来源:观点地产网
观点央行、银监会下发《关于做好MA重点房地产企业风险处置项目金融服务工作的通知》后，部分房地产企业终于迈出了第一步。
1月4日，根据中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，招商局蛇口工业区控股有限公司拟发行2021年第二期中期票据，目前处于“反馈”状态。
要注意括号里的内容。招股书特别指出了这个基金的一个重要用途:并购。
据了解，这是一张中期票据，注册金额为30亿元。本期发行金额30亿元，首期品种期限3年，初始发行规模15亿元；2.品种期限5年，初始发行规模15亿元。
其中，招商蛇口拟使用不超过15亿元支持行业内协同性强的企业缓解流动性压力，剩余资金用于偿还公司银行贷款。
这几乎是支持优质房企发行MA债券政策出台以来的首例“吃螃蟹”案例。
MA债券取向
据新媒体查询，招商蛇口于12月28日首次披露第二期中期票据招股说明书，拟注册发行30亿元中期票据。公告甚至表示，这种债务融资工具筹集的资金将用于并购，尽管用于此类目的的实际资金金额预计不超过15亿元。
12月29日，交易商协会市场创新部向招商蛇口发出补充信息函，建议进一步补充MA项目细节。1月4日，招商蛇口的回函正式披露，落款日期为12月31日。截至目前，中奖票仍处于“反馈”状态。
无论如何，这仍然反映了当前住房融资政策的倾向。
2021年最后两个月，房地产融资环境开始出现边际宽松，尤其是11月9日交易商协会召开房企代表座谈会以来，包括保利发展、招商蛇口、建发集团、万科、碧桂园、金地、龙光、龙湖等相继发布融资方案。
与此同时，12月初，银监会表示，在对房地产金融实施审慎管理的前提下，引导银行业和保险机构向房地产和建筑业提供金融服务。
12月6日，中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。随后，刘鹤副总理发表《必须实现高质量发展》一文，其中也提到“促进房地产业平稳健康发展和良性循环”。
紧接着，12月10日，交易商协会召开了房企代表座谈会。会上提到，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限债务融资工具，募集资金优先用于补充已出售在建项目的资金缺口，购买房地产项目股权或资产。
12月下旬，央行、银监会联合下发《关于做好MA重点房地产企业风险处置项目金融服务工作的通知》。针对这一通知，央行金融市场司司长邹兰表示:“房地产企业间MA是房地产行业化解风险、实现出清的最有效的市场化手段。”
公告发布时，央行、银监会、国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目并购力度，鼓励金融机构为并购提供金融服务，以帮助化解风险，促进行业出清。
当时，据媒体报道，一些房企表示，这是一个并购的好时机，他们正在实质性地谈判一批MA项目。
至于具体的发行主体，市场消息已经表明，招商蛇口、碧桂园等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行MA票据，为房地产项目并购募集资金。
但到目前为止，似乎只有招商蛇口迈出了融资的第一步。这一小步是否代表着行业下一阶段的一大步？
带债收购仍谨慎
优质房企对于MA的融资渠道虽然已经打开，但可以通过MA票据等帮助市场消化冒险企业的风险。，而且还要承担高杠杆、库存堆积、负担加重等问题，从根本上影响并购的积极性。
一位头部房企此前对新媒体指出，目前行业对民企的收购兼并持谨慎态度。关键不是手上有没有足够的钱，而是对收购后项目的债务压力和隐藏风险的担忧。该人士表示，如果政策允许MA资产的负债不纳入三条红线考核，或许大家的积极性会更高。
不纳入三条红线考核的提案已经不是第一次出现了。去年11月10日，有知情人士向媒体透露，近期有部分央企和国企向监管层反映，如果要进行一些带债收购，将突破三条红线，建议监管层调整相关指标。
例如，即使是有很多MA案例的融创，也已经保持了极度的冷静。孙宏斌在业绩会上直接表示，目前基本没有MA市场，因为无论卖方开什么价位，MA同时需要MA债，这是不可能的。
最近的证明就是金科以1元的价格收购了蓝光的部分项目资产。蓝光是当前房地产行业流动性危机的典型代表之一。
根据交易公告，蓝光出售的目标公司包括重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公共管理项目、天津站等项目，账面净值14.84亿元，但交易对价仅为1元。简单来说，账面上有很大的价差。
蓝光在回复交易所问询函时解释，交易对方金科需承担债务约91.91亿元，交易标的天津站项目预计减值12.48亿元，重庆未来城104亩项目预计减值1.59亿元，是交易价格大幅低于净资产的原因。
而蓝光交易的目标公司在采用资产基础法后负债大幅增加，即在评估基准日，目标公司负债为4.43亿元，所有者权益为8.92亿元，但模拟重组后，负债总额为91.91亿元。
这也反映了MA市场的隐性负债和高价值问题。此外，房企流动性趋紧。目前大规模的房地产并购案例很少。
以目前正在申请发行30亿中签票的招商蛇口为例。招股书中的风险提示中提到，收购兼并存在很大的不确定性，总额只有一半用于并购。
招商蛇口也表示，债券发行时间和实际发行规模不确定。将综合考虑本次债券的发行时间和实际发行规模、募集资金的到账情况和投资进度，本着优化公司债务结构、尽可能节约公司利息支出的原则，灵活调整本次中期票据募集资金的投资标的。
熟悉招商蛇口的人士也向观点新媒体表达了自己的看法，称募集资金的实际用途取决于市场情况，实际用于MA的资金可能与计划有所不同。事实上，招商蛇口此前也接触过深圳一些流动资金紧张的企业的项目，但后续的交易并没有结果。
或许目前来看，并发并购成功率较高的领域主要集中在物业领域。物业公司因为负债低，现金流好，往往更受关注。例如，招商刮刮乐在12月底完成了在航空空物业的两笔并购，1月5日，华润万象人寿也以10亿元的价格收购了禹洲旗下的禹洲物业。
