近年来，租赁市场出现了一些乱象，不仅损害了租客的合法权益，也扰乱了市场秩序。前不久，《北京市房屋租赁条例》正式公布，将于今年9月1日起正式实施。这是我国首部住房租赁地方性法规，明确提出坚持租购并举，保护租赁关系，推进租赁市场监管制度化。
法规全文盖章
近年来，北京庞大的房屋租赁规模和复杂的租赁关系引发了一些矛盾和纠纷。“黑中介”、甲醛超标、违规使用租房贷款、哄抬房租、挤占房源等乱象时有发生。加强房屋租赁市场管理，保障承租人住房权益，已成为北京社会治理的现实课题。
今年9月1日，修订颁布8年的《北京市住房租赁条例》将正式实施。内容包括六章七十五条，涵盖了住房租赁的诸多方面，为规范住房租赁市场指明了方向。北京市房地产中介协会秘书长赵指出，该条例有许多特点:适应新形势，将“住房不得投机”、“职住平衡”、“住有所居”等中央精神写入法律。
加强对租户合法权益的保护。
在北京市出台这一规定之前，国家一直致力于规范和约束住房租赁市场。早在2017年和2020年，住建部就分别就《住房租赁和销售管理条例》和《住房租赁条例》公开征求意见。
梳理北京的房屋租赁条例，很多条款旨在精准解决租赁双方的很多问题，很多表述引人注目。专家指出，条例的一大亮点是坚持以人为本，加强对承租人合法权益的保护。比如规定出租人不得以断水断电、暴力威胁等非正常手段驱逐承租人。出租房屋不得隔断改变房屋内部结构；该房屋应符合国家和本市有关建筑、公共安全、室内空燃气质量等方面的安全法规和标准。
租金明显上涨时政府可以“干预”。
人们对房租上涨的担忧也得到了明确的界定。该条例为极端情况下的租赁市场建立了应急响应和租金干预机制。
根据规定，北京住房和城乡建设部门应加强对住房租赁价格的监测，建立和完善相关预警机制。当住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以依法采取提价申报、限租或者增租等价格干预措施，稳定租金水平，并报国务院备案。出租人拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。
对很多热点问题做出明确的规范。
《条例》对北京住房租赁市场长期以来的热点问题进行了明确规范。
互联网信息平台发布房源信息并推荐房源的，平台应当要求信息发布者提交其身份、地址、联系方式、行政许可等信息进行核实、登记，建立登记档案，保存期限不少于3年。互联网平台应当按照本条例的有关规定，对信息发布者提交的证明材料进行审核；证明材料符合本规定要求，平台提供信息发布服务。
租赁公司本着“一存三付”的原则，收取租赁保证金，一般不超过一个月的租金，需要通过第三方账户进行管理。租赁企业向承租人收取租金时，租金一般一次不得超过3个月。租金超过收费的，应当纳入监管。租赁合同到期或者终止时，除扣除租金、违约金等费用外，住房租赁企业应当在承租人退房后3个工作日内将剩余保证金和租金退还给承租人。
《规定》还对房屋出租人应当履行的义务进行了详细的限制。包括不得将房屋出租给未提供身份证明材料的人；不得以停止供水、供电、供热、供气等故意降低服务标准的方式，或者采取暴力、威胁等非法手段迫使承租人变更或者解除房屋租赁合同，提前收回租赁房屋。
此前，“雷雨”的长租公寓运营企业也是《条例》重视的对象。《条例》规定，住房租赁企业向承租人收取的保证金一般不得超过一个月的租金，并按规定由第三方专户管理，避免了企业动用承租人保证金可能带来的风险。《规定》还对居住环境提出了细化要求，加大了长租公寓经营者的责任，促进了长租公寓后续运营的规范化。
承租人可以凭合同号办理多项公共服务。
依托住房租赁管理服务平台，实现住房和城乡建设、市场监督管理、公安、教育等部门租赁合同网上签订备案、押金托管、租金监管和租赁数据共享，是该条例的又一亮点。
通过平台完成网签后，出租人不用再去公安部门办理租赁登记。承租人可凭租房合同登记号办理居住证，办理积分落户、子女入学、提取公积金等公共服务事项。
在北京租房子需要多注意这几件事:
不得将房屋隔断或改变房屋内部结构出租。
租赁房屋应符合国家和本市有关建筑、治安、室内空燃气质量的安全法规和标准；以原规划房间为最小出租单位，不可断供改变房屋内部结构；客厅不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住用房空不得出租居住；每个房间的人均面积和居住人数符合相关规定。
未按照上述规定出租房屋的，由房屋所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者恢复原状，对个人可处2000元以上10000元以下罚款，对单位可处20000元以上10000元以下罚款；逾期不改正的，改正前停止出租，对个人处1万元以上5万元以下罚款，对单位处10万元以上50万元以下罚款。
此外，根据《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市租赁住房人均居住面积标准有关问题的通知》，租赁住房人均居住面积不得低于5平方米，每间房居住人数不得超过2人。文件中规定的居住面积是指规划设计用于居住的房间使用面积空。
严格互联网发布和推荐房源管理。
互联网信息平台发布房源信息并推荐房源的，平台应当要求信息发布者提交其身份、地址、联系方式、行政许可等信息进行核实、登记，建立登记档案，保存期限不少于三年。互联网平台应当按照本条例的有关规定，对信息发布者提交的证明材料进行审核；如果材料符合要求，平台将提供信息发布服务。
出租人在互联网信息平台发布房源信息、推荐房源的，应当向平台提交能够证明房源信息真实性、准确性的证明材料。出租企业在互联网信息平台发布房源信息、推荐房源的，应当真实准确，同时注明企业信息和发布房源信息的从业人员信息；对已售出的房屋，应立即取消发布信息。房地产经纪机构在互联网信息平台发布房源信息、推荐房源时，应当查验出租房屋的房地产权属证书或者其他合法的房地产权属证明，并实地查看房源。
提倡双方签订长期租赁合同，押金一般不超过一个月的租金。
为了稳定房屋租赁关系，政府提倡双方签订长期租赁合同。租约应规定租金和押金数额、支付期限和方式等。特别规定押金金额一般不超过一个月的房租。住房租赁企业向承租人收取押金的，也应当按照规定通过第三方专用账户进行管理。
住房“租贷”将被规范。
租赁企业不得诱导承租人使用住房租赁贷款，也不得在住房租赁合同中包含租赁贷款相关内容。
金融机构向承租人发放租赁贷款的，应当依据备案的住房租赁合同，记入承租人账户。贷款金额不得超过房屋租赁合同约定的金额，贷款期限不得超过房屋租赁合同约定的期限。发放贷款的频率应与承租人支付租金的频率相匹配。
出租人将主要负责房屋租赁的备案和登记。
出租人应当自房屋租赁合同订立之日起30日内，按照规定到租赁房屋所在地的区住房和城乡建设或者房屋主管部门办理房屋租赁登记备案；登记内容发生变更的，出租人应当自变更之日起30日内办理变更手续。出租人应当自房屋租赁合同订立之日起3个工作日内，到房屋所在地的流动人口基层管理服务机构或者通过公安机关指定的信息系统办理租赁登记，填写出租房屋信息和出租人、承租人及其他实际居住人员信息。住所变更的，出租人应当自变更之日起2个工作日内办理变更登记手续。
出租人不得以停水停电、暴力威胁等方式提前收回房屋。
出租人不得以停止供水、供电、供热、供气等故意降低服务标准的方式，或者采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人变更或者解除房屋租赁合同，提前收回租赁房屋。
政府对短租住房实行区域差异化管理。
政府对按日或按小时收费的短租住房实行区域差异化管理。在首都功能核心区禁止出租短租住房。其他城区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规定。没有管理规约或者管理规约中没有相关约定的，应当取得本建筑物或者同一平房院子内其他业主的一致同意。
出租人应当与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。短租住房出租人应当在入住前当面核对住宿人员身份信息，并立即通过规定的信息系统申报登记信息。
非法出租短租房的，由公安机关责令停止出租，对个人可以处2000元以上1万元以下罚款，对单位可以处2万元以上10万元以下罚款；逾期不改的，对个人处10000元至50000元罚款，对单位处10000元至50000元罚款。
农村宅基地上的闲置房屋可以依法出租。
农村集体经济组织可以利用集体建设用地，通过自建或者联营、入股等方式建设经营租赁住房。在保证本村村民住房需求的前提下，农村集体经济组织及其成员可以按照国家和本市有关农村宅基地和宅基地上房屋管理和使用的规定，租赁农村宅基地上的闲置房屋用于居住。
严禁出售或变相出售利用集体建设用地建设的租赁住房。
利用非住宅存量土地建设的租赁住房、利用非住宅存量土地改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房以及土地出让相关文件中明确要求出租的房屋，不得出售或者变相出售，不得用于短租租赁住房。
违反规定出租房屋出售、变相出售或者出租房屋短租的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，并处10万元至50万元罚款；逾期不改的，处50万元至100万元罚款。
政府相关职能部门将完善住房租赁管理服务平台。
市住房城乡建设部门应当建立健全全市住房租赁管理服务平台，为租赁当事人提供住房租赁合同网上签约、登记、信息查询、验证等服务，并与公安、市场监督管理、教育、人力资源社会保障、金融监管、住房公积金等部门和单位建立信息共享机制。
双方通过平台在线签订合同的，平台将与公安机关同步共享合同信息，出租人无需另行办理租赁登记。随后，租赁双方通过提交房屋租赁合同登记号，即可更换纸质合同。
租赁企业的经营活动将得到规范。
他人房屋从事转租业务或者个人转租超过规定数量房屋的，应当申请市场主体登记，并向住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。其名称和经营范围应当包括“房屋租赁”字样。
租赁企业应当为从业人员办理就业信息卡。从业人员应当持实名卡，并在其提供服务的房屋租赁合同上签字注明从业信息卡号。
租赁企业应当编制房屋条件说明书，并在推荐房屋时书面告知意向承租人相关情况。
租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月的租金，并按照规定由第三方专户管理。
租赁企业单次向承租人收取的租金一般不得超过3个月的租金，超出部分纳入监管。
租赁合同到期或者终止时，除扣除租金、违约金等费用外，住房租赁企业应当在承租人退房后3个工作日内将剩余保证金和租金退还给承租人。
租赁企业装修租赁房屋，应当征得业主同意，并遵守室内装修的有关规定和标准，确保租赁房屋的安全。经有资质的检测机构检测，室内空燃气质量不符合室内空燃气质量标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可以并处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改的，处以50000元至300000元的罚款。
规范房屋中介公司的经营活动。
从事房地产经纪业务的，应当依法申请市场主体登记，并向所在地的区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。其经营范围应标明“房地产经纪”。
房地产经纪机构应当为从业人员办理就业信息卡；从业人员应当持实名卡，在其提供服务的房屋租赁合同、房地产经纪合同上签字并注明从业信息卡号。
房地产经纪机构不得开展房屋转租业务。
房地产经纪机构在与出租人签订经纪服务合同前，应当查验出租房屋的房地产权属证书或者其他合法的房地产权属证明，并实地查看房屋。房地产经纪机构在推荐房屋时，应当编制房屋情况说明，并将相关情况书面告知意向承租人。
房地产经纪机构提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月的租金。租赁合同期满，出租人和承租人续签或重新签订租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
建立租赁价格预警机制和调控措施，租金政府可以“限价”
住房和城乡建设部门要加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以依法采取提价申报、限租或者涨租等价格干预措施，稳定租金水平，并报国务院备案。市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。
遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的突发事件，市、区人民政府及其相关部门应当依法发布必要的住房租赁调控措施。
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来源:人民日报海外版、工人日报、杨晓璐。
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