本文来自微信微信官方账号“空密探”，作者高松源。
在【解码中国】文旅酒店行业智造峰会上，我很荣幸成为#商业与理想#圆桌的主持人。圆桌嘉宾有绿地酒店旅游集团总经理李芮仲、推蓝酒店及度假村大中华区董事总经理姜波、希尔顿大中华区及蒙古精选服务品牌投资与发展副总裁陈宝珠、世茂酒店管理公司总裁助理、世茂喜达酒店集团总裁刘洪波、万达酒店及度假村副总裁宾洋。作为国内外涉足葡萄酒旅游行业的头部品牌，我也不失时机地提出了一些“敏感”的问题，专家们也给出了“巧妙”的回答，相信他们的专业观点能给行业带来一些价值启示。
为什么酒店资产难以出售？
酒店业进入存量时代已经很多年了。随着拍卖、出售、转让的消息频出，品牌对存量资产又是渴望又是畏惧。我们面临的第一个问题是，酒店资产是不是比其他大交易难一点，能不能卖掉？
这样的问题确实是有事实依据的。据戴德梁行、亚洲住宿大数据研究院等机构统计，2022年上半年，上海大宗交易市场共录得26宗交易，总成交额328亿元，较去年同期微增2.5%。其中，二季度上海大宗交易量为110亿元，写字楼成交占比约82%，延续了一季度大宗交易的主流地位。商业写字楼一直是主角，而酒店在近两年的大宗交易中只占10%左右。
这两年我们看到各种酒店拍卖或者转让的新闻，成交价基本都过亿。但是成交很少，更多的是拍卖或者价格一再下跌。其实我们也知道，星级或豪华酒店的买卖一直存在，买卖的原因基本上与酒店本身的经营、酒店业主的经营等因素有关。很多高端酒店背后的业主多为房企。在“差钱”时代，他们所拥有的酒店往往面临前期投入大、投资回报长、酒店老化等挑战。
如果你仔细研究酒店交易背后的房地产市场，你会发现买卖双方确实存在“供需失衡”。据我个人观察，主要体现在两个方面。
一方面，房地产公司捂盘惜售，买家持币观望。目前市场上有部分流动性紧张的房企，正在等待需要资产收购兼并的房企。但近两年，即使部分国有房企资金充裕，行业内仍鲜有大规模并购的案例，也只是偶尔有项目批量出售，酒店资产处置有限。所以你会发现，房产收购兼并市场冷冷清清，只有捂盘惜售的房企和持币观望的买家。
另一方面，核心优质资产的竞争与博弈。目前市场仍处于下行周期，疫情不确定，房地产市场是否已经“触底”还不好说。未来的预期是不确定的，所以持有现金，保证充足的流动性可能更重要。一方面是买家持币观望；另一方面，大多数房企不愿意过早触碰核心优质资产。如果急于出售，资产可能会被压低，回笼的资金少于预期，不利于还债；如果优先出售优质资产，剩余资产质量不高，虽然可以缓解当前的财务风险，但长期来看会增加新的经营风险。
现在是换酒店的最佳时机吗？
在这样的背景下，是否意味着现在不是酒店交易的最佳时机？针对这个问题，绿地的李芮仲认为，酒店资产的交易是一直存在的，一个特别好的时机可能是大量卖家和买家为了自己的需求而存在的时间段。过去不活跃的时候，其实资产的价值并没有完全展现出来。很多投资人开始持有资产是作为长期持有，但资产和现金的关系是所有投资人最初投资这家酒店时要考虑的。因此，当现金流较弱时，将资产变现，变成现成现金；现金多了，作为资产，这种关系一直存在。目前国内房地产市场由于政策原因，融资原因，银行原因，确实现金流不足，所以适时变现资产是非常正常的。“我不能说这是最好的时机。我觉得现在是资产交易比较活跃的时候。”
世茂刘洪波分享了过去两年世茂集团的资产处置经验。在去年之前，世茂从未考虑过任何资产交易，但从2021年开始，情况发生了变化，资产交易比以前更加开放或有更多的机会。刘洪波认为，外国投资者对交易较重资产的选择是严格的。一是对地段有要求，比如它只看上海北京杭州；第二，一定要持股，不会愿意以持股小股的形式参与；第三，价格和你的出价相差太大，因为需要用符合他需求的模型来计算。但是在中国，很多投资者机会比较多，价格也比较合理，而且是核心地段，所以交易似乎比较活跃。“不能说现在是最好的机会，但还有更多机会。未来的投融资、建设和管理实际上会打通，相信几年之内资产交易会越来越活跃。”
万达宾洋认为，这个话题可以从买方和卖方两个层面来看。站在卖家的角度，肯定是最惨的时候。现在有大量的股票资产处于被处置阶段，价格不一定能反映真实的市值。但由于金融政策的种种变化，造成了市场上不良资产处置的诸多挑战，过去三年的疫情也确实影响很大。另外，房地产大宗物业其实是一个长期投资产品，这个问题没有标准答案，要看设定的投资时间维度，是从十年二十年，还是现在的价值。
从买方的角度来看，这可能是一个好时机。因为很多房产迫于各种情况，不得不出售，所以才有这样的流通。“如果投资者有这样的需求，并且有好的房产可以交易，这是一个好时机，因为他们可以得到一个好价格。”
世茂酒店管理公司总裁助理、世茂喜达酒店集团总裁刘洪波
酒店交易圈的一些误区必须纠正。
结合三位地产系大佬对酒店资产交易时机的回答，我提出了他们地产集团非常关心的三个问题。
第一，绿地酒店这几年卖高档酒店的新闻很多。例如，最近，该集团旗下的万豪JW酒店以超过14亿元的价格出售，但后续结果并不明确。主要原因是什么？
第二，世茂这几年好像在卖酒店资产包，比如上海的深坑酒店，但是价格比较高。这涉及到一个买方的思维和一个卖方的思维，各有道理，但似乎无法达成共识。如果一直卖不出去，会考虑降价吗？
3.2017年，RF地产以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店全部股权。在获得这些酒店资产包后，RF仍然无法避免每年亏损，尽管其经营状况一年比一年好。最近，RF正在兜售从万达收购的酒店资产包。万达现在又是酒店，品牌影响力一直不错。万达集团是否考虑过从RF收回被出售的酒店？
就我的三个“敏感”问题而言，三位老板的回答也澄清了一些对酒店交易的误解，特别是以下几点。
/出售资产并不意味着企业“没落”
李芮仲说，市场上很多人对房地产出售酒店资产有很多传言或看法。事实上，资产处置是资产重组和企业发展的正常行为。认为企业要倒闭是一种误解。
如果一项资产长期不在市场上交流或交易，其价值就无法体现。所以酒店资产最终要流向市场才是根本。所有的酒店资产都是可以出售的，只是何时、以什么价格出售，这可能是不同的理解。酒店资产被出售。不要误解我。这家企业陷入困境，必须出售。为什么要出售酒店资产？是因为资产和现金的关系。我要发展，要资金，所以我把资产卖掉拿到钱，然后继续调整，重新配置资产。我拿走了资金。我卖了一栋超高层，可能会再买一栋超高层。这是正常的商业行为。
/卖的时间长，排队的“买家”可能多。
对于世茂酒店资产包的出售，刘洪波表示，交易酒店肯定需要一个双方都满意的合理价格，所以谈判周期肯定会很长。“市场上有很多传言，比如上海深坑酒店的例子。不是卖不出去，而是买家排队，大家都在说。对我们来说，它不是排他性的，但也不是那么强，因为它是核心资产。”
刘洪波透露，投资核心资产真的会给公司带来很多溢价。相反，在二级或三级市场，投资金额相同，却很难找到买家。如果你在上海，你总会发现每个项目都会有很多项目，国内国外都会追。只是有一个协商的过程，有一个时间段让我们达到自己真正的需求。
李芮仲还说，资产分不同时期，每个人心里都有一本账。关于资产的处置，每个企业对资产的价值都有不同的理解。买家当然希望溢价越低越好。卖家当然希望价格越高越好。冲突总是会有的。但是经过多轮谈判，我们可以找到一个双方都满意的价格，这就是交易。
/豪华酒店有不同的投资模式。
宾洋认为，酒店交易的周期，尤其是豪华酒店的投资回报周期很长，可能是30年、40年，也可能是20年。就好像你收藏了一幅名画，花了一大笔钱买了一辆豪车。如果要做一个价值回报模型，那就不是一个理想的投资模型。豪华酒店有点像买一辆劳斯莱斯，可能要几千万美元。你购买的目的并不等同于它的投资回报。在很多酒店里，很多名画都像博物馆一样挂着。一幅画比一家酒店更值钱。它的投资目的，它的位置，它的价值体现，都不能用现在一般的经济价值尺度来考虑。豪华酒店自身投资的目的并不是中端经济型酒店只追求现金流收益率的理念，而是有一些其他的诉求。
万达曾经卖过的酒店资产包有没有可能接？一切皆有可能，但这不是酒店管理公司可以讨论的话题。要看整个集团的投资导向和国家的一些宏观政策。
绿地旅游集团总经理李芮仲
万达酒店及度假村副总裁宾洋
轻、重资产的未来发展方向
未来的地产集团或酒店集团，酒店资产只有三种形态，一种是轻资产战略，一种是资产运营，一种是轻、重并重。
一般来说，国际酒店集团更倾向于轻资产战略或两者并重，而国内地产集团或酒店集团并不排斥重资产控股运营。
陈宝珠表示，希尔顿一直在帮助投资者选择优质资产。比如有的房地产公司卖资产，三四万平米。单纯投资酒店是不现实的。“我们可以帮你建200家希尔顿酒店，剩下的你可以切割、分割，做其他业务，让适合它的价值得到淋漓尽致的体现，这个资产属性的价值就凸显出来了。公司输出品牌，第三方做运营，资产公司做投资回报。这是中国未来住宿业必须走的路。”
Tublue江波表示，TUI BLUE是一家德国公司，专注于旅游产品的四个板块:旅行社、航空公司空公司、邮轮公司以及酒店和度假村。说到资产，途易蓝在全球的度假村不到500+家，60%归自己所有，40%作为佣金进行管理和特许经营。Tublue将在全球范围内布局和收购一些资产。未来公司会更倾向于向轻资产转移，但无论如何，评估这块资产未来能否有持续现金流的潜力是非常重要的。“资产方面，现在是六四，未来这个比例可能会扩大，所以还是要输出我们的特产，尤其是度假方面的特产。好的资产，我们也会考虑持有。”
对于中国的地产集团来说，无论是国企背景的绿地，还是民企巨头世茂、万达，似乎都不排斥重资产运营。但在持有核心资产的同时，也在处置一些非核心资产，以达到轻重平衡。可以预见，未来存量资产的重要部分仍将是酒店资产。万科郁亮表示，短期来看，房地产市场已经触底，但复苏是一个缓慢温和的过程。郁亮还说了另外一句话，房地产行业有两大优势。第一是它还是一个10万亿的市场，第二是它一直在做新的东西，一直在做新的东西。而地产酒店，似乎也不可能完全自然地彼此分离。
天蓝酒店及度假村大中华区董事总经理江波
希尔顿大中华区投资与发展副总裁陈宝珠与蒙古精选服务品牌
最后，结合专家意见，总结未来酒店资产的“商业与理想”。未来，酒店经营将更加专业化、规范化、个性化、科学化，酒店产品也将从单一向多元化转变，酒店将进入更加细分化、精细化、专业化、品牌化、资产化的时代。酒店价值将被进一步充分挖掘，这些变化将给酒店行业带来巨大的市场机会和资产价值。
