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出售现有住房的呼声越来越高。近日，山东省济南市、福建省福州市永泰县土地招标出让现房，引起了业内人士和购房者的关注。如果现房买卖条款再次出现，是否会逐渐成为土地招标中的常规条款，有哪些信号意义？
在报上采访时发现，即使没有条款，一些之前没有参与高周转的小房企也开始主动“卖现房”。对于之前在与大型地产商竞争中毫无优势的人来说，“脚踏实地地卖”成了一种另类的生存方式。
现房销售地块再次出现。
8月1日，济南第二批集中供地进入正式交易。两宗住宅地块吸引了众多房企参与竞拍，触发政府设定的最高限价后，进入“限地价竞建筑质量和施工进度”环节。最终，两块地以“住宅三星绿建加封顶办理预售许可证”的价格成交。
据《济南时报》报道，这是自2017年8月土地拍卖价格上限政策生效以来，济南首次出现现房“熔断”后出售的情况。
以位于旅游路以北、玉岭山以南的市委党校地块为例。该地块起始价28199万元，容积率1.4，起始楼面价6607元/平方米，最高价3.24亿元。达到最高价时，楼面价为7591元/平方米。
据齐鲁一点、济南时报报道，该地块吸引了8家房企竞标，其中大部分是济南、济宁等本地开发企业，只有一家国内品牌企业参与。据《济南时报》报道，整体来看，土地面积不大，所需资金门槛不高，而且地段好，容积率低，所以吸引了不少房企报名。
其实这已经不是最近现房销售的第一个地块了。此前，7月15日，福建省福州市永泰县自然资源和规划局在一份商住用地使用权出让请示中宣布，土地按现房出让，待规划房屋竣工验收合格后，中标人方可办理售房手续。
根据转让要求，房屋上市交易后的转让要求是，取得现房销售许可证后，五年内购买商品房的业主，自取得房屋产权证之日起不满五年的，不得上市转让，也不得办理转让公证等手续。
早在2018年，广东省中山市就曾推出过十余宗住宅及含住宅的综合用地，均要求“商品房现房销售”，即要求开发商直接销售已形成待售的证件齐全的商品房。
此前，苏州在2016年土地出让条件中提出:土地出让成交价超过市场指导价的，项目结构封顶后方可申请预售许可证；土地出让成交价超过市场指导价10%的，只有在项目竣工验收后才能申请预售许可证，但这一政策实施42个月后将被取消。
小开发商另辟蹊径:主动卖现房，抢占市场。
零星出现的现房销售地块，引起了市场对预售制度的讨论和思考。对于大多数房企来说，现房销售是“洪水猛兽”。多位房企高管表示，此举将加剧房企资金压力，影响市场供应水平，甚至推高房价。
然而，从现有房屋的销售情况来看，开发商似乎仍然有利可图。齐鲁网报道，相对于2017年济南出台最高限价之初拍卖过热时的竞建、竞质、竞建进度，虽然也会增加开发商的建设成本，但业内人士认为，这一条件还是符合当前楼市需求的。从剧情热度来看，也是有利可图。
在大型房企围攻的夹缝中，有人主动选择出售现房，突出重围。唐三，一家小房企的老板，手里只有个位数的项目，却在四线城市的楼市找到了生机——在烂尾楼堆里卖现房。
唐胜三介绍，自己在长三角一个四线城市。他之前在市里开发过一个楼盘，卖的不错，但是行情好的时候，大家都卖的不错。如今，随着融创、郑融、世茂等房企出现流动性问题，这些公司的期房项目面临缺钱、停工，购房者告急。
购房者信心不足，需要买房的人在犹豫。唐生三原来的项目已经结束了。为了留住团队，收购了一家资金有问题的房企的房源项目。
“等我想好了，我就用自己的资金去开发，慢慢干，不敢动杠杆，老老实实一步一步盖房子，只用开发贷款，再盖现房出售”，唐胜三说。“我们也可以搞拍卖行，但是大房企的拍卖行都出问题了，我们没有优势，没人会买。干脆扎扎实实把现有的房子卖了。”
买方市场的成功迫使现房的出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，拿到地就知道现房销售情况，房企会提前考虑成本和销售问题。如果项目运营效果好，必然会推动部分房企主动出售现房。
上海都市房地产评估有限公司房地产专业人士邵表示，过去20年是房地产的黄金时代，主要是市场供求不匹配，导致供给侧处于强势地位。但目前的市场形势，尤其是三四线城市的市场形势发生了很大的变化，原有的预售制度受到了挑战。现行住房制度的实施也是市场变化的必然结果。
邵认为，开发商出售现房的意愿也是市场供求博弈的结果。尤其是三四线城市，因为地块周边项目销售不稳定，尤其是期房，购房者信心缺失。此时开发商适时促销现房，有利于培养市场信心，帮助购房者改善预期。
现房会成为现在的趋势吗？
受土地、烂尾工程等诸多因素影响，购房者对期房交付的信心正在下降，现房打消了购房者最大的后顾之忧，成为购房者购房时最重要的考虑因素之一。
多位房地产领域的资深专家和房地产高管表示，推动现房销售难度大，障碍多。虽然专家认为现房销售是一种趋势，会更频繁地出现，但他们也承认，目前的实施并不合适，只限于个别城市和地块进行试点。
邵表示，整个房地产市场的销售情况并不理想，这是导致现房销售的一个重要原因。尤其是一些三四线城市，由于前期土地供应量大，近期市场表现低迷，造成了很多烂尾房，从而促进了现房销售的现象。在这些城市出售现房，有利于恢复购房者信心，降低购房风险。
严跃进认为，从房地产的长效机制来看，应该考虑现房出售。但就目前房地产市场情况来看，销售不畅，房企整体资金压力大。考虑到目前这个水平不适合大规模推广，就算推广也会有难度。
首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，未来可能会有更多城市效仿现房销售。现房出售一方面可以避免预售不可预见的问题，另一方面也是房地产市场走向买方市场后的必然现象。一般市场供不应求，房价上涨的时候，预售的房子会多一些；当住房变得更加充裕时，就会有更多的房子出售。
不过，赵秀池同时表示，现房销售对开发商有很大影响。现阶段整体资金不宽裕甚至捉襟见肘，落实到现在的销售就更不好了。希望各地政府根据实际情况，认真安排好目前的销售地块。比如在一些土地竞拍条件中，房企按照自己的意愿选择，强行推销或者出现流拍的现象。
对于现房销售的传导效应，邵坦言，在一线、强二线等市场销售相对较好的城市，很难出现活跃的现房销售实例，这种传导主要传导到供应相对充足的城市。
