来源:21世纪经济报道
2022年上半年，受多地疫情反复等突发因素影响，全国房地产市场遭遇前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发累计投资首次同比下降。
同时，我国经济运行的外部环境严峻复杂，经济下行压力加大。“稳房地产”对“稳经济”的重要性不言而喻。而中央各部委频频释放积极信号，各地全面落实因城施策。上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，产业政策环境进入宽松周期。
柯睿地产的研究数据显示，下半年房企债务到期超过3100亿元，房企偿债压力巨大。然而，大多数市场参与者并不悲观。他们认为当前行业基本面的底部可能已经过去，他们处于边际修复状态。下半年仍然需要更多的政策来稳定市场经济。预计房地产板块将进入销售边际改善+政策放松、预期修复的行情。
上半年新增债券融资成本为4.31%
克而瑞地产研究的数据显示，2022年上半年，房企月度融资额均出现不同程度的同比下降，1月、2月、6月降幅较高，均超过50%。
从环比来看，2022年1月和3月的融资规模处于日历月高位，其中1月融资额达到956亿元，为日历月最高，主要是因为每年年初都是企业的到期高峰，年初机构额度相对宽松，导致融资额较大。此外，3月份由于六部委对房地产风险的密集发声，融资环境有所改善。更多的国企和央企在3月份发债，推高了3月份的融资总额。
从企业债券融资成本来看，2022年上半年新增债券融资成本为4.31%，较2021年全年下降1.04%，其中境外债券融资成本高达8%，较2021年全年上升0.88%，境内债券融资成本为3.31%，较2021年全年下降0.76%。
对于融资成本下降的原因，克而瑞研究报告称，一方面是因为2022年上半年境内发债占比由2021年的58%提升至79%，企业境内发债成本普遍低于境外发债成本，结构性变化导致整体融资成本下降；此外，由于融资环境趋紧，公司债发行继续分化，债券发行集中在优秀房企，进一步拉低公司债发行成本。融资成本看似降低，但实际上融资优势集中在优质企业，大部分民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。
中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时坦言，即使从目前来看，房地产企业尤其是民营企业的融资难度仍然不小。2021年下半年以来，民营房企债务接连爆发，甚至一些知名企业也未能幸免，令市场情绪紧张。去年底以来，稳定楼市的政策此起彼伏，但救市不是救企业，尤其是前期负债率过高的房企，仍然面临着融资难、融资贵的困境。从市场走势来看，目前房企最困难的时候已经过去。虽然可能还会有局部的雷爆，但是整个市场已经进入良性循环，未来是一个杠杆稳定的市场。
下半年债务到期压力很大。
从融资结构来看，发行境内债券仍是房企采取的主要融资手段。今年上半年，国内债券融资占总融资规模的69%，比2021年全年高出20个百分点。
但从融资金额来看，2022年上半年房企国内债券融资同比下降27%至2653亿元；同时，其他融资方式规模下降更为明显，资产证券化下降68%至2091亿元，境外债券融资下降80%至2354亿元。
值得注意的是，自三条红线出台后，永续债也被纳入债务监管范围。房企发行永续债热情消退，永续债占比持续下降。2022年甚至没有新的发行。
单月来看，海外发债规模每个月都出现同比大幅下滑，而国内发债在2022年5月出现了罕见的45%的同比增长。2022年5月，多家优质民营房企被监管层评选为示范房企，陆续发行人民币债券，结束了国内债券发行同比下滑的局面。
与以往相比，5月份以来的债券发行增加了信用缓释工具。5月16日，龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债券，发行规模5亿元，期限3+3年，发行利率4%。这只债券开创了民营房企第一只公司债的信用保护合同。
这立刻引来市场跟风。5月下旬，美的地产成功发行2022年公司债，规模10亿元。发行期限为4年，主承销商为深港证券和国泰君安证券，中国程心国际给予主体评级/债项评级AAA/AAA。
随后，新城控股和旭辉集团也采用类似模式进行新一轮融资。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，从债券融资来看，宽松是大趋势，而且这种宽松有强有力的政策支持。特别是对于民营企业的债务融资，目前各个机构和部门都给予了明确的支持，包括提供背书或者保险机制，使得这类债务的发行更加顺畅。看大方向，这种发债规模在增加的同时，发债成本也在降低，进一步体现了降低融资成本的导向。
下半年，预计有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产市场将逐步企稳回升。但房企仍面临较大的偿债压力。
根据克而瑞的研究报告，下半年将有3102亿元债务到期，主要集中在7月、8月和9月，尤其是7月到期高达830亿元，为历年月度之最。如果房地产公司不能通过发行新债券或回售这些资金来收回资金，随着债务到期，债务违约将继续增加。
不过，对于房企的下半年，多数分析师并不悲观。信达证券房地产行业分析师蒋认为，目前行业基本面的底部可能已经过去，目前处于边际修复状态。下半年仍然需要更多的政策来稳定市场经济。预计地产板块将进入销售边际改善+政策放松的修复行情。
柯睿的研究报告也表示，下半年房地产金融政策有望实施逆周期调整，房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。根据上半年的政策信号，下半年融资政策将继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企“造血”功能。
