8月5日，为了探究城市的住房空购房情况，RealData聚焦全国28个城市的3万个住宅小区，发布了《2022年中国主要城市住房空购房率调查报告》，首次盘点了主要城市的住房空购房率。调查结果显示，28个大中城市平均住房空购买率为12%，相对较高。
到调查的具体城市，南昌、廊坊、佛山排在住房空前三位，均在15%以上，深圳、北京、上海住房空最低，均在7%以下。据悉，该报告基于贝壳平台交易数据，结合5万名经纪人的调查结果，横向对比各个城市的房屋空购买状况，从微观和宏观两方面分析其影响因素，进而分析当地市场的真实情况。
住房空购买率城市主键
南昌佛山空购买率TOP3
对于空家的定义，国内外没有统一的标准。在调查方法上，RealData选取了接入平台的资深经纪人，即从业三年及以上的“老人”，对其业务范围内的小区进行摸底调查，将三个月以上无人居住的房屋定义为“空房源”，将空户数和不同小区总户数分别相加，设置/[/k0。
住房空购买率的区域差异直接反映了房地产市场的发展潜力。一般来说空住房率在5%-10%之间比较合理。如果低于这个范围，则认为空住房率过低，说明住房需求旺盛，潜在需求高。如果高于10%，则认为空的购买率过高，说明住房供应过剩，存在库存积压风险。
据RealData统计，全国28个大中城市平均住房空购买率为12%，相对较高。住房空购买率随着城市能级增加，一线平均7%，二线12%，三线16%。其中，只有9个城市空处于合理区间，大部分在10%-15%之间，6个城市高于15%。
分城市来看，深圳、北京、上海空购买率最低，均在7%以下，南昌、廊坊、佛山购买率最高，均在15%以上。
特别需要注意的是，本次调查的范围不包括期房和现房待售的部分，因此低于其他统计标准。即便如此，内地28个大中城市的平均住房空购买率仍处于高位，仅低于日本，但高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。
那么，为什么不同城市和地区之间会有很大的结构性差异呢？影响空设置水平的具体因素有哪些？
人口老龄化、住房门槛与租金回报
影响住房空购买率的宏观指标
从宏观层面看，买房门槛、老龄化程度、租金回报都会影响住房空购买率的变化。
首先，人口年龄结构与住房需求之间存在显著的相关性。国内研究表明，当老龄化达到一定程度时，住房需求就会下降。
比如南通老龄人口占23%，空安置率15%；重庆老龄人口占比17%，空住房率17%。两个城市的老龄化率和空住房率都处于较高水平。在深圳、厦门、广州，65岁以上人口比例和空安置率均低于10%。尤其是深圳，老龄人口占比3.2%，空安置率仅为5.3%，体现了强大的市场潜力。
同时，城市购房门槛的约束。房价和按揭贷款比例越高，拥有多套住房的成本越高，进而住房空购买成本越高。例如，2022年上半年，北京二手房交易平均按揭比例仅为37%，为全国最高，但其住房空购买率仅为6%。相反，住房空购买率较高的城市，如南昌、廊坊、佛山等，房价较低。
此外，持有空房屋的机会成本，即租金回报的高低，也是决定空房屋购买率的核心因素。根据RealData的数据，重点城市房租与住房空购房率的相关系数为-0.70，房租与住房空购房率显著负相关。空从低到高排名前三的深圳、北京、上海，月租金中位数都在5000元以上，而排名垫底的南昌、廊坊，月租金中位数不到1600元。
核心城市中心空入住率不到2%
“高层成熟住宅”更受欢迎。
微观层面，楼龄和物业类型是影响空得房率的两大因素。
就房屋本身的属性而言，房屋空购买率随着住宅楼龄的增长而逐渐降低。在5年楼龄以内的住宅区，随着楼龄的增加，空入住率从30%下降到12%；15年以上住宅区空住房率无明显差异。
老旧小区空住房率低，是因为多数老旧小区通常位于市中心，交通便利，住房需求旺盛，导致住房空房源很少，比如北京的阜成门、金融街附近，空住房率不到2%。此外，较早建设的城市中心区也是优势教育资源的聚集区。资料显示，学区附近的房屋空购买率比其他地区低5%。
另一方面，第二个新小区，业主通常不会因为装修或通风等原因而急着入住，购买新小区的投资客也不是以居住为目的。另外，从地域上看，次新居住区多位于远离市中心的郊区，居住配套不全，出租或出售难度相对较高，因此房屋空购买率较高。
从物业类型看，同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异，住房空置率由低到高依次为住宅
