钱江晚报小时新闻记者尹姜
近日，2021年杭州第二批31宗宅地挂牌，“土地新政”也出炉。与以往不同的是，新政不仅修改了溢价率上限，还首次试行“竞质”，备受关注。
值得一提的是，杭州所有“竞质”地块都要求出售现房，这在一定程度上可以让品质让人相信。
从报名方式到竞价规则
杭州大地变化很大。
这次出台的新土地政策确实变化很大。
首先，从土地出让时就启动了“质量保证”:十块宅地率先试水，告别唯一一个价格最高的地块，先争夺“质量计划”，获得资格后进入“地价竞争”程序，最终在首次验收后以“现房销售”的形式保证计划的实施。
其次，提高了登记门槛:取消预公告，暂停单宗地5000万元模式，直接发布挂牌公告，采用保证金模式进行登记。而且第二批宅地的定金一般是20%，其中备受瞩目的航腾未来小区地块需要30%的定金。
由于杭州大部分地价超过十亿元，保证金高达数亿元。从5000万元的征地款到几亿元的保证金，对于房企来说，这意味着土地拍卖的资金门槛大大提高。第一次集中出让时，几家房企在勾地模式下同时登记几十块地，而在保证金模式下，可以同时登记的地块会大大减少，有利于降低土地拍卖的热度。
第三，拍卖上限溢价从30%降至20%。
最后，竞价规则也有所调整:达到封顶价后，取消“自持竞争”，政策性租赁住房免费交房。
住房和城乡建设部住房保障司司长曹金标说:“十五期间，新增保障性租赁房占新增住房供应总量的比例要力争达到30%以上。”杭州土拍从“自持竞争”转变为“政策性租赁住房”，与住建部要求一致。
“竞质”落地杭州
结合现房销售
关于“竞质”新规，业内关注已久。
在今年4月发布的《杭州市2021年重点工作责任分解》中，有一条:实施楼宇品质提升工程，出台“竞地价、竞质量”政策。
“竞地价”卖了很久，而“竞品质”是第一次被提及。近年来，随着开发商空的利润空间越来越窄，房地产的品质受到了严峻的考验，业内“拼品质”的呼声很高。此前，北京、南京、苏州等地已探索“竞质”。
杭州第二批31宗宅地中有10宗“竞质”地块，占比不低，从地域分布来看各区各有1宗。
杭州的“竞质”项目必须现场销售，完全装修交付后才能对外销售，这在国内是首创。这种做法的好处是不言而喻的，楼盘的质量也能看得一清二楚。
房企拿地时承诺的质量标准作为“庭上证据”，不能为了追求利润而偷工减料。相信那些屡次“犯规”的房企，以后是拿不到“入场券”的，从而对房企的行为产生强大的约束。
从这个意义上说，“竞质”新规有望终结物业质量下滑的尴尬局面。“竞质”楼盘将成为区域品质标杆，受到更多购房者的追捧。此外，兑现质量承诺意味着付出更高的成本，“现房销售”也意味着更高的资金成本，房企也会理性竞标，这有利于土地市场的稳中有降。
杭州版的“竞技素质”
有资格才竞拍地价。
哪些企业有资格注册？如何给方案质量打分？房企不履行质量承诺会受到哪些处罚？如何“比拼质量”成为关注的焦点。
根据报名规则，房企必须向杭州市建委提交“质量计划”，入围后才有资格投标。
记者钱了解到，杭州市建委将组织专家评审，根据房企得分确定入围名单。根据规定，注册房企达到11家及以上的，入围前6名房企；如果注册房企数量在6-10家，取前5家房企；报名3-5家房企，全部入围；注册房企不足三家的，取消竞价。
评级量表主要由“房企信用”和“质量承诺”两部分组成，各占100分。
其中，房企信贷部分有6个评分项，其中得分最高的是负债率。其他评分项目还包括主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等。对房企，从10分到15分不等。
另外，除了加分，还有扣分。杭州市2018年、2019年、2020年房企开发的商品房项目发生一般及以上安全、质量事故的，每发生一次扣5分。
如果房企在验收时未能履行当初的“质量承诺”，相关部门将不予发放预售证。违约成本高，有利于从根本上约束房企。
地宝研究院院长钱先强分析:“‘竞质’地块的高登记门槛将大大减少参与竞拍的房企数量，有利于降低土地市场的热度，也让更好的房企有更多机会参与宅地开发，提升住宅开发品质，这无疑对整个市场有积极作用。”
他认为，“竞质”会对土地市场降温产生立竿见影的效果。从中长期来看，目前只有杭州试点了10个“竞质+现房销售”的案例，预计未来数量会逐渐增加，省内其他城市会借机跟进。这样一来，现房销售很可能会被“竞质”广泛推广，有利于保护购房者的权益。
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