市能级的提高而提高，一线城市平均住房空购买率为7%，二线城市为12%，三线城市为16%。到调查的具体城市，深圳、北京、上海的住房空购买率均在7%以下，南昌、廊坊、佛山的住房空购买率位列前三，均在15%以上。其中深圳最低，为5%，南昌最高，为20%。
调查结果显示，昆明的房屋空购买率比RealData给出的合理区间高出5%~10%，也略高于二线城市平均房屋空购买率12%。这意味着新的开发项目可能会因销售困难而导致库存积压的风险。克尔瑞数据显示，7月份，昆明主城五区商品房库存为911万平方米，去库存周期为21.72个月。尽管环比有所下降，但去库存压力仍维持在较高水平。
门槛越高，房屋空购买率越低。
具体影响房屋空购买率的因素有哪些？报告认为，从宏观层面来看，购房门槛、老龄化程度、租金回报都会影响住房空购买率的变化。
首先，人口年龄结构与住房需求之间存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度，城市住房需求就会下降。以南通和重庆为例，这两个城市的老龄化和住房空购买率都处于较高水平。在深圳、厦门、广州，65岁以上人口比例和住房空购买率均在10%以下。其中，深圳的住房空购买率仅为5.3%，反映出市场潜力之大。近年来，昆明市实施了给予租房补贴、为人才提供住房支持等一系列支持高校毕业生来昆就业创业的利好政策，加快了人才引进，为房地产市场注入了新的活力。
其次，城市购房门槛也直接影响着住房的水平空。房价和按揭贷款比例越高，拥有多套住房的成本越高，进而住房空购买成本越高。2022年上半年，北京二手房交易平均按揭比例仅为37%，为全国最高，但其住房空购买率仅为6%。在房价普遍较高的一线城市和强二线城市，房屋空购买率明显低于其他城市。
租金回报的高低也是决定房屋空购买率的核心因素。RealData的数据显示，住房空购买率从低到高排名前三的深圳、北京、上海，月租金中位数都在5000元以上，而住房空购买率排名后两位的南昌、廊坊，月租金中位数都在1600元以下。从昆明的房屋租赁市场来看，月租金中位数在2000元左右。相对而言，房屋空购买率偏高。
民宿和杨康自有住房提高了昆明的住房购买率
“昆明的房屋空购买率高，与昆明自身的城市特点和市场属性密切相关。”昆明某房产中介人士指出，省内各市、省外购房者和外省购房者一直是昆明房地产市场的重要消费构成，他们对房屋的使用具有阶段性和季节性。
该报告将住房空分为自愿空住房和非自愿空住房。自愿空购买是指业主无意出售或出租房屋而导致的房屋空购买，包括作为度假房屋的购买目的，业主偶尔会有住房需求；业主异地工作，以后会考虑迁入，但暂时空。
依托“四季如春”的气候优势和得天独厚的地理优势，随着交通和基础设施的不断完善，昆明宜居城市的形象更加深入人心。随着今年夏季旅游的爆发，外省旅居者和杨康购房者的需求也在升温。安居客新房用户画像数据显示，7月以来，昆明在线用户中，外省用户占比26.6%，较6月上升约6.8个百分点。其中，长三角城市群用户占比最高，占整体的5.12%；重庆城市群约占用户的4.29%；京津冀城市群约占3.43%的用户；珠三角城市群约占3.09%的用户。云南省内用户中，地州市用户占比24.5%。
“我父母是云南人。他们在上海生活了几十年，仍然眷恋着家乡。他们每年冷热季都要在昆明住一段时间。”上海的郭女士说，在昆明买房，一方面是为了避寒避暑的度假房，另一方面也是为了父母养老提前做好规划。“来了云南就不想回去了。”来自哈尔滨的小吴说，虽然这几年因为工作性质长期驻扎在云南各个城市，但还是在昆明买了房。“我在昆明有自己的家，有家就有归属感。又努力了几年，带着父母去昆明养老。这里的气候和环境真的没得选择。”他说。
非自愿空购买是指房屋本身难以出售或出租。虽然业主愿意出售或出租，但找不到合适的买家或租客，导致房子不得不买空。“除了房屋本身过于老旧，周边环境被污染，当住房需求不足，供给相对过剩，房价或租金回报较低时，业主往往不愿降价出售或出租，转而持而待。”尊园地产工作人员说。宁愿买房空也不愿租房的曾女士表示，相比租房的沟通协调成本、房屋损耗、维修费用等成本，租房收益并不具有吸引力。
“成熟”的房子更受欢迎。
报告显示，楼龄和物业类型也是影响房屋空购买率的两大因素。房屋空购买率随着楼龄的增长逐渐下降，5年内房屋空购买率随着小区楼龄的增长从30%下降到12%。15年以上住宅区空住房率无明显差异。
据荣成地产的工作人员介绍，“昆明主城区的老小区大多位于市中心或区中心，交通便利，生活配套齐全。也是优势教育资源的聚集区，无论是出售还是出租，咨询量都挺大的。”
楼龄与空入住率的关系
RealData认为，一定的房源空购买率是合理且必要的，但过高的房源空购买率值得警惕，其潜在风险不容忽视。业内人士指出，中国整体城市化进程依然较快，城市聚集的人口依然较多。相对较高的住房空购买率，有助于顺利接纳人口的涌入，避免住房供应紧张导致的房价和房租过快上涨。但过高的住房空购买率意味着大量的潜在供给，加剧了去库存的压力，需要防范供需失衡带来的风险。
【来源:昆明信息港】
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