高物价的悲欢并不相通。
上个月，在广州第二轮集中供地中，越秀地产以50842元/㎡的楼面价拿下天河唐嫣三号地块，直奔广州楼面价TOP5位置。
七家开发商抢，810亿大战，一度在业界掀起高潮:
不管行情怎么走，你还是要拼尽全力去抢那片美好的土地。......
这一边的天河唐嫣地块成了香饽饽，而另一边的“南沙王”已经易主。
2020年11月26日，南沙湾2020NJY-16地块经历了20家房企的疯狂哄抢，60轮竞价，广州公共交易资源中心直接网络崩盘。最终被凯撒以22700元/平方米的楼面价拿下，成为当时南沙的“地王”。
没想到不到两年后，由于凯撒的资金问题，一直建在地块上的月半湾被信达接手，正式更名为“山海何玥”。
“地王”的诞生，只能说是在当时的市场环境下，开发商对地块质量的高度认可。至于后续项目会如何发展，也是受很多因素影响。对于我们购房者来说，如何才能买到“王迪”项目，避免成为开发商的接班人？
根据过去10年的统计，广州曾经的高价地项目进入二手市场后的表现，或许能为大家买房提供一些新思路。
数字一（one）
二手涨幅最高157%，最低22%
此轮高房价主要集中在白云、荔湾、黄埔、南沙、番禺、增城。
天河、海珠、越秀未纳入统计的主要原因是，10年来，这些区域要么没有宅地成交，要么没有打破现有记录，要么项目尚未进入二手市场。
具体来看，2012-2014年广州地价不断刷新，高价项目频出，白云4个，荔湾5个，黄埔2个，南沙、番禺、增城各1个。
从地价来看，高价地楼面价在0.5-22000元/m2不等，最低的是保利2013年拿下的南沙保利城项目地块，楼面价5224元/m2；最高的是2014年拿下的金融街融穗华府项目地块，楼面价22031元/㎡。
8年前地价超过22000元/平方米，金融街的勇气现在是很多房企望尘莫及的。
有意思的是，金融街融穗华府首次开盘，最低价仅2.9万元/㎡。......
卖两个字头的房子是一个比较混乱的操作。后面再详细说。
开盘价最高的项目是诸光御景一号，开盘价58000元/平米，加上314-478平米的五居室，几千万豪宅在列。
大平地是开发商托起溢价空的最佳选择。
朱光于景宜石昊叶
至于大家最关心的涨幅，进入二手市场后，涨幅最大的三个项目都是保利做的，分别是南沙保利城、保利书院、越秀保利爱特城，涨幅分别为157%、152%、136%。
有人欢喜有人忧。增城碧桂园开盘最高12400元/㎡，现在二手均价只有15173元/㎡，涨幅只有22%，在统计项目中排名垫底。
注射毒品
拿金融街字头2的地，卖字头2的房子。
这一轮统计中，最“铁”的非金融街莫属。
2014年，金融城以22031元/平方米的楼面价竞得广钢AF040405地块，完成首次进入广州。
需要注意的是，当时广州的土地市场相当冷清，很多土地拍卖或者暂停出让的情况，开发商手不够，对后市持观望态度。在此背景下，来势汹汹的金融街横跨长江，震惊业界。
然而，广钢AF040405地块竣工项目——金融街融穗华府开盘价格并未达到外界预测的4字头，其首个小户型仅2.9万元/平方米，被视为“亏本”。
值得一提的是，除了金融街，2014年，中海还拿下了广钢一地块，楼面价19734元/平方米。后来又建了中海万华1号，开盘价才3万元/平方米。
受市场和政策影响，两家房企均高价拿地，低价开盘，遭遇滑铁卢。
如今，得益于广钢新城的不断升值，金融街融穗华府、中海万华1号的二手均价已逼近6万元/平方米，较开盘分别上涨85%和96%。
据乐观察，广钢新城板块的地价非常“飘忽不定”，在14000元/平方米到42000元/平方米之间。楼面价最高的是保利拿下的两个地块，分别为41581元/平方米和41081元/平方米。保利东郡项目已经完工，开盘价格5字头，同样未能达到外界预期。
2021年，广钢最后一块宅地被中海以28663元/m2收走，板块正式收官。
目前，该板块在售的新房只有四个，分别是保利唐越、保利中海郎悦、保利董军和珠江光港花城。均价在44000-78000元/平方米之间，所有刚需和改善型客户全军覆没。
|广州二手房-广钢花城沙盘，上车最低门槛5万+/m2。
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保利三盘涨幅居首。
说完特例，我们再来看看这一轮统计中哪些高价项目涨得最“猛”。
与开盘价格相比，三个保利项目——越秀保利爱特城、保利李雪、南沙保利城的二手均价涨幅均超过100%，在美食分享统计中位列前三。
其中南沙保利城地块拍于2013年，虽然只有5224元/平方米，但也打破了当时南沙的地价。
2014年，南沙保利城正式开盘，加推户型66-114㎡两到三房，开盘价8300元/㎡，一度成为当时的热销房源。
目前项目二手房均价21303元/㎡，比8年前开盘价格上涨157%！
此外，位于黄埔的越秀保利爱特城和保利学府两个项目二手房均价较开盘分别上涨136%和152%。
其中保利学府内地价16360元/平方米，开盘均价25500元/平方米，在当时已经是黄埔的高价楼。
2021年黄埔楼市迎来一波上涨，保利学府二手房成交价高达66000元/平方米！比2公里外的新盘付逸华庭贵了1万多元/平方米。
直到今年市场普遍走低，保利书院的二手价格才略有下降。
排在第二梯队的是金融街1号中海万华和融穗华府，前面已经介绍过了，这里就不赘述了。
目前二手均价相比开盘仅上涨20%左右，包括白云的凯撒天舒、荔湾的法华荔湾汇、增城的碧桂园等。
凯撒天舒地块于2013年被凯撒以25600元/平方米竞得，刷新了当年白云地块的单价。项目主要以豪华产品为主，但由于当时板块去豪华化不理想，后续价格一直未能上涨，且因债权违约问题项目搁浅。
对于华丽湾会所来说，该地块楼面价为15914元/平方米，开盘价为37000元/平方米，相当于售价的两倍。现在二手房价在45591元/平方米左右。
涨幅最低的碧桂园城市花园，2014年拍出了4329元/平方米的地价，创下了当时增城宅地的新纪录。
要知道，在此之前，增城宅地的成交均价只有1100元/平方米。虽然是增城的新高价地，但碧桂园城市花园走的是平民路线。产品为95-199㎡三至四房，开盘价9600-12400元/m2。
由于增城楼市发展停滞，项目二手均价仅为15173元/平方米。
对了，2017年增城的一个高价地，楼面价超过2万元/平方米，开盘一次性4.3万元/平方米。想买就得抢，但是后来价格一直跌，最后跌到26000元/㎡，差点卖地上了。
增城的楼市真的很难给购房者信心。
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聚光灯下的高价在哪里？
不难看出，这些10年来的高价地项目，进入二手市场后涨幅较大。基本都是地价才一万，项目利润空大，或者说他们借着区域发展的东风，赚了一波收益。
比如南沙保利城，地价5224元/平方米，开盘8300元/平方米，必受追捧。
而南沙黄阁板块的新房均价，如南沙十里方圆、美的云珠都在21000-26000元/m2之间，南沙保利城二手均价21303元/m2，优势不大。今年到目前为止，它只卖出了一套二手房。
不得不承认，10年前，高价地就已经把楼市的红利吃透了。如今的高价地往往是4万到5万元/平方米。在楼市面临新一轮洗牌的形势下，如何对“王迪”项目进行定价和营销，估计也是令开发商头疼的问题。
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来源:乐居买房
